Turto vertinimo teorijos ir praktikos apybraižos 2012

Transcription

1 Lietuvos turto vertintojų asociacija Vilniaus universiteto Ekonomikos fakultetas Turto vertinimo teorijos ir praktikos apybraižos 2012 Lietuvos turto vertintojų asociacija Vilniaus universiteto Ekonomikos fakultetas

2

3 Lietuvos turto vertintojų asociacija Vilniaus universiteto Ekonomikos fakultetas Turto vertinimo teorijos ir praktikos apybraižos 2012 Recenzuojamas elektroninis leidinys Vilnius, 2012

4 UDK Tu-128 TURTO VERTINIMO TEORIJOS IR PRAKTIKOS APYBRAIŽOS 2012 Recenzuojamas elektroninis leidinys Sudarytojas ir atsakingasis redaktorius / Editor Steponas Deveikis Redakcinė kolegija: Steponas Deveikis, Birutė Galinienė, Arvydas Bagdonavičius Recenzentų grupė: dr. Pranas Chmieliauskas, prof. dr. Birutė Galinienė, prof. habil. dr. Artūras Kaklauskas, dr. Ieva Kvedaravičienė, Lina Lizūnaitė, prof. dr. Saulius Raslanas, dr. Vytautas Šulija Spaudai parengė ir publikavo /Publisher Lietuvos turto vertintojų asociacija, K. Sirvydo g. 6, LT Vilnius Tekstų kalbą peržiūrėjo ir redagavo Ona Deveikytė Maketas, apipavidalinimas ir techninė redakcija: Bernardas Burba Viršelio meninis sprendimas: Bernardas Burba Foto nuotraukos (ant viršelio ir skyrių atvartuose) Stepono Deveikio, iš ciklo Maroko miestovaizdžiai. Viršelyje Maroko architektūros detalė, Publikacijos data: Užsakymo Nr. 1/2012 Atiduota leidybai: ISSN (leidinys internete) ISSN (kompaktinis diskas) Lietuvos turto vertintojų asociacija, 2012 Steponas Deveikis, sudarymas, 2012 Straipsnių autoriai, 2011, 2012

5 T U R I N Y S Pratarmė: pakalbėkime apie turto vertinimo metodiką ir metodus / 4 STRAIPSNIAI Aleksienė A., Deveikis S., Galinienė B. Valuation Futures: Building a New Vision for Property Valuation in the Contemporary Socio-Economic and Technological Context / 6 Cohen V. Komercinio nekilnojamojo turto rinkos modeliai ir veiksniai globalizacijos kontekste / 18 Galinienė B., Marčinskas A., Deveikis S. Naujoji Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcija ar procedūrų aptarimas svarbiau nei vertinimo metodiniai klausimai / 30 Tumelionis A. Žemės ir statinio vertės atskyrimas / 42 Vitas A. Ūkio sektorių plėtros pokyčių vertinimas Baltijos šalyse / 48 POLEMIKA Deveikis S. Turto ir verslo vertinimo metodikos projektas teoriniai ir praktiniai aspektai / 60 AKTUALIJOS, APŽVALGOS, RECENZIJOS Laužadytė A. Nauja kolektyvinė monografija apie ekonomikos modernizavimą / 69 Mackevičius J. Aktualios valstybės turto ekonominės analizės ir valdymo transformacijos problemos / 73 R. Z. Rygoje ir Maskvoje kalbėta apie masinį turto vertinimą / 75 3

6 PRATARMĖ: pakalbėkime apie turto vertinimo metodiką ir metodus Išleidžiame trečią elektroninės knygos TURTO VERTINIMO TEORIJOS IR PRAKTIKOS APYBRAIŽOS tomą. Leidinys jau registruotas kaip periodinis mokslo leidinys. Pirmasis toks Lietuvos turto vertintojų asociacijos ir Vilniaus universiteto Ekonomikos fakulteto recenzuojamas straipsnių rinkinys išleistas 2009 m. pabaigoje, antrasis 2011 m. pradžioje. Šiuose leidiniuose publikuojami turto ir verslo vertintojams aktualūs straipsniai. Naujasis 2012 m. leidinys skiriamas naujos redakcijos Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo, poįstatyminių aktų, metodinių dokumentų problematikai. Svarbiausios publikacijos analizuoja naujausius teisės aktų postulatus ir metodinius dokumentus, polemizuoja su teisės aktų rengėjais, aptaria teisinio reguliavimo problematiką. Manome, kad tai svarbu, reikšminga ir aktualu, nes nuomonių išsakymas, profesijos diskusijos yra svarbiausia turto ir verslo vertintojų tobulėjimo prielaida. Tuo vadovavosi leidinio sudarytojai, redaktoriai ir recenzentai. Norėtųsi, kad leidinys pasitarnautų Lietuvos turto ir verslo vertinimo teorijos ir praktikos raidai, todėl jame publikuojamas 2011 m. Baltijos vertinimo konferencijai (BVC 2011) ir tarptautinei konferencijai Maskvoje rašytas, bet nepublikuotas A. Aleksienės, S. Deveikio ir B. Galinienės straipsnis apie turto vertinimo ateitį ir šios paslaugos socialinį, ekonominį bei technologinį kontekstą. VU doktorantė V. Cohen tęsia nekilnojamojo turto rinkos analizės temą. Aktualus turto vertintojams žemės ir kito nekilnojamojo turto mokesčių ir mokestinės vertės nustatymo kontekste yra Registrų centro vyriausiojo specialisto A. Tumelionio straipsnis, apibendrinantis žemės sklypo ir statinio vertės atskyrimo klausimus ir skaičiavimo būdus. Ankstesniame (2010/2011) elektroniniame leidinyje diskusinio straipsnio teisėmis publikavome P. Čepulio, S. Deveikio, V. Ragucko parengtą Nacionalinių turto ir verslo vertinimo standartų projektą Šiame leidinyje atskirame poleminių straipsnių skyriuje publikuojame S. Deveikio pastabas apie turto ir verslo vertinimo metodikos projektą. Autorius ir sudarytojas bei leidėjai viliasi, kad tokia polemika bus naudinga vertintojų ir akademinei bendruomenei. Taip pat spausdiname vieną kitą apžvalgą ir recenziją. Tai tarsi kasdienio akademinio gyvenimo ir vertintojų veiklos kronika. Kaip ir ankstesniuose leidiniuose, taip ir šiame nesistengta suvienodinti tekstų kalbos, straipsnių struktūros. Gerbiamas autorių sumanymas pateikti medžiagą jiems priimtina dėstymo forma. Manome, kad akademiškumas dėl to nenukentėjo. Elektroninės nuorodos yra aktyvios, galima skaityti ir pirminius šaltinius. Taip, ko gero, bus patogiau ir įdomiau leidinio skaitytojui. Elektroninė leidinio versija leis tekstus kopijuoti ir spausdintis (aišku, gerbiant autorių teises) atskirais segmentais. Kaip visada, tikimės, kad elektroninio leidinio tomo turto vertinimo teorijos ir praktikos klausimais pasirodymas paskatins ateities autorius, ypač akademinį sparną, pasiūlyti naujų temų, įžvalgų, pristatyti savo tyrimų ir praktinės veiklos medžiagą. Norime ir turime padėkoti leidinio autoriams, redakcinei kolegijai ir recenzentams, tekstų redaktorei ir techninio bei meninio sprendimo autoriams visiems, prisidėjusiems prie šio leidinio leidybos. Dėkojame asociacijos veiklos ir leidybos projektų 2012 m. rėmėjams: UAB Baltijos auditas, UAB Latmas ir kitiems. Dėkojame projekto partneriui Vilniaus universiteto Ekonomikos fakultetui. Gražus bendradarbiavimas tęsiasi jau keliolika metų ir bus tęsiamas ateityje. Leidėjų vardu Steponas DEVEIKIS, LTVA prezidentas, leidinio sudarytojas 4

