COPYRIGHT AND CITATION CONSIDERATIONS FOR THIS THESIS/ DISSERTATION

Transcription

1 COPYRIGHT AND CITATION CONSIDERATIONS FOR THIS THESIS/ DISSERTATION o Attribution You must give appropriate credit, provide a link to the license, and indicate if changes were made. You may do so in any reasonable manner, but not in any way that suggests the licensor endorses you or your use. o NonCommercial You may not use the material for commercial purposes. o ShareAlike If you remix, transform, or build upon the material, you must distribute your contributions under the same license as the original. How to cite this thesis Surname, Initial(s). (2012) Title of the thesis or dissertation. PhD. (Chemistry)/ M.Sc. (Physics)/ M.A. (Philosophy)/M.Com. (Finance) etc. [Unpublished]: University of Johannesburg. Retrieved from: (Accessed: Date).

2 ENKELE RIGLYNE VIR DIE ONTWIKKELING VAN LAEKOSTEBEHUISING IN SUID-AFRIKA HENRY ROBERT WALTON Skripsie,I voorgele ter vervulling van die vereistes vir die graad Magister Comcrcii in Onderncmingsbestuur in die Fakulteit Ekonomiese en Bestuurswetenskappe aan die RANDSE AFRIKAANSE UNIVERSITEIT Studieleier: Prof. H.E.C. de Bruyn JOHANNESBURG MEl 1993

3 VERKLARING Hiermee verklaar ek, Henry Robert Walton, dat hierdie skripsie getitel: Enkele rlglyne vir die ontwlkkellng van laekostebehulslng In Suld Afrlka 'n oorspronklike werkstuk deur my is en dat dit nog nie voorheen as skripsie, verhandeling of proefskrif by enige ander universiteit of akademiese instelling ingedien is nie. 28 Mei '

4 Wle van julie wat 'n gebou wi! oprlg, gaan nle eers sit en die koste bereken, om te slen of hy genoeg geld het om die werk te voltool nle? Luk 14:28 DANKBETUIGINGS Ek wi! graag lang hierdie weg my dank betuig aan die volgende persone wie my behulpsaam was met die voltooiing van hierdie studie: My studieleier, Prof Herman de Bruyn, vir sy waardevolle hulp, leiding en eindelose geduld; mev Christa Cruywagen wie my behulpsaam was met die tikwerk aan die stuk; mnr Johan Nel vir die bruikbare inligting wat hy aan my verskaf het; en my vrou, Anstie, vir haar bystand gedurende die afhandeling van die studie. Mei 1993 H.R. Walton

5 ABSTRACT SOME GUIDELINES FOR LOW COST HOUSING IN SOUTH AFRICA The dire shortage of low cost housing in South Africa has a detrimental effect on both the social and economic welfare of the country. On comparison of the percentage that housing construction comprises of the Gross Domestic Product in South Africa to the international experience, it becomes clear that this country lags behind the international trend for countries on a comparable level of economic development. Given the multiplier effect that construction causes in the economy, the importance of increased expenditure on housing become paramount. --- ~- The current shortage of low cost housing, especially amongst the black population is partly the legacy of the policy of separate development followed by the National Party since Because black people were regarded as temporary citizens insufficient funds were allocated by the fiscus in the national budget. The shortage of low cost housing has increased to the point where the backlog of houses is estimate at housei~-trhis is-beyond the ability of the fiscus to address...:/ The need to mobilise private sector finance in the quest to eradicate this backlog is clear. Efforts by the government to supply low cost housing has met with limited success due to intervention by the mass based organisations, such as the South African National 'Civics Organisation. The financial institutions has withdrawn from the low cost housing market because of the losses suffered as a result of the bond boycott. A further factor inhibiting low cost housing development is the plethora of rules and regulations governing township development. The high standard of servicing required for a stand has placed the price of a serviced stand outside the affordability of the financially disadvantaged part of the population. The need to apply third world standard to a third world problem is evident. There is a need for holistic approach to the housing problem, an approach based on the co-operation of all the players in the housing field. Such a strategy can be negotiated at a representative forum such as the National Housing Forum. This can ensure the participation of communities, the government, financial institutions, private sector developers and the representatives of the mass based organisations.

6 INHOUDSOPGAWE HOOFSTUK 1 INLEIDING, PROBLEEMSTELLING EN DOEL VAN DIE STUDIE 1.1 Agtergrond tot die studie 1.2 Probleemstelling 1.3 Doelstelling van die studie 1.4 Navorsingsmetodiek 1.5 Probleme ondervind met die studie. 1.6 Verloop van die studie Bladsy HOOFSTUK 2 DIE ROL VAN BEHUISING IN DIE EKONOMIE 2.1 Inleiding 2.2 Ekonomiese argumente rondom die rol van behuising in die ekonomie 2.3 Die vermenigvuldigereffek van behuising 2.4 Owerheidsbesteding in behuising 2.5 Die aandeel van konstruksie in die Sruto Binnelandse Produk (SSP) 2.6 Samevattinq HOOFSTUK 3 DIE BEHUISINGSKRISIS IN SUID-AFRIKA 3.1 Inleiding 'n Historiese oorsig oor die ontstaan van die behuisingskrisis in Suid-Afrika Die gevolge van die historiese behuisingsbeleid in Suid-Afrika Kwantifisering van die behuisingstekort Die opgehoopte en toekomstige tekort aan behuising Die opgehoopte behuisingstekort Samevatting 24 (i)

7 INHOUDSOPGAWE (Vervolg) Bladsy HOOFSTUK 4 EINDGEBRUIKERSFINANSIERING 4.1 Inleiding Internasionale vorms van finansiering Gelyke paaiementterugbetalings Veranderlike paaiementverbande Veranderlike termynverband Groepsfinansieringskemas Nie-Kollaterale lesings Finansieringsmeganismes in Suid-Afrika Ongesubsidieerde pakkette Gesubsidieerde flnanslele pakkette Eerste huiseienaarskema Khayalethu Home Loans Die kapitale subsidieskema van die Onafhanklike ontwikkelingstrust Verbandfinansiering deur finansiele instellings Konvensionele verbande Tekortkominge van gewone verbandfinansiering van laekostebehuising Segmentasie van die laekostebehuisingsmark vir finansieringsdoeleindes Die ekonomies aktiewe sektor Konvensionele huisvesting Aanvangsbehuising ("Starter housing") Bekostigbare skuiling Die sub-ekonomies aktiewe sektor Die ekonomies uitgewekenes Bespreking van die Assosiasie van Verbandleners se segmentasiemodel Samevatting 37 (ii)

