Cao ốc hoàn thiện mà khách không đến

Cao ốc hoàn thiện mà khách không đến trình bày bởi Nigel Smith Executive Director. Châu Á CB Richard Ellis 17-03-2011

Giới thiệu 25 năm kinh nghiệm tại Châu Á Nigel Smith - 20 năm kinh nghiệm tại Châu Á trong lĩnh vực cho thuê, tiếp thị và thiết kế cao ốc văn phòng 648m 508m 474m 458m 414m 370m 330m Ping An IFC Shenzhen 2015 Taipei101 台北 Taipei 2004 ICC 2009 Guangzhou IFC Guangzhou 2010 Two IFC Hong Kong 2003 Bank of China Tower Hong Kong 1990 China World Tower, Beijing 2010 No.2 CB Richard Ellis Trang 2 No.7 No.9 No.16 No.23 No.39 No.64

Giới thiệu CBRE các dịch vụ bao gồm 32 ngành nghề SOFTWARE / INTERNET FOOD BANKS GOVERNMENTAL SERVICES RECRUITMENT COSMETICS / HOUSEHOLD INSURANCE TELECOM INDUSTRY FINANCE AERONAUTICS / DEFENSE AUTOMOTIVE AUDIT AIRLINES ENERGY CONSULTING CONSTRUCTION / REAL ESTATE ENGINEERING LAW FIRMS SERVICED OFFICES CHEMICALS ADVERTISING DISTRIBUTION PHARMS MEDIA FASHION / RETAIL HEALTHCARE PUBLISHING EDUCATION IT / TECHNOLOGY IT SERVICES CB Richard Ellis Trang 3

Giờ này năm ngoái chúng tôi nói rằng

Giờ này năm ngoái Trong cơn khủng hoảng toàn cầu Các công ty suy nghĩ lại các chiến lược Bất động sản Giảm lợi nhuận Tăng cường quy chế Liên tục thay đổi Không chắc chắn về tương lai Tối thiểu hóa chi phí Hiệu quả công ty Thay đổi chiến lược Những chiến lược bất động sản mới CB Richard Ellis Trang 5

Giờ này năm ngoái Tuy nhiên điều mà khách thuê tập trung vào: Các khoản mục kinh doanh chủ lực Linh hoạt và thích ứng Nâng cao tầm dịch vụ khách hàng Minh bạch hơn Sáng tạo hơn CB Richard Ellis Trang 6

Vậy là sau 1 năm Xu thế của khách thuê mới và điều gì khiến họ di chuyển văn phòng?

Xu thế mới Trong giai đoạn cuối của khủng hoảng toàn cầu Có sự thay đổi trong cách nhận thức tiếp cận cao ốc văn phòng của chủ đầu tư và khách thuê. CB Richard Ellis Trang 8

Xu thế mới Câu nói cửa miệng Vị trí, vị trí và vị trí không còn bật lên nữa CB Richard Ellis Trang 9

Xu thế mới Xu thế phát triển Thập kỷ 1970 = trần treo Thập kỷ 1980 = nâng sàn 1990 2000 2010 1. Vị trí 2. Chi tiết kỹ thuật 3. Tiện ích 4. Thiết kế 5. Quản lý 1. Thiết kế 2. Chi tiết kỹ thuật 3. Quản lý 4. Môi trường 5. Vị trí 6. Tiện ích 7. Bền vững 1. Môi trường 2. Bền vững 3. Thiết kế 4. Chi tiết kỹ thuật 5. Quản lý 6. Vị trí 7. Tiện ích CB Richard Ellis Trang 10

Xu thế mới Đây là bởi vì: Nguồn: CBRE, Hoa Kỳ CB Richard Ellis Trang 11

Xu thế mới Những đổi thay của không gian làm việc Nguồn: CBRE, Nghiên cứu nguồn nhân lực CB Richard Ellis Trang 12

Xu thế mới Môi trường văn phòng truyền thống không độc quyền, ngay cả những nơi làm việc cao cấp xưa Trung bình nhân viên ngồi tại bàn làm việc chỉ 40% thời gian GARNER GROUP nay Nguồn: CBRE, USA CB Richard Ellis Trang 13