7 S T R A I P S N I A I 5

8 VALUATION FUTURES: Building a New Vision for Property Valuation in the Contemporary Socio-Economic and Technological Context Albina ALEKSIENĖ, Steponas DEVEIKIS, Birutė GALINIENĖ Vilnius University, Centre of Registers, Lithuanian Association of Property Valuers INTRODUCTION Over the last twenty years good governance or sustainability theory and spatial information technologies drove the creation of new visions, models and roles for many property management domains, e.g. the cadastre, property register, land administration system, also the property appraisal and valuation systems. The concepts, including multipurpose cadastre, Cadastre 2014, and sustainable development, radically altered the understanding of the property administration and its potential. Many of these concepts remain relevant in the contemporary context; however, like all disciplines, property management science must continue to look to the future to remain relevant: potential challenges and opportunities need identification, analysis and response. All disciplines must keep on changing to meet the challenges of the environmental protection, good governance and economic stability. This paper begins the analysis process and aims to provide preliminary insights into the characteristics and potential role of future valuations. A qualitative research design based upon an exploratory case study underpins the research. Factors, including globalisation, population urbanization, good governance, climate-change response, environmental management, analysis and information technologies, wireless sensor networks, standardisation, and interoperability, are found to be driving developments in the property appraisal and valuation domain. Collaborative research, potentially through the TEGoVA, the FIG or other valuer s organism framework, would enable further development of these design elements and would assist in defining the nature and role of future property valuation systems and standards. Our paper concludes by calling for more collaborative research to be conducted into the nature and the role of future property appraisal systems. The preliminary vision presented here can be used to initiate these disciplinary discussions. 1. METHODOLOGICAL APPROACH There was a qualitative research method employed. Specifically, an exploratory case study was developed. Exploratory case studies reveal new theories often after completing data collection and interpretation. On the whole, they are used to develop hypotheses that are more rigorously tested in later studies. This technique appeared to be particularly suitable and appropriate as the study aimed to generate hypotheses on the nature and role of future cross-border valuations. Lithuanian experience in property cadastre and register was used, but as the study was not directed at any specific country or jurisdiction, a European, or global perspective was applied. Figure 1 illustrates four main stages of the study. Firstly, a review of pre-existing property management trends was done. This allowed perception of current contexts and predicted trends. Secondly, future societal scenarios were studied. The year 2030 was taken as an endpoint for these macro-environment forecasts. Potential changes to political/legal, economic, social, technological, and environmental drivers were assessed. A number of pre-existing scenario tools were used to guide the analysis, including the publications about land administration and 6

9 cadastre futures (Dale & McLaughlin, 1999; Williamson et al., 2009; Bennett et al., 2010). Thirdly, the outcomes of future scenarios were used to predict responses from land administrators, bankers, property managers, and cadastral scientists in relation to the nature and the role of property valuation in the future. Finally, the potential responses were organized into a discrete number of future professional trends. Figure 1. Four main stages of the research method. Source: Bennett et al., 2010 Property cadastre and register are very important in contemporary property valuation practice. Following Lithuanian practice we may say: no valuation without property cadastre and register system; no valuation without property market databases. Future scenarios of cadastral systems are related with future of property appraisal or valuation systems. This issue is discussed below. 2. MODERN CADASTRAL THEORIES AND PRACTICE Prior to modern information systems, cadastres primarily served fiscal or juridical functions (Williamson et al, 2009). Fiscal cadastres focused on taxation of land, while juridical cadastres focused on protecting land rights and developing land markets. European cadastres from the 16 th and 17 th century provide examples of the former. Australian cadastres of the 19 th century provide examples of the later. After 1970, rapid developments in information technologies and the push for environmental, social and economic sustainability led to new developments and applications for the cadastre The Multipurpose Cadastre Literature on multipurpose cadastres emerged in the 1970s and 1980s. Multipurpose cadastres offer more benefits than juridical and fiscal cadastres. While they contribute to the management of land tenure and land taxation, they also underpin the important activities of land use planning, land development, environmental management and wider social organization. Countries, such as Germany, Austria, most of Eastern and Central Europe countries and some parts of Scandinavia, provided robust models of what the multipurpose cadastre would look like: they exhibited multipurpose characteristics prior to the modern literature. By the late twentieth century, the use of multipurpose cadastres, based on these European experiences, was considered best practice 7