8 INHOUDSOPGAWE (Vervolg) Bladsy HOOFSTUK5 DIE BEHUISINGSPRODUK 5.1 Inleiding Die behuisinqsproduk Grond Registrasie van grond Dorpstigtingsprosedures Hoofinfrastruktuur en interne dienste Interne ingenieurswerke en dienste Die laekostehuis Regulasies van toepassing op laekostebehuising Riglyne vir laekostebehuisingsprojekte Omvattendebenadering Die rol van die massagebaseerde groeperinge Die staat, semi-staat en privaatsektore Die rol van finansierders Samevatting 47 HOOFSTUK 6 SAMEVATIING,. GEVOLGTREKKINGS EN AANBEVELINGS 6.1 Inleiding 6.2 Die rol van behuising in die ekonomie 6.3 Die behuisingskrisis in Suid-Afrika 6.4 Eindgebruikerfinansiering 6.5 Laekostebehuising 6.6 Gevolgtrekkings 6.7 Aanbevelings 6.8 Siotgedagte (iii)

9 INHOUDSOPGAWE (Vervolg) Bladsy LYS VAN DIAGRAMME 2.2 Totale konstruksie as persentasie van BBP Segmentasiemodel van die Assosiasie van Verbandleners 35 LYS VAN TABELLE 2.1 Aktiwiteit van 'n ontwikkelaar 2.2 Internasionale vergelyking : Behuising as 'n persentasie van 3.2 I 13.4 I \::~ ~.5 \ Bruto Binnelandse Produk : 1982 Geskatte jaarlikse verstedelikingskoers: migrasie natuurlike groei plus Geskatte jaarlikse behuisingsbehoeftes per bevolkingsgroep Skattings van die Suid-Afrikaanse voorstedelike bevolking in ouderdomsgroepe Totale de facto funksionele voorstedelike en plattelandse populasie en huishoudelike struktuur Kwantitatiewe beskrywing van behuisingsvoorraad in funksionele voorstedelike gebiede BIBLJOGRAFIE 53

10 HOOFSTUKI INLEIDING, PROBLEEMSTELLING EN DOEL VAN DIE STUDIE 1.1 Agtergrond tot die studle Die dekade tagtig was gekenmerk deur 'n nos mate van verstedeliking van veral die swart bevolking van die land. Hierdie verskynsel, tesame met die afskaffing van toestromingsbeheermaatresis en die verswakking van die algemene ekonomiese klimaat in die land, was van die belangrikste faktore wat aanleiding gegee het tot 'n tekort aan laekostebehuising wat reeds krisisafmetings aangeneem het (Leitch, 1992:19). Die tekort aan formele huisvesting het tot gevolg gehad dat hawelose mense in plakkerskampe 'n heenkome moes vind. Hierdie plakkerskampe word veral gekenmerk deur die totale gebrek aan die basiese geriewe van afdoende riolering en lopende drinkwater. Die haglike lewensomstandighede waarin die plakkers hulle bevind het, het tot sosiale probleme gelei 5005 die verval van die gesinsverband, prostitusie en algemene rampokkery (Anon, 1992a:5). Die plakkerskampe het by uitstek gedien as 'n teelaarde vir die uitb~uing van politieke mag. Massa gebaseerde groeperinge 5005 die African National Congress (ANC) en die South African National Civics Association (SANCO) het die swak toestande gebruik om politieke magsbasisse binne die plakkerskampe te vestig. Die politieke onverdraagsaamheid wat die negentigerjare tot dusver gekenmerk het, het nou gelei tot geweld binne die plakkerskampe (Leitch, 1992:35). 'n Neweproduk van die behuisingskrises, die enkelgeslaghostelle, het vinnig 'n afspringplek geword vanwaar gewelddadige veldtogte teenoor politieke teenstanders en die nabye gemeenskap geloods is. In 'n verslag oor 'n ondersoek na geweld in die swart woongebiede verskaf 'n kommissie onder voorsitterskap van Regter Goldstone as een van die hoofredes van die geweldpleging Juis die onverdraagsaamheid van die hostelinwoners teenoor ander hostelle en die gemeenskap waarin die hostel geles is. Die vergeldingsaksies heen en weer veroorsaak dan 'n eskalerende spiraal van geweld wat moeilik gekeer word (Anon, 1993a:3). 1

11 Die effek van die tekort aan laekostebehuising is egter nie beperk tot die sosiale en politieke probleme daaraan verbonde nie. Ook op ekonomiese vlak het hierdie prebleem 'n nadelige uitwerking. Die gebrek aan verskaffing van behuising het 'n nadelige invloed op behuisingskonstruksie in 'n bedryf wat reeds swaar gebuk gaan onder die resessie (Anon, 1993b:1). Die ekonomiese effek is egter nie net beperk tot die konstruksiebedryf nie.. As gevolg van die vermenigvuldigereffek van konstruksie in die ekonomie kring die invloed van die probleem uit na ander sektore in die mark. As verskaffer van werk vir veral ongeskoolde en halfgeskoolde werkers het die insinking in die konstruksiebedryf noodwendig 'n invloed op die werkloosheid binne die land (Anon, 1992b:3). " 1.2 ProbJeemstelllng Daar bestaan tans, vo/gens die De Loor-verslag (1992:81) 'n tekort aan veral laekostebehuising in Suid-Afrika. As gevolg van faktore soos die verbandboikot, onluste binne swart woongebiede en die ingewikkelde prosedures vir die vestiging van dorpsgebiede is daar in die afge/ope drie jaar weinig laekoste huise gebou, wat veroorsaak het dat die probleem van 'n tekort aan die soort huisvesting steeds vergroot. Inisiatiewe van die owerheid soos die Suid-Afrikaanse Behuisingstrust en die Onafhanklike Ontwikkelingstrust het slegs beperkte sukses behaal. Privaatsektor inisiatiewe en ontwikkelings deur privaatsektor ontwikkelaars het eweneens beperkte sukses behaal. Hierdie inisiatie~e het gepoog om net een of dan enkele aspekte van 'n multidimensionele probleem op te los. Daar bestaan 'n wye verskeidenheid behuisingsontwerpe en innoverende stelsels om die fisiese struktuur van 'n woonhuis en dienste daar te stel, maar die probleem Ie veel dieper as die bou van 'n struktuur. Probleme soos finansiering. bekostigbaarheid en die betrokkenheid van die gemeenskap moet deel vorm van 'n totale benadering tot 'n behuisingsprojek om die sukses van so 'n projek te verseker. Dit is belangrik dat die effek wat die laekostebehuisingstekort op die totale ekonomie van die land uitoefen, ondersoek word en 'n vergelyking getref word tussen die persentue/e aandeel van konstruksie in die Brute Binnelandse Produk van Suid-Afrika teenoor die van ander lande. 2