Xu thế mới Thế hệ mới khách thuê đang hướng đến nâng cao 41% Nói rằng họ làm việc cật lực hơn và nhiều hơn để thành công 48% Nói rằng họ thấy khó khăn hơn để đầu tư tốt hơn *Note: November 2009 33% Tin rằng khát vọng là chìa khóa cần có *Note: November 2009 42% Cho rằng cần có định hướng lâu dài cho bản thân là điều quan trọng *Note: November 2009 chất lượng cuộc sống Nguồn: Đài tiếng nói BBDO, Trung quốc CB Richard Ellis Trang 14

Xu thế mới Cháy bỏng niềm lạc quan kinh tế Hài lòng: Họ cảm thấy hơn về An toàn tài chính Tập trung vào công việc Financially Secure 5.2 0 Less Than Before 4.5 Same as Before 8 More Now Career Focused 5.2 0 Less Than Before 4.5 Same as Before 8 More Now Optimistic 5.3 Nguồn: Đài tiếng nói BBDO, Trung quốc 0 Less Than Before 4.5 Same as Before 8 More Now CB Richard Ellis Trang 15

Xu thế mới Song cũng tồn tại những mặt không hài lòng về phương diện cảm xúc: Nhưng thực tế họ cảm thấy Stress hơn Ít thời gian hơn Vở mộng hơn bao hơn bao giờ hết Stressed 0 Less Than Before Time-Poor 4.5 Same as Before 5.5 5.8 8 More Now 0 Less Than Before 4.5 Same as Before 8 More Now Disillusioned 5.2 0 Less Than Before 4.5 Same as Before 8 More Now Happy 4.5 0 Less Than Before 4.5 Same as Before 8 More Now Nguồn: Đài tiếng nói BBDO, Trung quốc CB Richard Ellis Trang 16

Xu thế mới Đây là năm thứ hai mà Trung Quốc có tỷ lệ stress cao nhất châu Á CB Richard Ellis Trang 17

Xu thế mới Do áp lực gia tăng Các công ty đa quốc gia tìm kiếm phương án để cân bằng nhân lực trong bất động sản Kinh tế Cân bằng Không gian Xã hội Môi trường Sáng tạo CB Richard Ellis Trang 18 Ba điều cốt lõi mới

Xu thế mới Tâm điểm thu hút khách thuê Mở rộng tầm nhìn Kích thích sáng tạo Thu hút nhân tài Tạo hứng khởi cho nhân viên trong công việc CB Richard Ellis Trang 19

Xây dựng tiếng tăm

Tạo hứng khởi cho khách thuê Ngày nay khách thuê cần mối quan hệ Để họ có thể Gia tăng sự thỏa mãn cho nhân viên Xây dụng hình ảnh Tăng lợi thế cạnh tranh Có nghĩa là Thích ứng Tập trung Đạt mục tiêu doanh nghiệp CB Richard Ellis Trang 21

Tạo hứng khởi cho khách thuê Khách thuê cần: Thiết kế phù hợp cho từng nhu cầu Thời hạn thuê linh hoạt phù hợp cho kinh doanh từng ngành Quản lý theo phát triển bền vững Được tôn trọng Chủ đầu tư cần: Danh sách khách thuê trong cao ốc tốt hơn Tiền thuê cao hơn Giá trị đầu tư tốt hơn CB Richard Ellis Trang 22

Tạo hứng khởi cho khách thuê Chủ đầu tư cần lợi ích Bằng cách nâng cao thương hiệu các khách thuê doanh nghiệp tầm cở CB Richard Ellis Trang 23

Tạo hứng khởi cho khách thuê Các quan hệ được xây dựng xung quanh tiếng tăm Cá nhân Công ty Bất động sản Và thiết lập mối quan hệ Our goal is to foster a relationship between the tenant and landlord based on trust. At the very least, it s about giving the tenant peace of mind, but more than that, we want tenants to feel valued and have a genuine sense of belonging. Tháp Herron, Luân Đôn CBRE được chỉ định là đại lý tiếp thị và cho thuê CB Richard Ellis Trang 24

Tạo hứng khởi cho khách thuê Và một trong những cách đơn giản nhất để thu hút khách thuê CB Richard Ellis Trang 25 là lắng nghe và đạt được niềm tin của khách thuê