10 and underpinned many other theoretical developments in cadastral science (FIG, 1995; Dale and McLaughlin 1999; Kaufmann and Steudler, 1998). This overarching concept still underpins cadastral and spatial data infrastructure (SDI) developments in most developed countries. Moreover, developing countries implementing cadastres are well placed to take advantage of the multipurpose concept (Bennett et al, 2010). Lithuanian experience in multipurpose cadastre is very advanced (Deveikis and Deveikiene, 2008; Bagdonavicius and Deveikis, 2011) 2.2. Land Administration and Sustainable Development During the 1990s, the potential of cadastre to support sustainable development was articulated in two FIG Declarations (1996, 1999). The last, Bogor Declaration responded to the UN Agenda 21 and revealed the cadastre s role in combating poverty and environmental decline. The first, Bathurst Declaration helped to promote the multi-disciplinary term Land Administration and articulated the link between good land management and the cadastre: the cadastre enabled good land management by providing reliable and usable land information. These documents continue to underpin developments in the Land Administration domain. Scientists built upon the framework with the Land Management Paradigm (Williamson et al, 2009). The paradigm revealed the link between country s land policies, land administration functions, information infrastructures and the achievement of sustainable development. More recently, the cadastre s role in climate change responses has received attention (Bennett et al., 2010) Cadastre 2014 In the 1990s, the technical future of cadastre was also explored. Cadastre 2014 provided a blueprint for the next two decades of technical advancements (Kaufmann and Steudler, 1998). The document centred on six statements. Statement 1 dealt with emerging property rights, restrictions and responsibilities and the need to manage them within the cadastral framework. Statement 3 closely related to Statement 1. It deals with the evolution from Cadastral Mapping to Cadastral Modelling. The modelling process enables Statement 1 to be realized. These are object-oriented models for organizing property interests within a cadastral system. The models are inherently flexible. Adaptability is highlighted by developments in modelling social tenures through the work of the Global Land Tools Network (GLTN) (Bennett et al., 2010). Other Cadastre 2014 statements included: the abolition of the separation between maps and registers (Statement 2); the abolition of pencil and paper cadastres (Statement 4); a move towards privatising elements of the cadastre (Statement 5); and the requirement for the cadastre to be cost recovering (Statement 6). Pencil and paper cadastres are now extinct in all developed economies; however, the other statements are more contentious. Many jurisdictions moved to remove institutional barriers between maps and registers; however, political inertia and embedded government silos still cause such separation. Cadastre 2014 has been an extremely useful document for generalizing technical developments for the cadastre in the contemporary context Cadastre 2034 The modelling of future of the cadastre was discussed in FIG WW 2011 in Marrakech, Morocco, in May The 2000s saw an explosion in SDI theory and implementation. The nature, implementation and evaluation of SDIs were thoroughly researched. The Spatially Enabled Society concept emerged to articulate how spatial technologies would drive the organization of societies and their information (Bennett et al., 2010). 3D/4D cadastres will be provided in future. 8

11 3. CONTEMPORARY DRIVERS FOR PROPERTY VALUATION Property valuation is based on three pillars technical, juridical and economic sciences and experiences. Lithuanian valuers have prepared and presented many papers and publications about property valuation issues (Aleksiene, 2000; Galiniene, 2005; Lietuvos turto vertintojai, 2009). Contemporary and predicted macro-environment drivers, which have impact on the property valuation, are discussed in sections of our paper below Political and Legal Drivers Good governance is now accepted as the fourth, and perhaps the most essential pillar in the sustainability equation. The need for good governance is best illustrated by the recent financial crisis originating in the United States: lack of regulation and organized information led to poor risk management and decision making, ultimately resulting in the collapse of property and credit markets. The interconnectivity of world banking and financial systems extended the failures to the global context. These experiences leave a clear message: a well-organised layer of parcel information in the national SDI is needed to provide immediate and accurate information about land based activities. The cadastre is thus an important tool in providing good governance: the parcel layer acts as conduit by delivering social, economic and environmental information to decision makers. While the underlying role of the cadastre will continue to be tenure organization and taxation, there will be more demand for the delivery of information for decision-making, particularly in relation to sustainable development, climate change and emergency management (UN-FIG, 1999; Williamson et al, 2009). There will be pressure to improve the spatial accuracy of databases and the speed at which they are updated. The integration and concentration of the cadastres and registers is very strong and common (Figure 2). The Centre of Registers in Lithuania administrates the registers of Real Property, Legal Entities and Addresses, which are the most important state/public registers. Figure 2. The Centre of Registers in Lithuania administrates some of the most important state/public registers. Source: Aleksiene and Bagdonavicius, Environmental Drivers Climate change scientists predict more severe and more frequent extreme weather events in the coming decades. Environmental aspects and factors or criteria of high quality of the life space have an impact on real estate market. The complex of natural and technical or technological structures, real estate and land-use patches in landscapes would be considered as techno-sphere. Sustainability of techno-sphere serves as a basis for social and economic development of the 9