12 Oit is belangrik dat die problematiek van laekostebehuising nie gefragmenteer word nie, maar vanuit 'n geheelbenadering (holisties) beskou word. Die vraag ontstaan nou : watter aspekte moet ingesluit word in hierdie geheelbenadering tot laekostebehuising en watter riglyne kan hieruit voortvloei? 1.3 Doeistelllng van die studle 'n Ooelgerigte verstedelikingstrategie wat geko(jrdineerd deur 'n enkele instelling soos 'n nasionale behuisingsforum gevolg word, kan 'n beduidende rol in die ekonomiese groei van Suid-Afrika speel, Ole doel van die studie is om 'n teoretiese oorsig en beskouing van die laekostebehuisingsproblematiek in Suid-Afrika te gee. Uit die oorhoofse doelstelling volg dit dat die volgende doelwitte vir die studie geformuleer kan word. * om die belangrikheid van die rol van behuising in die ekonomie aan te toon; * om die realiteit van die behuisingstekort in laekostebehuising en die gevolglike krisis daarrondom aan te toon; * om die invloed van eindgebruikersfinansiering in laekostebehuising te ondersoek en die belangrikheid daarvan aan te toon; en * om die probleme rondom die laekostebehuisingsproduk te ontleed en riglyne te stel vir laekostebehuisingsprojekte. 1.4 Navorslngsmetodlek Die studie bestaan eerstens uit sekondsre navorsing in die vorm van 'n Iiteratuurstudie. Handboeke, tydskrifartikels, navorsingsverslae en ander publikasies relevant tot die verstedelikings- en behuisingsproblematiek word ondersoek, vergelyk en standpunte daaromheen uiteengesit en krities bespreek. Die primere navorsing behels onderhoude met verteenwoordigers van instellings soos die Nasionale 8ehuisingsforum, die Genootskap van Verbandleners, privaatsektorontwikkelaars en die Suid-Afrikaanse 8ehuisingstrust. Hierdie inligting word gebruik om die sekondere navorsing mee te vergelyk. 3

13 1.5 Probleme ondervlnd met die studle Die enkel grootste probleem wat ondervind is met die studie was die onwilligheid van instellings soos verat die finansisle instellings om inligting soos die getal verbande toegestaan in swart woongebiede bekend te maak. Hierdie inligting word as sensitief beskou, verat gesien. in die Iig van die onderhandelinge wat huidig tussen die South African National Civics Association (SANCO) en die Assosiasie van verbandleners plaasvind. Hierdie onderhandelinge was die eerste in 'n poging om die verbandboikot te besindig en daarom was albei partye onwillig am inligting wat die onderhandelingsposisies kon benadeel, bekend te stel. Dit was tog moontlik om deur middel van gesprekke met privaatsektorontwikkelaars die effek van die verbandterugbetalingsboikot en die 'daaropvolgende weiering van" die verbandleners am verbande toe te staan, te bepaal. 'n Verdere probleem is met bestaande studiestukke en verslae oor die behuisingskrises ondervind. Behuising het 'n invloed op die sosiale en politieke sfere van die gemeenskap en daarom het die politieke affiliasies van die navorsers dikwels duidelik in die verslae na vore gekom. Dit het die geloofwaardigheid van hierdie verslae benadeel en daar moes dikwels vergelykings met ander verslae oar soortgelyke aspekte van behuising getref word om 'n objektiewe begrip van die situasie te verkry. Verslae van navorsers van die PLANACT organisasie, 'n eertydse front vir die African National Congress was gekenmerk deur ruim gebruik van bevrydingsretoriek en 'n duidelik waarneembare antipatie teenoor die regering en die privaatsektor. 1.6 Verloop van die studle Die rol wat die behuisingskonstruksiebedryf en verskaffing van behuising in die ekonomie van die land speel word in hoofstuk twee ondersoek. Die rol van die vermeningvuldigereffek van konstruksie binne die ekonomie word aangetoon en daar word ondersoek ingestel na owerheidsbesteding aan behuising. Die aandeel van die konstruksiebedryf in die Bruto Binnelandse Produk word aangetoon. Konstruksiebesteding in Suid-Afrika word vergelyk met die van ander lande en gemeet aan standaarde gestet deur die Wereldbank vir ontwikkelende lande. In hoofstuk drie word die faktore wat aanleiding gegee het die behuisingskrises in Suid-Afrika ondersoek. Die ehek van die regering se eertydse beleid van aparte ontwikkeling word aangetoon en huidige inisiatiewe om die probleem op te los word 4

14 bespreek. gekwantifiseer. Die omvang van die behuisingstekort in Suid Afrika word bespreek en Hoofstuk vier word gewy aan eindgebruikerfinansiering. Die belangrikste vorms van finansiering beskikbaar vir laekostebehuising word bepaal en die belangrikste tekortkominge van hierdie finansieringsbronne word uitgelig. Die laekostebehuisingsmark word gesegmenteer volgens die segmentasiemodel van die Assosiasie van Verbandleners en die rol van die tradisionele finansiele instellings binne hierdie model word bespreek.. In hoofstuk vyf word die behuisingsproduk bespreek. Dit sluit die standplaas, die daarstelling van riolering en ander dienste en die huis self in. Daar word verwys na die Manntagstandaarde en sogenaamde blou- en rooiboekstandaarde waaraan dienste moet voldoen. Die koste verbonde aan die daarstelling van hierdle dienste word gemustreer. Daar word in hierdie hoofstuk aangedui hoe die beleid van die swart plaaslike owerhede daartoe bydrae om die gaping tussen wat die koper kan bekostig en die ontwikkelaar kan verskaf, te vergroot. Die belangrikheid van 'n omvattende benadering tot behuising wat die betrokkenheid van ontwikkelaars, gemeenskapsgroeperinge en finansisle instellings insluit, word bespreek. Hoofstuk ses gee die samevatting, gevolgtrekkings en aanbevelings van die studie. 5

15 HOOFSTUK2 DIE ROL VAN BEHUISING IN DIE EKONOMIE 2.1 Inleldlng Die behuisingskrises wat tans in Suid Afrika heers se implikasies strek veel verder as die sasiale en welsynsprobleme wat gepaard gaan met duisende hawelose mense wat 'n heenkome moet vind in haglike omstandighede. Die tekort aan behuising en die gebrekkige staatsbesteding op die konstruksie van laekostebehuising het 'n nadelige invlaed op die ekonomie van die land (Anon, 1993e:3) Die vermenigvuldigereffek van die konstruksiebedryf in die ekonomie veroorsaak dat behuisingkonstruksie 'n belangrike bydrae tot die ekanamiese ontwikkeling van 'n land lewer (De Laer, 1992:24). Die totals kanstruksiebedryf lewer internasionaal 'n bydrae van tussen drie en tien persent van die Brute Nasionale Produk in ontwikkelde lande (Hillebrandt, 1985:10) en daarom kan die rol van behuisingkonstruksie in Suid-Afrika nie gering geskat word nie. 2.2 Ekonomlese argumente rondom die rol van behulslng In die ekonomle 'n onoersoekspan van die Wereldbank beskau behuising as 'n sleutelkomponent van die stedelike ekenomie (Racki, 1991:2). 'n Taakgroep onder leiding van De Laor (1992) wat 'n andersoek oor Nasionale behuisingsbeleid en -strategie gedoen het, erken oak die ral van behuising in die ekonomie maar veeg by dat daar verskille bestaan tussen ekaneme oar die werklike rei wat behuising wei in die ekonamie spee!. Die De Loor-verslaq (1992:24) som die verskillende denkrigtings in terme van die ekonomiese argumente op: * behuising is 'n verbruikersitem wat nie intervensionistiese allokasies van skaars hulpbronne regverdig nie; * behuising is 'n investeringsitem maar die bydrae tot Bruto Binnelandse Produk (B8P) is so minimaal dat dit 'n lae prioriteit moet geniet by die toedeling van kapitale hulpbronne; en 6