Thiết kế câu thần chú mới

Câu thần chú mới Năm ngoái cầu thần chú là các yếu tố gây kinh ngạc Năng động và xinh đẹp Thú vị và mang tính biểu tượng Biểu tượng của thành phố Tâm điểm của nghệ thuật và nhân văn Điểm đến CB Richard Ellis Trang 27

Câu thần chú mới Và cũng là ấn tượng cho tổng thể Không gian xanh Sảnh lớn Hành lang trước thang máy an toàn Cảnh quan hùng vĩ Tháp China World, Bắc Kinh, CBRE được chỉ định là nhà tư vấn tiếp thị CB Richard Ellis Trang 28

Câu thần chú mới Không chỉ là bên ngoài Mà còn là từ phía bên trong 1. 3 lối hành lang văn phòng 2. Diện tích cho thuê có hiệu quả mặt sàn 91-94% 3. Chiều sâu 14.67 m 4. Các cột cách nhau 9 m 5. Các điểm tạo vách ngăn cách nhau 1.5 m 6. Nhà vệ sinh 2ifc, Hồng Kông CBRE được chỉ định là đại lý tiếp thị và cho thuê CB Richard Ellis Trang 29

Câu thần chú mới Năm nay câu thần chú là Các yếu tố hiện đại Thang máy trực tiếp và nhanh Các kết nối cho điện thoại di động Thông tin liên lạc với tốc độ cao Nguồn cung cấp điện bất tận Thành phố trên mặt đứng CB Richard Ellis Trang 30 The Shard, Luân Đôn CBRE được chỉ định là nhà tư vấn và tư vấn tiếp thị

Câu thần chú mới Hơn bao giờ hết- chủ đầu tư làm gì cho môi trường NĂNG LƯỢNG CARBON NƯỚC CHẤT THẢI 30% 35% 30-50% 50-90% Hiệu quả cao hơn và tiết kiệm chi phí lập tức Giảm CO2 với lợi ích môi trường lâu dài Giảm chi phí và tiết kiệm nguồn lực Giảm chi phí chất thải và giảm hiệu ứng môi trường CB Richard Ellis Trang 31

Câu thần chú mới Đơn giản là cho khách thuê hiểu họ có thể Thu hút và gần gũi nhân viên Hiệu quả hơn Quan trọng hơn bởi vì từ hạt giống nhỏ mọc lên thành cây lớn CB Richard Ellis Trang 32

Hướng về môi trường xanh sẽ tạo được lợi ích tài chính

Hướng về môi trường xanh Khách thuê doanh nghiệp cam kết Nguồn: Nghiên cứu của CBRE, Hoa Kỳ CB Richard Ellis Page 34

Hướng về môi trường xanh Và giá thuê đang tăng ở Hoa Kỳ Mức giá thuê trung bình cao hơn (Quý 1 3) Nguồn: Nghiên cứu của CBRE, Hoa Kỳ CB Richard Ellis Page 35

Hướng về môi trường xanh Xu thế không dừng lại Nguồn: Nghiên cứu của CBRE, Hoa Kỳ CB Richard Ellis Page 36

Hướng về môi trường xanh Lợi ích khá rõ ràng Nguồn: Nghiên cứu của CBRE, Hoa Kỳ CB Richard Ellis Page 37

Hướng về môi trường xanh Chưa kể đến sự thỏa mãn của khách thuê Nguồn: Nghiên cứu của CBRE, Hoa Kỳ CB Richard Ellis Page 38

Hướng về môi trường xanh Vì sao? đơn giản chỉ vì khách thuê có năng suất cao hơn Nguồn: Nghiên cứu của CBRE, Hoa Kỳ CB Richard Ellis Page 39

Tiếp thị Sự Khác Biệt

Tiếp thị sự khác biệt Nếu chủ đầu tư, khách thuê và nhà đầu tư thông minh- Đây là giá trị tăng thêm Đi kèm chất lượng cao nhất Điều này có thể tạo ra Lợi thế cạnh tranh CB Richard Ellis Trang 41