12 country. Knowledge and experience in this discipline, while evaluating current situation, referring to the experience of other disciplines, could be employed in modelling and developing real property administration and valuation system (Deveikyte and Deveikis, 2010). Moreover, the need for standards on integrating natural environment data with the cadastre will also be important. Given such combination, cadastre will be used to organize infrastructure responses (e.g. levies) and the relocation of people Technological Drivers Technological solutions will continue to offer new ways of organizing and utilizing cadastral information, including property valuation process. The IT and GIS tools, 3D visualization and other analysis tools continue to emerge: unlike previous examples focused on presenting static 3D models (e.g. early versions of Google Earth), the new platforms will enable real-time and predictive analysis of phenomena and events. Utility networks, people movements, traffic surges, social interactions and environmental flows will be captured, visualized and analysed by decision makers in real-time. Wireless Sensor Networks (WSNs) will potentially enable property interest information to be captured remotely in the field and fed directly into land administration systems (Bennett et al, 2009). The cadastre will continue to be an important component of these analytical systems: real-time accuracy, 3D property interests and interoperability through standardization of the cadastral domain will be essential in property valuation systems. Human capacity to use these technologies continues to increase: emerging generations expect high levels of interaction with technologies and the ability to contribute data. Spatial will no longer be special: it will be ubiquitous and absolutely essential. Figure 3. Cadastral map and database capacities are multipurpose and multifunction. Source: RC 3.4. Social-Economic Drivers Globalisation will continue to be a significant economic force on most economies. Demand for better global land and real estate market information will increase. Events such as the US subprime mortgage collapse will spur the demand: the role of land in underpinning share markets and financial institutions was made patently clear to investors. Cadastres are the tool for delivering the required certainty, however, they have been largely passed over in the race to build new commodities out of land. Balance must be restored: the cadastre must reassume the 10

13 role of securing all interests in real property. This can include mortgage-backed securities and other complex commodities. Integration between cadastres and with financial and share markets appears a real possibility. Banking sector in the Baltic States demonstrates these opportunities and realities. The Centre of Registers provides real estate transaction data maps, value zone maps, or value spreadsheets with time-adjustment function, and real-time data tables through the Internet (Figure 4). Figure 4. Value Spreadsheets and transaction data tables delivered via Internet from Centre of Registers 4. VALUATION IN MARKET ECONOMY 4.1. Profession and its Trends The profession of surveyors, valuers or experts is expanding, and professionalism is quickly rising. Surveyors and valuers had and will continue to have a particularly important role in the market economy, particularly in real property sector, implementing the concept of sustainable development. The modern practice of an expert profession involves a broad range of activities such as real property cadastre, real property management and land administration, territorial planning, assessment, estimation and valuation of risk on investment and others work areas. Value of real property is estimated by applying the methods approved by the International Valuation Standards Council (former Committee) and the TEGoVA. A method for estimation of property value is selected considering what kind of property value is needed for a customer and what, according to valuer's opinion, reflects the property value on a market scale in the best way. 11

14 Globalisation of the property and capital markets, as well as investments, imposes new requirements and arouses new trends in the valuation practice in Lithuania and other countries that might be briefly outlined as follows: - Switching from market value to value-in-use of property; - Switching from value-comparison valuations to valuations based on income or investment payback; - Switching from valuation of an item of property to evaluation of investment risks; - Switching from empirical analysis to forecasting techniques; - Switching from the national project level to international investment projects; - Valuation systems are more and more based on digital data and IT, also computer assisted valuation; - Τhe descriptive and geometric data stored in the database are interrelated and integrated; - Valuation results are more and more delivered via electronic means; - Concentration of databases and registers is the most effective tool in valuation practices. Real estate management acts; laws on property and business valuation as well as other regulations on property valuation and valuation reporting regulate property valuation practice in many countries (Lithuania, Poland, Russia, etc.). The European Valuation standards (EVS) and the International Valuation standards, also the National Valuations Standards become as a part of the methodology and Guidance Notes for valuer s activities. The relevant Lithuanian national legislation on valuation practice is as follows: - Law on the Basics of the Property and Business Valuation, 1999; amended in June 2011 (and will be in force in May 2012); - Property Valuation Guidance Notes approved by Government Resolution No 244 in 1996; - Terms and Conditions of Granting the Qualification of Valuers approved by Government Resolution No 1157, 1998; - The Code of Professional Ethics of Valuers, approved by the Board of the Lithuanian Institute for Audit, Accounting an Property Valuation in September 2000; - National Valuation Standards, approved by the Lithuanian Association of Property Valuers and the Association of Property and Business Valuation Enterprises, 2004 (actually a new draft proposed in 2010); - Rules on the Real Property Valuation approved by Government Resolution No 1049, 2005, amended in Market Database for Property Valuation Property valuation, especially mass valuation, means the collection, sorting and processing of information about real properties and real property market. Analysis that is necessary for the development of the models derived from formulas, their calibration and quality control include computer operations, which require many data necessary to be processed. The implementation of these tasks requires applying computer analytical systems, i.e. computer-assisted valuation. Computer-assisted valuation is important not only for mass valuation but also for special valuation of property units and for the analysis of real property and market dynamics. The simplest forms of computer-assisted valuation are considered to be the information database management systems having the functions of data storage, retrieval, accountability and use, which enable the implementation of simplified models. To speed up the valuation process by applying computer-based valuation systems, it was necessary to use the analytical potential of computer in order to develop more sophisticated models, which help to estimate property within the market in a more precise way and to evaluate the quality of estimated values. 12