16 * behuising speel 'n belangrike rot in die ontwikkelingsproses en moet in daardie hoedanigheid aangewend word. Laasgenoemde siening geniet die steun van die Wereldbank (Racki, 1992:1). Argumente aangevoer ter stawing van hierdie siening in die Wereldbankverslag oor behuising in Suid-Afrika, kan kortli~s 5005 volg opgesom word: * behuising vorm tussen 2 en 8 persent van Bruto Nasionale Produk (BNP) en tussen 10 en 30 persent van brute kapitaalvorming in ontwikkelende lande; * deur belegging in behuising te kombineer met die dienste wat met behuising gepaard gaan, kan die aandeel van behuising in die Bruto Nasionale Produk styg na 'n bydrae van tussen 7 en 18 persent. Die vloei van dienste wat ontstaan uit behuising en die verskaffing daarvan staan bekend as die vermenigvuldigereffek en word in paragraaf 2.3 breedvoeriger bespreek; * behuising is 'n motiveerder vir besparingsgeneigdheid onder die bevolking en het 'n wesentlike invloed op huishoudelike besteding; en * behuising bernvloed inflasie, arbeidsmobiliteit, die betalingsbalans en owerheidsbegrotings deur middel van direkte belasting, eiendomsbelasting en subsidies (Racki, 1992:2-9). 2.3 Ole vermenlgvuldlgereffek van behulslng Bo en behalwe die direkte invloed wat die daarstelling van behuising op inkomste en. :- werkskepping het, is daar ook sterk voorwaartse en terugwaartse skakelings met ander sektore in die ekonomie (Anon, 1993d:1). Terugwaartse skakeling vind plaas met die boumateriaal verskaffingsindustrie en voorwaartse skakeling met die verskaffers van meublement en huishoudelike toerusting. Die Wereldbank verslag oor die invloed van behuising op die ekonomiese groei in ontwikkelende lande raam die vermenigvuldigereffek van die konstruksie van behuising op 'n faktorwaarde van twee. Navrae by die Building Industries Federation of South Africa (BIFSA) het aan die Iig gebring dat daar geraam word dat 84 werksgeleenthede binne die boubedryf geskep word vir elke R1 mil]oen wat op konstruksie bestee word. Hierdie werksgeleenthede neem dan toe tot ongeveer 198 as gevolg van die voor- en terugwaartse skakelings (Anon, 1993d:3) In Columbia het die Wereldbank bevind dat daar 7 bykomende werksgeleenthede geskep word vir elks $ (VSA) wat bestee is op die konstruksie van huise. 7

17 Daar is verder bevind dat die vermenigvuldigereffek toeneem by die konstruksie van luukse huise as gevolg van die voorwaartse skakelings met ander sektore (Racki, 1991:55). 'n Verdere voordeel verbonde aan aktiwiteit in die konstruksiebedryf is die, hos getal werksgeleenthedewat geskep word vir halfgeskoolde en ongeskoolde werkers. 'n Ondersoek na die bedrywighede van 'n Suid-Afrikaanse konstruksiemaatskappy wat aktief is as ontwikkelaar van laekostebehuising en in konstruksie van geboue kleiner as vier verdiepings spesialiseer het die volgende aan die Iig gebring: " Tabel 2.1 Aktlwltelt van 'n ontwlkkelaar Kontrak Tlpe Waarde Ongeskoolde Duur van konstruksle van werknemertal kontrak kontrak J S Malaza Drieverdleplng R3.2m maande Dr Knak Drieverdleping R2.8m maande Homellte Laekoste hulse R1.8m 28 6 maande Roodepan Laekoste hulse R3.2m 26 12maande 2.4 Owerheldsbestedlng In behulslng Die Wereldbank se ondersoekspan na diebehuisingskrisis~~l:lld... ~fr.i~a stel dit onomwonde - dat.. te veel sentrale owerhede in ontwikkelende lande. steeds die per~f3psie het dat die daarstelling van behuising 'n sosialelverpligting eerder as 'n ekon0'-!liese stimulus is (Racki, 1991 :63). Jjulpbronne wat beskikbaar gestel word ~_nie genoegsaam om die behuisingstekort uit te. wis nie en 'n qehuisingsdepartement binne die owerheid probeer die ge-allokeerde hulpbronne Q~nut om die behuisingsnood in selektiewe groeperingebinne die totale populasie le.verlig, eerder as am die totals behuisingsnood oor die wye spektrum van die pevolking op te los. Oit was ook in Suid-Afrika die geval. Die program van die Onafhanklike Ontwikkelingstrust, waar daar van eenmalige kapitaalsubsidies gebruik gemaak is om 'n gedienste standplaas aan hulpbehoewende persone te verskaf, het net 'n gedeelte van 'n gemeenskap in sekere geografiese gebiede bedien. Persone wat nie totaal afhanklik was van Staatshulp nie, het nie vir die skema in aanmerking gekom nie. Dit het daartoe gelei dat persone wat nie 'n huis op die opemark kon bekostig nie, se behuisingsbehoeftes onbevredig gelaatis 8

18 (Oelofse & Van Gass, 1993:3). Die ekonomiese voordele van 'n omvattende behuisingsprogram gaan verlore in so 'n program en die persepsie ontstaan dat behuising 'n uitmergeling van bestaande hulpbronne eerder as meganisme van welvaartgenering is (Racki, 1991 :63). 2.5 Ole aandeel van konstruksle In die Bruto Blnnelandse Produk (BBP) In 1992 het Medium Forecasting Associates in opdrag van BIFSA 'n ondersoek gedoen na die persentasie wat openbare konstruksie van die Bruto Binnelandse Produk beslaan (Anon, 1992b:1). 'n Doel van die ondersoek was om te bepaal wat die norm van hierdie verhouding vir ontwikkelende lande behoort te wees. Suid-Afrikaanse data is ontleed vanaf 1946 om die tendens te bepaal van belegging in konstruksie oor 'n periode van 56 jaar. Die resultaat van die studie het bevestig wat Hillebrandt (1985:10) in 'n soortgelyke studie in Brittanje bevind het, naamlik dat "Not only in the United Kingdom but internationally total construction is an important industry accounting for from about 3 to 10 percent of gross domestic product - less in developing countries than in developed ones...it. Met verwysing na die rol van die Staat in openbare konstruksie meen Hillebrandt (1985:10) die volgende: "Since it is government Central or local or quasi-governmental institutions who are responsible in most countries for the provision of infrastructure, the role of the public sector as a client of the industry in developinq countries is probably generally greater than in developed countries. Even in developed countries it is high - sometimes over half the work." Die gevolgtrekking kan gemaak word dat die owerheid in 'n ontwikkelende land soos Suid-Afrika deur middel van besteding op behuisingkonstruksie 'n belangrike bydrae tot ekonomiese groei kan maak. Die Suid-Afrikaanse Reserwebank bereken die persentasie wat totale konstruksie van Bruto Nasionale Produk vorm op 7,8 persent, terwyl die persentasie totale openbare konstruksie slegs 3 persent is. In 1981 bevind die Wereldbank dat Suid-Afrika se behuisingsbesteding gunstig vergelyk met die van ander lande op dieselfde vlak van ontwikkeling. Sedertdien het die besteding op behuising egter verswak na slegs 2,2 persent van die Bruto Binnelandse Produk (Anon, 1993d:2). Die daling van die persentasie wat openbare konstruksie tot die totale Bruto Binnelandse Produk bydra sedert 1946 kan duidelik opgemerk word uit diagram 2.2 9