Tiếp thị sự khác biệt Tuy nhiên chỉ có lợi ích là rõ ràng và cụ thể Factor Features Strengths Weaknesses Opportunities Threats Key Differentiators Benefits Unique Selling Points Key Messages Location CBD Proximity to trophy buildings; Exposure to main thoroughfare & Western Could be percieved as Corridor fringe To cater for financial and professional companies Disruption from the redevelopment of the old Central Market Only Grade A Supply in 2008 Provides contiguous space YES Scarsity, opportunity, rarity Acessibility Subway Bus Taxi Car Adjectent to ifc and HKL portfolio and Mid-levels escalator via footbridges. Restricted vechicular dropoff in front; Congested traffic on Des Voeux Rd. Footbridge linking Hang Seng Bank HQ and ifc/hkl Ground floor pedestrian portfolio congestion Future footbridge Convenience; comfort NO Connected Building Design Main Lobby Curtain wall Sense of space created by atrium; Fiber optic lighting on curtain wall; unique 1st Floor Lift Lobby; No identity; 1st Floor Lift Lobby visibility from Ground Signage Pedestrian congestion Branding opportunities for anchor tenants Profile YES Image Office Design Shape Ceiling Height Efficiency Column location Rectangular floor plate; ideal size for professional companies; 94% usable area; Raised floor system; sidecore Ceiling height could be considered low by financial Indicate similar ceiling companies; Column clearance as Exchange location Square Anchor tenants need to take 5 + floors High efficiency More employees per floor; visibility NO Efficiency Specifications Power Air-conditioning Vertical transportation Telcos Will compete with HKL portfolio Perception (old building) Re brand Concern expressed from financial sector Power, raised floor Technically sound Yes (raised floor) Over provides Facilities F&B Shops Service facilities Relatively small retail On-site restaurants & shops arcade Raising the brand of the building; meeting the needs Percieved distance to other of the occupiers outlets Boutique Convenience; comfort NO Convenience Management Health Security Safety International Grade A standard, customer care Pedestrian flow Value-added services Perception Boutique Personalised YES TLC Environment Views Image Sea views; Escalator People pollution Footbridge, accessibility Further delay of Central Market redevelopment The area will undergo transformation Upgaded environment NO Enhancing Central Ownership Single Ownership Sound financial background; Experience Wide geographical portfolio Flexibility to structure innovative deals Portfolio landlords Boutique Customer focus NO Reliability;Trust Summary Extension of Central; Connected to ifc and HKL portfolio Congestion Only Grade A Space in 2008 Perception Naming rights Contiguous space Boutique Design Convenience Value Profile Location Design Secification Management Image Rarity value Opportunity Quality Ownership Boutique CB Richard Ellis Trang 42

Tiếp thị sự khác biệt Bởi vì tiếp thị là thay đổi nhận thức ICC, Hồng Kông CBRE được chỉ định là đại lý tiếp thị và cho thuê CB Richard Ellis Trang 43

Tiếp thị sự khác biệt Tạo sự kết nối với người nghe Seoul IFC CBRE được chỉ định là nhà tư vấn tiếp thị CB Richard Ellis Trang 44

Tiếp thị sự khác biệt Tập trung vào những điểm quan trọng CBRE được chỉ định là đại lý tiếp thị và cho thuê CB Richard Ellis Trang 45

Xây dựng thương hiệu Cốt lõi của xây dựng thương hiệu là Tháp Thương Hiệu The workplace that elevates inspiration Core Essence Inspired, Innovative, Authentic Business Partner Brand Personality High prestige; Inspire and stimulate; Expand workers life and force and energy; Vitality and inspiration Emotional Rewards Tallest building and icon in GZ CBD great location Art environment: Image, Design Functional Benefits Living environment offer premium grade office location, quality and facilities with Lifestyle elements: shopping, food, entertainment. Product Attributes Nguồn: BBDO, Hồng Kông CB Richard Ellis Trang 46

Xây dựng thương hiệu Chủ đầu tư làm điều này để xây dựng hình ảnh Tạo giá trị Tạo sản phẩm phù hợp với nhu cầu Biến chi phí thành giá trị lợi ích CB Richard Ellis Trang 47