15 The analysis of the worldwide experience shows that the data about real property and real property market can be processed and analysed quickly and effectively only applying computer information-analytical systems. For that purpose in Lithuania, the existing computer-based information system of real property cadastre and register administered by the State Enterprise Centre of Registers can be used (Bagdonavicius et al., 2008; Lietuvos turto vertintojai, 2009). Implemented solutions and integrated electronic environment in the Centre of Registers are perfectly presented to the users and customers, e.g. the valuers, financial sector, bankers. New services at the Centre of Registers are as follows: - One-stop-shop principle or Public electronic service for real property transactions (NETSVEP system); - Electronic documents and electronic files archive; - Standardised software for surveying (Geo-Surveyor software); - E-service for registration of legal Entities (JAREP); - Computer assisted mass appraisal (CAMA) system; - European Land information system (EULIS); - Property market transactions data collection and analysis; - Services and database or information (Sales data on-line search system) for valuers and other users; - Delivering information on housing prices indexes through the Internet. The first and the most important point of integration is the development and use of automated system for the collection and processing of the data necessary for valuation. Since 1997, an integrated real property cadastre and register system in Lithuania is in operation. This is one of the most important state registers with fully computerised databases, storing textual and graphical information about property, legal information about property, its owners and users and data on market transactions. Data about the registered real property amounting to over 6 million objects is stored in the integrated database. Market transactions are registered as well (Bagdonavicius and Deveikis, 2005; Deveikis and Deveikiene, 2008). The central data bank (CDB) contains more than digital plans of premises and building photos (Aleksiene and Bagdonavicius, 2010), and more than property transactions data. Everybody may make a search in the central data bank of the Real Property Register through the Internet, however the amount of information received differs Two Directions in Valuation: Convergence or Divergence of Systems? Valuation of property can be carried out by using two different directions that are normally referred to as individual (or single) and mass valuation. Both these directions aim to assess the market value of the property. Though individual and mass valuation has many distinctive features, viewing this process as the standardised procedures one may also find many common features the same valuation approaches applied, similar need for data on the analysed market and similarity of the processes. Therefore, analysing both individual and mass valuation practices as well as their perspectives it is important to look for links and ways how one valuation system could supplement and optimise activities of other system (Bagdonavicius and Deveikis, 2005). Individual valuations may be carried out differently for different purposes, such as sale, mortgage, insurance, inheritance or divorce, and other reasons. Individual valuation is normally performed on request of the owner by a recognized valuation professional (Galiniene, 2005; Williamson, Enemark et al., 2009). Three approaches of valuation the comparison, the replacement costs and the income are used for estimation of property value. Market value means the price that a reasonable buyer would pay for property or an estimated amount for which the property should exchange on the date of valuation between a willing buyer and willing seller ( ) wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion (IVS, 2007). 13

16 In case of individual valuation one or some of real property objects are assessed; consequently, such valuation is distinguished for a detailed analysis and description of the subject property and terms of use; detailed interpretation of legal, physical and economic factors of value. Mass valuation is undertaken mainly for the purposes of taxation imposed by the government. Mass valuation should ensure that property taxes are levied according to the actual market price, or in proportion to that price, so that similar properties pay similar taxes (Williamson, Enemark et al., 2009). Mass valuations are normally based on standard valuation models that include a range of components, such as property area, building area, building quality, materials and year of construction, building improvements, location, and possible use and restrictions according to territorial planning regulations. The main difference between mass valuation and single valuation is the depth of analysis of property characteristics (attributes). In case of mass valuation the basic and common property characteristics typical to the whole group of property that affect the value of property are singled out. In case of single valuation the focus is made on singling out the single characteristics of property under valuation and assessing their importance. In most cases the characteristics important for the whole group and each single property are the same, and there are not so many single attributes identified that may in principle change the property value. This is to mention that when analysing the common characteristics for the entire group, single attributes may deviate to one or another side (Bagdonavicius et al., 2008). Mass valuation is normally carried out every four to five years, while updating may be carried out annually. The basis for such updating is normally the recording of actual sales prices that will enable calculation of increasing or decreasing values for various kinds of properties. Many authors (Williamson, Enemark et al., 2009) mentioned that mass valuations may not be the same as market value and are, indeed, often lower, but the differences between the official and market valuations of different properties should be roughly equivalent to ensure equitable taxation. Data collected in a uniform digital format is the basic factor of success in developing an automated mass valuation model based on statistical methods. The developed computer-based mechanism for data collection and processing evidenced that, having made proper adjustments to the enquiry formats, this database can be also successfully used for individual valuation as well as by banking sector in analysing market trends and preparing index studies. Data on market transactions and involved property stored in a uniform format creates possibilities to standardise and automate individual valuation process, to identify main valuation criteria and factors influencing value. Increasing use of the statistical methods for selection and processing of data reduces the potential of mistakes and random factors making influence on the value (Bagdonavicius and Deveikis, 2005; Bagdonavicius et al., 2008). In modern systems, property values recorded in valuation registers are normally maintained and based on cadastral information (cadastral maps). The owners are informed annually about the actual valuation of their property and normally have the opportunity to object to this assessment in valuation appeals (Bagdonavicius et al., 2008). While the mass valuation system primarily serves as a basis for taxation, it has range of other functions, such as supporting an efficient land and property market, facilitating fair compensation in situations of compulsory purchase (Williamson, Enemark et al., 2009). In Lithuania, market values determined by mass valuation are used for property taxation and calculation of fees, provision of social support, for calculation of initial sales or lease price of state-owned property, also for market research, valuation and mortgage purposes (Bagdonavicius and Deveikis, 2011). Modern economies now depend on highly sophisticated information about property assets for taxation and administration purposes. A valuation system based on a good cadastral system serves to expose properties and ownerships outside system. The main aspects of mass valuation system in Lithuania are as follows: - Almost all information necessary for mass valuation is collected in one organisation the State Enterprise Centre of Registers; 14