19 Diagram 2.2 Totale konstruksle as persentasle van SSP (I) 12 'iii eu 5i 11 In CD a a 7 M...! \ T \ l\ I.. f. \J',l, i\ ~ j I\l I ~ \.. \ ~ III /. ~ ~ \ v: J go Jaartal Bran: Oorgeneem uit BIFSA (1992:7) Vanaf 'n hoogtepunt van 15 persent in die 1972/1975 tydperk het hierdie persentasie afgeneem na 7,8 persent in Die ekonomiese belangrikheid van hierdie daling Ie daarin dat die daling in besteding op openbare konstruksie gepaard gegaan het met 'n afname in ekonomlese groei. Die kapitale besteding van die owerheidop geboue, siviele ingenieurswerke en behuising het :afgeneem terwyl bedryfsuitgawes van die sentrale owerheid toegeneem het. Gegewe die voordele reeds hierbo aangedui (kyk paragraaf 2.5) van investering in konstruksle, is dit duidelik dat owerheidsbesteding op behuising gebrekkig was. Dit kan nie as die enkele grootste rede vir die swak ekonomiese prestasie van Suid-Afrika die afgelope dekade aangevoer word nie, maar daar kan nie twyfel wees dat dit wei bygedra het tot die ekonomiese agteruitgang in die land nie. 'n Vergelyking tussen Suid-Afrika en ander lande soas in tabel 2.2 aangetoon plaas die Suid-Afrikaanse besteding in perspektief. 10

20 Tabel2.2 Internaslonale vergelyklng Blnnelandse Produk : 1981 Behulslng as 'n persentasle van Bruto Lae Inkomste ekonomle Tanzania 2.0% IndiS 2.1% Sri Lanka 3.5% Laer mlddel lnkomste ekoncmre Kenia. 3.3% Guatemale 0.8% Peru 4.8% Thailand 2.9% Fillepyne 4.0% Hoar mlddet-lnxomste ekonomle Suid-Afrika 3.0% Hong Kong 4.2% Mexico 4.4% Panama 2.2% Uruguay 10.5% Venezuela 5.3% Griekeland 4.6% Korea 3.4% Singapoer 4.4% lndustrtete ekonornte Italis 4.2% Kanada 4.3 VSA 3.1% Belgis 3.6% Denemarke 3.9% Wes Duitsland 5.7% Nederland 4.9% NoorweS 5.0% Swede 3.7% Vereni9de Koninkryk 2.1% AustraliS 4.6% Bren: Oorgeneem uit BIFSA (1992:5) 11

21 Die gebrekkige behuisingsbesteding word verder beklemtoon as daar in gedagte gehou word dat hierdie syfer in Suid-Afrika sedert 1981 gedaal het na 2,4 persent van die Bruto Nasionale Produk in Volgens die Wereldbank se klassifikasie sal dit Suid-Afrika vergelykbaar maak met lae- en lae-middelinkomste ekonomiea 5005 die van Tanzania en Kenia. 2.6 Samevattlng Dit blyk duidelik uit die voorafgaande bespreklnq dat die verskaffing van behuising deur die owerheid nie net 'n maatskaplike verpligting is nie, maar ook noodsaaklik is ~ir ekonomiese groei binne die land. Dit is ook duidelik dat besteding op behuising en veral laekostebehuising in Suid-Afrika nie tred gehou het met wat internasionaal aanvaar word as wenslik in 'n ontwikkelende land nie. '~Doelgerigte, effektiewe q~j1uisingskonstruksieprogram is noodsaaklik, nie net om die behuisingsnood te ~~.!:'ig nie, maar ook am by te dra tot ekonomiese herstel in Suid-Afrika. 12

22 HOOFSTUK3 BEHUISINGSKRISIS IN SUID AFRIKA 3.1 Inleldlng, Dit is nodig dat die historiese omstandighede wat aanleiding gegee het tot die huidige situasie in osnskou geneem word om 'n begrip te kan vorm van die behuisingskrises in Suid-Afrika (Leitch, 1992:19). Perspektief oor die ontstaan van van die behuisingskrises word verkry uit 'n bondige oorsig oor die behuisingsbeleid van die regering sedert 1920, die meganismes vir die daarstelling van laekostebehuising en die ontwikkeling van die huidige tekort aan laekostebehuising. Kwantifisering van die tekort, soos dit in die De Loor-verslag (1992:72-91) uiteengesit word, dien oak as 'n verdere aanduiding van die behuisingstekort. 3.2 'n Historiese oorslg oor die ontstaan van die behulslngskrlsls In Suld Afrlka Die betrokkenheid van die Regering in die verskaffing van laekostebehuising in Suid-Afrika kan teruggevolg word na die promulgering van die Woningswet van Net 35 van 1920). Hierdie Wet het voorsiening gemaak vir 'n Sentrale Behuisingsraad., Die funksie daarvan was om behuising te finansier. Die grootste gedeelte van die finansiering verskaf deur hierdie Raad was aangewend om die behuisingsnood van die sogenaamde "armblankes" te verlig. In 1944 is die Sentrale Behuisingsraad vervang deur die Nasionale Behuising- en Beplanningskommissie. 'n Nasionale Behuisingsraad wat bestaan het uit verteenwoordigers van Munisipaliteite en Provinsiale Rade is ook in die lewe geroep. Hierdie Raad het in 'n adviserende hoedanigheid tot die Minister van Bantoe Administrasie- en Ontwikkeling gefunksioneer (De Loor, 1992:63). Q[e_ontstaan van die huidige tekort san laekostebehuising onder die swart ~~volking van die land kan ~eruggevoer word na die bewindoorname van die Nas~C?~~~_~_~rty in _ Alle_beleidsbesluite rakende behuising is hierna ge~ormuleer in terme van die strategie van aparte ontwikkeling vir blankes en swart mense. --- Na die Tweede Wereldoorlog het daar 'n toestroming van swartes na die. stedelike geblede plaasgevind. Die Regering.Det in Iyn met die apartheidsbeleid 13