Xây dựng thương hiệu Song vẫn còn đó vấn đề lớn Nguồn cung khổng lồ là của các cao ốc chất lượng cao CB Richard Ellis Trang 48

Xây dựng thương hiệu Bởi vì các cao ốc cùng đem đến những đặc tính và lợi ích như nhau Vậy tạo sự khác biệt cho cao ốc của mình như thế nào đây? CB Richard Ellis Trang 49

Kỷ nguyên mới của quảng cáo

Kỷ nguyên mới của quảng cáo Nếu chủ đầu tư không chỉ thu hút khách thuê tốt nhất qua vị trí, tiếp thị hay thương hiệu Chủ đầu tư cần phải thể hiện bản thân càng rõ càng tốt CB Richard Ellis Trang 51

Kỷ nguyên mới của quảng cáo Và trò chuyện với khách thuê bằng chính ngôn ngữ mà họ hiểu được CB Richard Ellis Trang 52

Kỷ nguyên mới của quảng cáo Ví dụ trong lĩnh vực Ngân hàng: Hơn thập kỷ qua, ngành Ngân hàng bắt đầu phát triển toàn cầu hóa: Từ chủ đầu tư chuyển sang khách hàng Các phòng ban tách biệt thành diện tích làm việc rộng mở Từ ATM thành cột quảng cáo tại sân bay Đến quảng cáo thông tin đại chúng CB Richard Ellis Trang 53

Kỷ nguyên mới của quảng cáo Bất động sản cũng vẫn vậy Quảng cáo đi đầu không chỉ đơn thuần là Tiếp thị Khách thuê với doanh nghiệp là những người Tinh tế Thông minh Thích kết nối Có thể nói ra sự khác biệt Hãy hét to từ đỉnh cao ốc CB Richard Ellis Trang 54

Kỷ nguyên mới của quảng cáo Tại sao? 1. Họ cùng ngành nghề mà có thể nâng cao sức mạnh quảng cáo trong các năm qua 2. Họ biết quảng cáo sẽ hữu hiệu khi niềm tin được xây dựng CB Richard Ellis Trang 55

Kỷ nguyên mới của quảng cáo Đây là cơ hội để trò chuyện cùng khách thuê cùng tần số ngôn ngữ - thoát khỏi cuộc chiến 1. Tài Chính : 40-50 % 2. Dịch vụ chuyên nghiệp: 15-25 % 65% 3. Tập đoàn quốc tế : 10-25 % 4. Chủ đầu tư Bất Động sản: 5-10 % 5. Bảo hiềm: 10-20 % 6. Chính phủ: 5-10 % 7. Khoáng sản/năng lượng 5-10 % 8. Khác 10-15 % CB Richard Ellis Trang 56

Kỷ nguyên mới của Quảng cáo Và kết quả là Cao ốc ICC tại Hong Kong đã chi US$4,500,000 trong 3 năm qua cho 2.5 triệu m2, 13% của tổng tiền thuê hàng năm Morgan Stanley Credit Suisse Deutshe Bank CB Richard Ellis Trang 57

Kỷ nguyên mới của Quảng cáo Nhưng không chỉ là 1 kênh truyền thông. Đây chính là 1 chuổi của các thông điệp đồng bộ Các in ấn Báo chí Tạp chí Quảng cáo ngoài trời Các sự kiện Vươn đến toàn cầu..tiếp thị nội địa CB Richard Ellis Trang 58

Và cuối cùng- Khi nào khách thuê đến?

Cam kết Tiếp thị theo khung thời gian Trước khi hoàn tất Bước 1 Nghiên cứu và Tư vấn Thời gian: 3 tháng Bước 2 Thiết kế và Tư vấn Thời gian: 3 tháng Bước 3 Chiến lược tiếp thị & hoạch định Thời gian: 3 tháng Bước 4 Tiếp thị bằng phương tiên in ấn và sự kiện Thời gian: 3 tháng Nghiên cứu đang tiến hành. Thời gian 12 tháng Tổng thời gian 12 tháng Sau hoàn tất Bước 5 Chiến lược cho thuê Bước 6 Hoạch định tiếp thị Bước 7 Thực hiện cho thuê Tổng thời gian: 24 tháng CB Richard Ellis Trang 60