17 - Information in the entire country is collected according to the same system: cadastre, register and market; - All information is digital, integrated with GIS and supported with software; - Interaction between the object information and registers is very strong. Although the market value assessment is the most common approach used for mass valuation, it may have some shortcomings e.g., when the number of transactions in a given area or a specific type of properties is very limited. The market value approach is used for the housing sector and commercial property. Other approaches such as income capitalisation or calculation of building costs can be used to support the assessment where sufficient market value is not available (Williamson, Enemark et al., 2009; Bagdonavicius et al., 2008) Use of GIS and Other Tools in Valuation The saying location, location, location became a traditional mantra in property valuation process. A more extensive use of GIS is vital for the improvement of individual valuation. The use of digital maps, in its turn, becomes an important element for valuation (Bagdonavicius and Deveikis, 2005). To sum up, both individual valuation as well as the mass valuation is developing in a similar direction. In both systems the use and integration of GIS and automated valuation systems are playing an increasing role. It is expected that the integration of these systems in the future will be even closer as well as the use and introduction of information systems. In addition to the analysis of actual transactions, the analysis of the entire real property market also plays an important role when analysing the real property market (Figure 5). The analysis of property groups by type of its use, material, year of construction and other parameters in the subject area as well as on broader scale is performed. In this case the graphical visualisation of property attributes and prices is a useful tool for a valuer. Graphical visualisation is used in mass and individual valuation practice. Within the framework of this project it is envisaged to present these data (maps) to general public and valuers as an additional material for valuation of property (Bagdonavicius et al., 2008). Figure 5. Use of the GIS technologies in value mapping. District of Kaunas city: marking the sold property by sales prices. Source: Bagdonavicius and Deveikis, 2011 The interaction between cadastral databases, territorial planning documents, geological and geochemical survey and information, also property valuation systems and property market sector information will increase. The idea of interaction between different sectors of GIS 15

18 information is in action (Deveikyte and Deveikis, 2010). The implementation of territorial planning process in property valuation systems is crucial, and should be mentioned as one of the most important tools for the sustainable property development and sustainability (Deveikis and Deveikiene, 2008). 5. ARTICULATION OF VALUATION FUTURE TENDENCIES The drivers stipulating changes in valuation practice are as follows: the urbanization process, property market globalisation, good governance and property development process, actual global financial crisis and economic instability, sustainability and climate change, environmental management and extreme weather events, and new technologies. Internet makes the world very small. Spatial technologies are evolving quickly, particularly with regard to land-related data. IT companies such as those that produce Google Earth or more local product as Maps LT, or Bing Maps for Enterprise are partnering with countries to deliver their national cadastres linked to a geo-coded national address database and high-resolution imagery over the Internet. In some countries, an Internet user can display any known postal address on screen with a combination of satellite images of on-the-ground reality and attachment of text information. Yet remarkable though these developments are, this ability to find, see, and describe is only the beginning of spatially enabled society (Williamson, Enemark et al., 2009). The EVS and IVS are globally important for valuation future; however the National Valuation Standards in accordance with these international methodological documents will be used in valuation practice of the countries. These documents will be developed and may be unified. Political and legal drivers for valuation future are very important too. Individual or/and mass valuation requires complete and accurate data, effective valuation models, and proper management of resources. The data from property market is the main element of valuation. Collecting property characteristics data is a critical and expensive phase of valuation process. A robust property data collection system must be available to the valuer. The recording of data has evolved from the use of manual methods to the creation of sophisticated data banks that facilitate computer-assisted valuation, often incorporating GIS and other spatial technologies, territorial planning documents (Bagdonavicius and Deveikis, 2011). Valuation systems are more and more based on digital data and new IT. Quantitative (e.g., land areas, dimensions, building specifications) and/or qualitative (assessment of the physical condition, character, or market desirability of the improvements) data on properties will be displayed in property cadastre and register system and delivered to valuer using electronic, digital means. Valuation results are more and more delivered through the Internet and using electronic means too. Valuation records must be integrated with the cadastral and property registration records, using the property database. New products for society are in the pipeline. These products property valuation reporting will be more frequently done in digital form for electronic communication, without hard paper copies (Aleksiene and Bagdonavicius, 2010). REFERENCES Aleksiene A., Lithuanian Association of Property Valuers: The Years of Creating and Acting. Vilnius, LTVA, 2000 (in Lithuanian; Summary in English) Aleksiene A., Bagdonavicius A., Appeals in Property Taxation: Electronic Communication versus Hard Copy // Presentation in IAAO 76 th Annual International Conference on Assessment Administration Building Strong Communities trough Assessment Innovation, August 29 September 1, 2010, Orlando, Florida, USA 16