23 gepoog om die mense te huisves in gebiede wat geografies verwyderd van die blanke g~tjiede was.. Aile swartmense is beskou as tydelike inwoners buite hulle tuislande en die administrasie van hierdie persone was behartig deur die destydse Departement van Naturellesake (De Loor, 1992:22). 9_i! was geduren~e hierdie tydperk dat die swart woongebiede soos Soweto, Kathl~hong, Tembisa en Kwa Thenia ontstaan het (Leitch, 1992:20). In 1957 word 'n nuwe Behuisingswet aangeneem rnet 10 van 1957) en 'n Iiggaam genaamd die nasionale Behuisingkommissie word in die lewe geroep om besluite te neem rondom die finansiering van Wit-, Kleurling- en tndlerbehulslnq. Die finansiering van Swart behuising was deur 'n aparte Iiggaam, die Bantoebehuisingsraad beheer ( De Loor, 1992:62). Gedl:Jr~nde die sestigerjare het die Nasionale Party die apartheidsbeleid verfyn en helg[e. regering tot die slotsorn ge~om dat daar genoegsame behuisingvir swartes. gesk~2-is in_di~ Blanke gebie_de. Daar was toe begin met die streng toepassing van toestromingsbeheer (Leitch, 1992:22). Volgens Art 10(1) van die Swartes (Stadsgebiede) Konsolidasiewet rnet 25 van 1945) was die verblyf van Swartes in stedelike gebiede streng beperk. 'n Voorbeeld van die toepassing van die gehate "Paswet", 5005 dit in die volksmond bekend gestaan het, was dat 'n swart persoon nie verblyf in 'n sekere gebied kon verkry tensy hy meer as 'n sekere aantal jare diens by 'n werkgewer in daardie gebied gehad het nie (Leitch, 1992:23). Gedur~r1d_e_ hierdie tyd het die regering gepoog om die swart tuislande ekonomies Illwe.!1Svatbaar te maak. Deur dit te doen, so is daar geglo, sou dit vir die swartman cnaantreklik _. gemaak word om 'n permanente tuiste binne die Republiek van...~..~. - _.~.. _-'---.-.~-_.. _- SlIlc;bl\frika te skep (Leitch, 1992:22) Daarwas dan deur middel van wetgewing selfregering vir die gebiede bewerkstellig met die oog op onafhanklikwording in die toekoms. Di_~ onafhanklikwording het dan ookm die laat sewentigerjare 'n werklikheid geword. Owerhede in hierdie tuislande was self yerantwoordelik vir behuising en moes self vir die verskaffing daarvan begrq9t. Diegrootste gedeelte van die onafhanklike tuislande se inkomste was vanaf die Republiek van Suid-Afrika ontvang, daarom is daar binne die Republiek bloedweinig geld spandeer op laekostebeh~_lsing vir swartes (Leitch, 1993:23). 14

24 Die onluste van 1976 in die swart woongebiede is deur die gedwonge gebruik van Afrikaans as onderrigmedium in die swart skole ontketen (Leitch, 1992:20). Hierdie onluste is aangevuur deur oorbevolking in die erg verwaarloosde swart woongebiede. Dit het die Regering gedwing om die hele swart behuisingssituasie in heroorweging te neem. Oit was op hierdie stadium duidelik dat toestromingsbeheer 'n mislukking was en dat geografies verwyderde tuislande ekonomies onwenslik en prakties onuitvoerbaar was. Die tekort aan swart huisvesting wat ontstaan het as gevolg van die onafgebroke toestroming van swartes na die stedelike gebiede het 'n opgelope tekort aan huisvesting laat ontstaan wat bo die vermos van die staatskas was am uit te wis (Anon, 1993d:4). In 'n poging am die fondse van die pnvaatsektor te mobiliseer am die krisis op te los is die eerste vorm van swart huiseienaarskap, naamlik die 99 jaar huurpagstelsel ingestel. Deur die instelling van 'n vorm van verblyf waarop 'n verband uitgeneem kan word, was daar gepoog om die bouverenigings betrokke te kry by die finansiering van swart behuising (Milburn-Pyle, 1993). Daar was verder voorsien dat swart kopers aldus verkres tinansiering sou gebruik om die bestaande staatsvoorraad swart huise. te koop. Sodoende sou daar dan bykomende befondsing na die Nasionale Behuisingskommissie toe vloei. Verskeie selfhelpskemas is geloods om die projek te laat slaag. Voortgesette betrokkenheid van die gemeenskap binne hulle woongebiede is verkry deur die Ontwikkelingsrade atte skat en deur Swart Plaaslike Owerhede te vervang (Leitch, 1992:22). Daar was nadele verbonde aan hierdie twee stappe. Eerstens sou die selfhelpskemas slegs suksesvol wees met 'n nos vlak van rigtinggewing en bestuur deur instellings soos die Stedelike Stigting. Die koste verbonde aan die daarstelling en bedryf van die instellings was ~odanig van aard dat dit nie op 'n groat skaal aktief k~n wees nie (Shill, 1993). Die nadeel verbonde aan die instelling van die Swart Plaaslike Owerhede was dat die plaaslike inwoners selfde betrek was by besluitneming en dus die persepsie gevorm het dat die plaaslike rade niks anders as handlangers van die Regering van die dag was nie (Leitch, 1992:23). I~n verdere poging om privaatsektorbetrokkenhei.9.- aan te wakker het die Regering i~986 aangekondig dat 'n bedrag van R750 miljoen beskikbaar gestel sal word vlr die ~~~!siening van laekostebehuising. 'n Bedrag van R400 miljoen van hierdi~ fond~e is aan die Suid-Afrikaanse Behuisingstrust toegestaan (Nel, 1993). pi.e Behuisingstrust het deur middel van die int~~ne finansieringsarm Khayalethu Home Loans - opgetree as finansierder van laekostebehuising in die R tot R30 000,- I2ry-sk~_huise. Die inkomstevlak van diegene wat huise duurder as R kon 15

25 bekostig, was sodanig van aard dat finansiering op die normale wyse deur Bouverenigings toegestaan kon word. Die rol van die Suid-Afrikaanse Behuisingstrust word in paragraaf breedvoerig bespreek. Die huidige behuisingsbeleid vind sy ontstaan in 1983 met die instelling van die Driekamer Parlement (Anon, 1993e:6). Volgens hierdie konstitusionele bedeling word behuising vir IndiSrs, Kleurlinge en Blankes as "eie sake" geklassifiseer. Kamer van die Parlement het 'n Departement van Plaaslike Owerheid en Behuising wat verantwoordelik is vir behuising van die rassegroep wat verteenwoordig word. 'n Behuisingskommissie binne elke Departement is verantwoordelik vir die toekenning van fondse uit die Departement se eie Behuisingsfonds (Anon, 1993e:7). Elke Swart behuising word as 'n "algemene saak" g'eklassifiseer en word beheer deur 'n "algemene sake" Departement, die Departement van Plaaslike Regering en Nasionale Behuising. Hierdie Departement het voorheen bekend gestaan as die Departement van Konstitusionele Ontwikkeling en Beplanning (De Loor, 1992:64). 3.3!lie gey~lgevandie historiese l:)e~!jl~ingsbeleid in Suid-Afrika Die eerste gevolg van die beleid van die Regering jeens die swartes in die tydperk 1948 tot 1991 \A{~_~g_?.Lg?_?~_'QJe~9_rt aan behuisiqg_yir die laerjnkomstegroep swartesontstaan het lleitch, 1991 :24). Pogings om hierdie tekort te kwantifiseer word bemoeilik deur gebrekkige inliqting as gevolg van die hoeveelheid informele en onwettige plakkers. Die weerstand wat teen sensusopnames in die swart woongebiede ondervind word en die poging van veral die owerheid om inligting te versamel om dle nodige statistieke saam te stel, bemoeilik die taak verder, Loor-verslag (1992:82) kwantifiseer die tekort aan swart behuising in 1991 Die De ongeveer 1.3 miljoen huise. Soortgelyke syfers word deur die Stedelike Stigting en die Nasionale Behuisingsforum bereken (Anon, 1993e:4). 'n Meer volledige uiteensettinghiervan word in paragraaf 3.3weergegee. as 'n Verdere gevolg van die beleid is die onderbenutting van bestaande dienste en die duplisering van duur fasiliteite. Hierdie word deur De Loor (1992:65) beskou as die vernaamste oorsaak van die huidige behuisingskrisis. Die burokratiese strukture wat geskep word deur die Staat en instellings soos die Onafhanklike Ontwikkelingstrust en die Suid-Afrikaanse Behuisingstrust veroorsaak dat 'n relatief klein gedeelte van die fondse wat vir behuising geoormerk is, werklik omgeskakel 16