Cam kết Các cam kết chuẩn tại cao ốc điển hình ở các thành phố cấp 2 ở Trung Quốc 10%: hoàn tất xây dựng 25%: + 6 tháng 45%: + 12 tháng 65%: + 18 tháng 85%: + 24 tháng Điển cứu Shangri-La, Thành Đô (Tứ xuyên) Zone High Low Shangri-La Stacking Plan Dated: 11th April 2008 Lettable LOI Signed Area (sqm Strategy 1 2 3 4 5 6 7 8 & Deposit Serious Other(sqm) Floor gross) TA u/w(sqm) Paid(sqm) NIP(sqm) Interest(sqm) Hesen Power @ 153 30 1,447.72 Whole 1,447.42 Hesen Power @ 137 29 1,466.66 Half 1,466.66 28 1,484.80 Whole 27 1,484.80 Sub 1,484.80 Chevron/Unocal @ 135 26 1,484.80 Whole 1,484.80 25 1,484.80 Sub 1,484.80 24 1,484.80 Sub 23 1,484.80 Whole 22 1,484.80 Half 21 1,484.80 Whole 20 1,484.80 Sub Jiazhaoye Alliance Harvest @ Tishman @ 157 1,484.80 Half Jia Shang AD @ 143 Jiazhaoye @ 130 @ 130 19 140 1,227.12 257.68 Servcorp @ 115-125 18 1,484.80 Whole 1,484.80 17M Refuge Floor E&Y @ 120 17 1,484.80 Whole 1,484.80 16 1,484.80 Half ZPA @ 150 SHK @ 150 Autodesk 15 1,484.80 Sub 576.12 527.91 14 1,484.80 Half Fan Hai @ 163 Intel @ 155 538.47 13 1,484.80 Half Cisco @ 140 12 1,484.80 Whole 1,484.80 Abbott 11 1,484.80 Sub 946.99 TCBL @ 130 Kerry Development @ 120 IMC @ 136 Yi Lang Real Estate @ 135 10 1,484.80 Half 1,484.80 Swire @ 135 9 1,484.80 Sub Lijunhui @ 146 IFELC @ 140 Qatar @ 142 Hewitt @ 142 Nissin @ 147 Lijunhui @ 146 1,318.22 166.58 Rendao Investment @ Rendao Investment 1,484.80 Half OCBC @ 125 8 135 @ 135 1,151.64 CKGSB CBRE @ 126 7 1,484.80 Sub Aedas @ 136 HSBC @ 130 AON @ 135 @ 135 1,113.94 Fuji Xerox @ 108 6 1,484.80 Whole 1,484.80 Hua Tai @ 130 5 1,484.80 Whole 1,484.80 Cityland Hyder @ 138 4 1,484.80 Sub 410.27 Nike Leasing Centre Nike 3 1,484.80 Sub 1,113.26 Total GFA 41,519.18 15,353.58 Total 785.59 8,539.32 946.99 - CB Richard Ellis Trang 61 Area(Sqms) % Cumulative Ave Rent 15,353.58 36.98% TA signed Tenant Area(Sqms) % LOI Signed & deposit paid 785.59 1.89% 38.87% Posco 1,000.00 2.41% NIP 8,539.32 20.57% 59.44% Antonoil 550.00 1.32% Serious Interest 946.99 2.28% 61.72% Aotudesk 200.00 0.48% Total 25,625.48 61.72% 61.72% 1,750.00 4.21% Other

Cam kết Các điều chỉnh cấp thời có thể là: Tiếp thị ngay cho khách thuê mục tiêu Nâng cao tiềm năng của chủ đầu tư và khách thuê Xây dựng yếu tố gây kinh ngạc tiến hành các yếu tố Hiện tại Tạo sự khác biệt trong tiếp thị Xây dựng thương hiệu, hình ảnh độc nhất vô nhị Đừng ngại quảng cáo Cam kết với những lý do chính đáng CB Richard Ellis Trang 62

Cam kết Chìa khóa thành công 1. Con người 2. Cộng đồng 3. Môi trường 4. Phát triển bền vững giá trị từ sự nhận thức CB Richard Ellis Trang 63