19 Bagdonavicius A., Deveikis S., Individual and Mass Valuation Present and Future // From Pharaohs to Geoinformatics, Proceedings of FIG Working Week 2005 and GSDI-8, Cairo, Egypt, April 16 21, 2005 (ISBN ) at the Website: Bagdonavičius A., Deveikis S., Ramanauskas R., Automated Valuation System for Real Estate Tax Appeals // FIG Working Week 2008 Integrating the Generations and FIG/UN-HABITAT Seminar Improving Slum Conditions through Innovative Financing, June, 2008, Stockholm, Sweden. Proceedings (ISBN ) at the Website (Paper and Presentation): Bagdonavicius A., Deveikis S., Mass Appraisal the Method and an Experience in Lithuania // FIG Working Week 2011 & 6th National Congress of ONIGT Bridging the Gap between Cultures, May 18 20, 2011, Marrakech, Morocco. Proceedings (ISBN ) at the Website (Paper and Presentation): Bennet R., Rajabifard A., Kalantari M., Wallace J., Williamson I., Cadastral futures: building a new vision for the nature and role cadastres // XXIV FIG International Congress Facing the Challenges Building the Capacity, April 2010, Sydney, Australia. Proceedings (ISBN ) at the Website (Paper and Presentation): Dale P., and McLaughlin J. D., Land Administration, Oxford University Press, New York, United States. Deveikis S., Deveikienė V., Le rôle du cadastre multilatéral dans l aménagement du territoire urbain une expérience de Lituanie (in French) // Recreational & Leisure Property valuation around the Baltic Sea. Baltic Valuation Conference Proceedings, Klaipėda, Lithuania, September ISBN Vilnius: Lietuvos turto vertintojų asociacija, 2008, p Ibid at the Website: Deveikytė S., Deveikis S., Environmental Aspects for the Property Market in Lithuania the Increasing Role of the Valuer // Kraštovaizdžio architektūra patirtis, tendencijos, perspektyvos. Kraštovaizdžio architektūros forumo 2010 mokslo darbai (Landscape Architecture an experience, trends and prospective). ISBN Vilnius: LKAS, 2010, p Galiniene B., The Property and Business Valuation System. Developing Conception (in Lithuanian). Vilnius, Vilniaus Universiteto leidykla, 310 p. ISBN Kaufmann J. and Steudler D., Cadastre 2014: A Vision for a Future Cadastral System. International Federation of Surveyors, FIG, Switzerland. Lietuvos turto vertintojai 15 metų veiklos patirtis ir ateities perspektyvos /Lithuanian Property Valuers 15 Years Experience and a Future Perspectives. (2009) Proceedings of Anniversary Conference, Vilnius, March / Editor Steponas Deveikis. ISBN Vilnius: Lietuvos turto vertintojų asociacija, 224 p. Williamson I. P., Enemark S., Rajabifard A., and Wallace J., Land Administration and Sustainable Development, ESRI Press Academic, Redlands, California, United States. 17

20 Komercinio nekilnojamojo turto rinkos modeliai ir veiksniai globalizacijos kontekste Viktorija COHEN Vilniaus universiteto Ekonomikos fakulteto Ekonominės politikos katedros doktorantė El. paštas: Straipsnyje aptariami komercinio nekilnojamojo turto rinkos modeliai, parodyti įvairių rinkų sąveikavimo ryšiai, aiškinami ekonominio augimo ir ekonominės plėtros skirtumai nekilnojamojo turto rinkos kontekste, aptariami komercinio nekilnojamojo turto rinkai įtakos turintys veiksniai ir parodoma, kaip globalizacija veikia komercinio nekilnojamojo turto rinką. Pagrindiniai žodžiai: komercinio nekilnojamojo turto rinkos modeliai, ekonominis augimas, ekonominė plėtra, komercinio nekilnojamojo turto rinkai įtakos turintys veiksniai, globalizacija. Įvadas Lietuvoje komercinio nekilnojamojo turto rinkos sektorius dėl tam tikrų priežasčių yra mažiau nagrinėjama tema, palyginti su kitomis rinkomis, pavyzdžiui, gyvenamuoju sektoriumi, kuris sulaukia daugiau Lietuvos mokslininkų dėmesio. Tačiau Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto rinkos plėtra yra svarbus indėlis į visą šalies ekonomiką ir reikalauja dėmesio. Komercinis nekilnojamasis turtas Lietuvoje išsivystė ypač greitai ir nors rinkos dalyviai neturėjo daug žinių apie rinkos funkcionavimą, tačiau aktyviai veikdami jie mokėsi iš savo pačių klaidų bei rėmėsi užsienio nekilnojamojo turto rinkos dalyvių patirtimi. Šiuolaikinė komercinio nekilnojamojo turto rinka yra analizuojama per pasiūlos ir paklausos sąveiką, lyginama su kitomis šalimis, nagrinėjami įvairių veiksnių poveikiai. Tačiau mokslinėje literatūroje pasigendama informacijos apie komercinio nekilnojamojo turto rinkos funkcionavimo teorinius modelius ir paaiškinimų, kokį ryšį nekilnojamojo turto rinka turi su kitomis glaudžiai tarpusavyje susijusiomis ir viena nuo kitos priklausančiomis rinkomis ir kaip ją veikia globalizacijos procesai. Todėl kyla klausimas kokios teorijos mokslinėje literatūroje laikomos komercinio nekilnojamojo turto pagrindu? Ar analizuojama komercinio nekilnojamojo turto rinkos modelių ir globalizacijos įtaka komercinio nekilnojamojo turto rinkai? Minėti klausimai aptariami šiame straipsnyje. 1. Komercinio nekilnojamojo turto rinkos modeliai 1.1. D. M. Geltner ir kt. modelis Analizuodami komercinio nekilnojamojo turto rinką, D. M. Geltner ir kt. (2007) teigia, kad ši rinka susideda iš trijų pagrindinių tarpusavyje susijusių komponentų: ploto rinkos, turto rinkos ir statybos rinkos, kuriuos vadina komercinio nekilnojamojo turto modeliu. 1 paveiksle pavaizduotas modelis parodo, kaip statybos ir kapitalo rinka yra susijusios su nuomos, turto ir statybos rinkomis. Pavaizduotas komercinio nekilnojamojo turto rinkos modelis atspindi tai, kad ploto rinka, kapitalo rinka, nekilnojamojo turto rinka ir statybos rinka yra tarpusavyje susijusios, o ekonominė plėtra pasiekiama kapitalo rinkoje dėl pelningumo. Ploto rinkoje egzistuoja tam tikra sąveika tarp ploto paklausos ir jo realios esamos pasiūlos rinkoje, nuo to priklauso nuomos kainos bei ploto užimtumo rodiklis rinkoje. Tiek nacionalinė, tiek regioninė ekonomika savo ruožtu, atsižvelgiant į ploto poreikį, užtikrina ploto paklausą rinkoje nustatydama nuomos rodiklį. Tuo tarpu statybos rinka daro įtaką ploto kiekiui rinkoje. 18