26 word in huise vir die minder bevoorregte gesinne (Shill, 1993). Hierdie strukture verleng die tydsverloop tussen die toekenning van die fondse en die verskaffing van die huise aan eienaars (Shill, 1993). Die politieke klimaat wat geskep is deur die apartheidsbeleid het aanleiding gegee tot 'n onnatuurlike sakeklimaat ~inne die swart woongebiede (Leitch, 1992:30). Voortdurende onrus en wetteloosheid het dit onhoudbaar vir die meeste konstrukslemaatskappye gemaak om binne die swart woongebiede te werk (Walton, 1993). Die bestaande standaarde wat vir dienste en behuising neergele word deur die plaaslike owerhede en die hoe koste van verbano- en oordragstransaksies vir laekostebehuising veroorsaak klein winsmarges wat verder verteer word deur dlefstal en breekskades gedurende oproer (Henninger, 1993). Die situasie waarin die privaatsektorontwikkelaar hom bevind word in hoofstuk 5 bespreek.. Politieke posisionering deur swart politieke en vakbondsgroeperings het aanleiding gegee tot huur- en verbandterugbetalingsboikotte (Leitch, 1993). Die daling in waarde van eiendom in swart woongebiede en die praktiese onuitvoerbaarheid van beslaglegging op huise waarvan die verbandterugbetalings agterstallig is, het dit vir die finansisle instellings te riskant gemaak om verdere verbandfinansering in die swart woongebiede toe te staan (Milburn Pyle, 1993). Oit het noodwendig daartoe gelei dat privaatsektorontwikkelaars wat nog in hierdie gebiede werksaam was onttrek het en dat die verskaffing van huise vanuit die privaatsektor nou feitlik tot 'n stilstand gekom het (Henninger, 1993) Op 31 Augustus 1992 is die Nasionale Behuisingsforum amptelik geloods (Anon, 1992b:1). Dia Forum bestaan uit verteenwoordigers van politieke partye, gemeenskapsgroeperinge, materiaalverskaffers in die boubedryf, banke en lewensversekeringsmaatskappye, werkgewers- en werknemersorganisasies. Die Forum stel hom ten doel om deur middel van onderhandeling tussen belangegroepe 'n werkbare toekoms vir behuising in Suid Afrika te skep. Die riglyne vir beleidsformulering wat deur die Forum neergele word is kortliks as volg: III III III III III om spoedlge, sigbare lewering van toepaslike behuislng te bewerkstellig; die regstelling van die historlese wanbalans in behuislng met spesifieke fokus op mlnder bevoorregte gemeenskappe; die promovering van 'n effektiewe behuislngsproses vir aile burgers van die land: integrering van stede; fasilitering van toegang tot sosiale en kommersisle fasiliteite vir armlastiges; 17

27 * die verbetering van effektiwiteit van staatsbetrokkenheid by die verskaffing van behuising; * maksimering van die lewering van huise deur instellings ander as die staat; en * die daarstel van kwantiftseerbare teikens en deursigtige, identiftseerbare rekenpligtigheid binne die behuisingsproses (Anon, 1992:2-3). Die stlgting van die Nasionale Behuisingsforum word beskou as 'n positiewe stap deur die privaatsektor wat erken dat die behuisingskrisis buite die vermes van die owerheid is om op te los (Shill, 1993). 3.4 Kwantlflserlng van die behulslngstekort 'n Begrip van die omvang van die behuisingskrises kan slegs gevorm word indien die tekort aan behuising gekwantifiseer word. Betroubare en omvattende inligting oor die grootte van die bevolking en die demografiese verspreiding daarvan is 'n voorvereiste vir 'n korrekte kwantiftsering van die tekort, Hierdie inligting is nie in Suid-Afrika beskikbaar nie. oit inligting wat wei beskikbaar is, is so gefragmenteer dat dit nie werklik bruikbaar is nie (De Loor, 1992:73). Hierdie gebrek aan inligting het daartoe gelei dat verskillende instellings die tekort op verskillende maniere probeer kwantifiseer het. So is daar modelle beskikbaar van die Suid-Afrikaanse Ontwikkelingsbank (DBSA), die Stedelike Stigting en die Suid-Afrikaanse Behuisingstrust. oit moet duidelik' gestel word dat die volgende inligting aangebied word met die doel om die leser 'n begrip van die omvang van die probleem te gee, eerder as om 'n akkurate kwantifisering van die tekort te wees Ole opgehoopte en toekomstlge tekort aan behulslng Die Ontwikkelingsbank van Suider Afrika (DBSA) raam die de facto populasie van Suid-Afrika op 38.1 miljoen mense in Dit word geskat dat hierdie populasie teen 'n jaarlikse toename van 2,29 persent na 47,7 miljoen sal vermeerder in die [aar 2000 (De Loor, 1992:73). Tabel 3.1 verskaf vooruitskattings van die gedeeltes van die populasie wat in voorstedelike gebiede woonagtig sal wees oor die volgende tien jaar. Tabel 3.2 dui verder op die snelle verstedelingsproses wat te wagteis 18

28 binne die volgende dekade. word duidelik hierin aangetoon. Die behuisingsnood vir die voorstedelike swartman Tabel3.2 Geskatte jaarllkse verstedellklngskoers: natuurllke groel plus mlgrasle. Populasiegroep Periode Periode Wit 0.44% 0.52% AsiSr 1.91% 1.38% Kleurling 1.31% 1.94% Swart 4.84% 4.96 \ Bron: Oorgeneem uit De Loor (1992:75). Die kwantitisering van behuisingsvraag het twee elemente. Eerstens is daar die vorming van nuwe huishoudings as gevolg van populasiegroei en tweedens die nodigheid om bestaande opgehoopte behuisingstekorte uit te wis. Soos blyk uit tabel 3.3 behoort die aantal plattelandse huishoudings at te neem in die toekoms, maar as gevolg van die verstedelikingsproses en die natuurlike bevolkingsgroei behoort voorstedelike huishoudings met twee miljoen toe te neem na die jaar Dit beteken dat daar binne die volgende sewe jaar sowat huise gebou sal moet word om in hierdie behoeftes te voorsien. Die geskatte jaarlikse behoefte per bevolkingsgroep word in tabel 3.4 aangetoon. Tabel 3.4 : Geskatte jaarllkse behulsingsbehoeftes per bevolkingsgroep Bevolkingsgroep Behuisingsbehoefte Wit 6000 Aster 3000 Kleurling Swart TOTAAL Bron: Eie 19

29 Tabel3.1 Skattings van die Suld-Afrlkaanse voorstedelike bevolking in ouderdornsqroepe, (Getatle In dulsende) Jaar en Manlik Vroulik Totaal populasiegroei Wit Asier KJeruling Swart Totaal ~ 1995 Wit Asiar KJeurling Swart Totaal Wit Asiar KJeurling Swart Totaal Bron: Orgeneem uit De Loor (1992:74)

30 3.4.2 Ole opgehoopte behulslngstekort Ten einde te bepaal wat die opgehoopte tekort aan behuising is, is daar twee aspekte wat oorweeg moet word. Die behoefte aan behuising van nuwe huishoudings moet bepaal word, maar daar moet oak bepaal word watter bestaande huise of skuilings voldoen nie aan die minimum aanvaarbare standaard vir huisvesting nie. Vir die bepaling van die opgehoopte tekort aan behuising, was 'n ondersoek gedoen deur die Afdeling van Bou~egnologie van die WNNR (De Loor, 1992:81). Die resultaat van die navorsingword weergegee in Tabel3.5 Daar kan vasgestel word uit die tabel cat daar in 1990 minstens 1.3 miljoen informele of onwettige skuilings in die voorstedelike gebiede was. Gegewe dat 'n huis aan minimum aanvaarbare standaarde moet voldoen, beteken dit 'n tekort aan 1.3 miljoen huise. Die verdeling van die tekort onder die verskillende rassegroepe is soas volg weergegee: Blankes Aslsrs Kleurlinge Swartes TOTAAL huise huise huise huise hulse Indien die aantal huishoudings met die aantal formele huise vergelyk word, word soortgelyke resultate verkry. Die resultate word soos volg weergegee: Blankes Asisrs Kleurlinge Swartes TOTAAL ( ) huise huise huise huise hulse Die negatiewe syfer vir blankes ontstaan as gevolg van die feit dat die meeste van die huise deur privaat individue besit word en slegs benut kan word om die opgehoopte tekort aan te vul indien dit verkoop word (De Loor, 1992:82). 21

31 Tabel3.3 Totale de facto funkslonele voorstedellke en plattelandse poputasle en hulshoudelikestruktuur (Getalle In dulsende) Jaaren Funkslonele Funkslonele Tatale Gemiddelde Gemiddelde Aantal Aantal Totale popujaslegroep voorstedellk pjanejand populasie huishouding huishouding huishouding huishouding aantal voorstedelik p1anelands voorstedelik p1alteland5 huishouding 1990 Wit AsUir K1eurtlng Swart TotaaJ i\ Wit Asllir K1eurling Swart TotaaJ Bron: Oorgeneem uit De loor (1992:74).

32 Tabel3.5 Kwantitatiewe beskrywlng van behulslngsvoorraad In funksionele voorstedelike geblede Tipe behuising Blank Asier Kleurling Swart Tataal FORMEEl Huise Woonstelle Tataal INFORMEEl Wettig ~ Onwettig Agterplaas Tataal HOSTEL BEDDENS ONBEWOONDEERWE

33 Die Nasionale Behuisingsforum raam die koste van 'n gedienste standplaas op R7 500 (Anon, 1993e:7). Sander dat die koste van die bou van 'n struktuur in aanmerking geneem word, kan die behuisingstekort in terme van Rand as volg bereken word: Jaarlikse tekort Opgehoopte tekort Totale tekort eenhede eenhede R1,485 miljard R9.998 millard R11,483 mlljard Uit hierdie berekening is dit duidelik dat die uitwissing van die tekort bo die vermos van die fiskus is. 3.5 Samevattlng Die politieke beleid oar die loop van die jare het bygedra tot die ontstaan van die behuisingskrisis in Suid-Afrika. Pogings om die probleem op te los binne 'n politieke raamwerk van apartheid was nie geslaagd nie. Die probleem het toegeneem in omvang tot waar dit nou buite die verrnos van die staatskas is om op te los. '!LStrategie wat polities aanvaarbaar is,rn_a~!_go!5_die fondse van _die privaatsektor kan mobiliseerls!"q_djgon:,-hlerdie ~risi~j~_ kan oplos. Daar word 'n hoe premie deur die buite-parlementere groeperinge soos die African National Congress en die Inkatha Vryheidsparty geplaas op die oplossing van die behuisingskrisis (Alachouzos, 1993). 24

34 HOOFSTUK4 EINDG EBRUIKERSFINANSIERING 4.1 Inleldlng 'n Vername rede vir die gebrek aan die verskaffing van laekostebehuising deur die privaatsektor is die gebrek aan enige vorm van finansiering anders as staatsubsidies. Ole basiese vorm van finansierjng is die verband oor die eiendom self. Hierdie vorm van finansiering veronderstel volgens Milburn-Pyle (1993) van die Assosiasie van Verbandleners dat die huiseienaar 'n vaste inkomste het, dat die eiendom sodanig van aard is dat 'n verband wei daaroor geregistreer kan word en dan ook dat daar 'n sekondere mark bestaan waar die eiendom van die hand gesit kan word indien daarop beslag gele moet word. In die laekostebehuisingsmark geld nie een van die voorgenoemde voorvereistes nie. Oit is duidelik dat alternatiewe maniere van finansiering ondersoek sal moet word alvorens die mark bedien kan word. Oaarom is dit nodig dat kennis geneem word van die internasionale vorms van finansiering en die finansieringsbronne wat huidig in Suid-Afrika beskikbaar is. Die standpunt van die formele finansisle instellings (banke en bougenootskappe) moet ook ontleed word. Daar sal in hierdie verband verwys word na die segmentasiemodel wat deur die Assosiasie van Verbandleners gebruik word en na die invloed wat die verbandterugbetalingsboikot op die laekostebehuisingsmark uitgeoefen het. 4.2 Internaslonale vorms van flnanslerlng Ole verskillende vorms van finansiering vir laekostebehuising wat in Suid-Afrika aangetref word, kan in konteks geplaas word deur dit te vergelyk met finansiering wat internasionaal beskikbaar is vir laekostebehuising. Vyf vorme van internasionale finansiering vir veral laekostebehuising word vervolgens kortliks bespreek. 25