21 Nenumatyti srautai Informacijos rinkimas ir naudojimas 1 pav. Nekilnojamojo turto rinkos modelis: ploto, nekilnojamojo turto ir statybos rinkų sąveika. Šaltinis: sudaryta autorės pagal D. M. Geltner ir kt. (2007) Pastebima, kad ploto rinka daro įtaką pinigų srautams, generuojamiems nekilnojamuoju turtu, kuris laikomas komercinio nekilnojamojo turto rinkos pagrindu. Šitie pinigų srautai sąveikauja su pelningumo rodikliu, kuris padeda nustatyti realią komercinio nekilnojamojo turto kainą rinkoje. Tiek paklausa, tiek pasiūla komercinio nekilnojamojo turto rinkoje priklauso nuo investuotojų tiek tų, kurie parduoda, tiek tų, kurie perka. Visi šie nekilnojamojo turto investuotojai veikia kapitalo rinkoje, apimdami kitas turto formas ir pinigų rinkas. Investuotojų noras įsigyti komercinį nekilnojamojo turto objektą ir rizikos/grąžos suvokimas, palyginti su kitais investavimo būdais, kuriais investuotojai vadovaujasi atlikdami pirkimo ar pardavimo sandorį, nustato esamą rinkos pelningumą. Tačiau investuotojo pelningumo nustatymą veikia ateities ploto paklausos ir pasiūlos prognozės, numatančios ateities nuomos kainų kryptį. Tokiu būdu matome, kaip ploto ir komercinio nekilnojamojo turto rinkos sąveikauja tam, kad būtų nustatytos esamos komercinio nekilnojamojo turto rinkos vertės. Šios vertės tiesiogiai veikia statybas rinkoje. Statybos/vystymo sąnaudos (įskaitant žemės vertę, kuri yra pagrindas nustatant sąnaudas vystant projektus) tam tikru laiku yra lyginamos su turto verte tuo pačiu laiku. Jeigu turto vertė yra lygi statybos kainai arba ją viršija, projekto vystymas greičiausiai prasidės, papildydamas ploto rinkos pasiūlą. Šis modelis parodo, kad nuomos rinka yra veikiama naujos statybos, kurią savo ruožtu veikia statybos rinka. Statybininkai arba vystytojai priima sprendimus statyti arba vystyti naujus projektus, atsižvelgdami į turto rinkos prognozes. Kita vertus, nekilnojamojo turto rinka yra veikiama kapitalo rinkos pelningumo bei ploto užimtumo rodiklio nuomos rinkoje. Būtent dėl 19

22 šios sąveikos tarp statybos, kapitalo rinkos, ploto rinkos nekilnojamojo turto rinkoje ir statybos rinkoje atsiranda tam tikros verslo ir finansinės rizikos Komercinio nekilnojamojo turto rinkos modelis (pagal M. Ball ir kt., 1998, 2008) M. Ball ir kt. siūlo komercinio nekilnojamojo turto rinkos modelį, pagal kurį atliekama paprasta pasiūlos ir paklausos analizė, dėmesį koncentruojant į keturias rinkas: - Vartotojo rinką; - Finansų rinką; - Plėtros rinką; - Žemės rinką. Pagal šį modelį visos šios rinkos yra glaudžiai tarpusavyje susijusios ir priklausomos viena nuo kitos. Vartotojo rinka ir paklausa formuojama atsižvelgiant į vartotojo našumą, biuro ploto vienam daruotojui santykį ir biuro nuomos kainą. Ploto pasiūla laikoma pastovia bet kuriuo laikotarpiu, o sąveika tarp paklausos ir pasiūlos lemia nuomos lygį. Kitaip tariant, verslo plėtra formuoja patalpų nuomos, už kurią mokamas tam tikras nuomos mokestis, paklausą. Finansų rinkoje nuoma yra kapitalizuojama į turto vertę, o komercinio nekilnojamojo turto vertės pokyčiai yra atvirkščiai susiję su palūkanų normos pokyčiais. Tokiu būdu komercinės paskirties objektų vertė yra priklausoma nuo nuomos ir palūkanų normos rodiklių. Plėtros rinkoje atsiranda nauja statyba, kai komercinės paskirties objektų kaina tampa aukštesnė už vystymo kaštus. Augantys statybos ir žemės kaštai brangina vystymo sąnaudas, o kartu nuomą ir komercinio turto vertę. Tuo tarpu žemės rinkoje nuomos rodiklis gali suteikti vystytojams informacijos apie atsiradusią rinkoje tam tikrų komercinio turto objektų paklausą, o tai brangina žemės sklypo kainas ir skatina konkurenciją. Tokiu būdu visos keturios rinkos tuo pačiu metu laikomos priklausomomis viena nuo kitos ir yra veikiamos nuomos rodiklių. 2 pav. Rinkų tarpusavio priklausomumas. Šaltinis: Sudaryta autorės Tačiau tam, kad visos keturios minėtos rinkos įgytų pusiausvyrą, reikia kad kiekviena jų tuo pačiu metu individualiai pasiektų pusiausvyros lygį nors nekilnojamojo turto rinkos dinamiškumas yra vienas iš pagrindinių šios rinkos išskirtinumų, šiam tikslui pasiekti pritaikomas pasiūlos ir paklausos modelis. Kitas šio modelio ypatumas yra tas, kad iš šių tarpusavyje susijusių rinkų trys priklauso nuo esamų komercinių objektų atsargų tam tikru 20

23 momentu, t. y. biurų skaičiaus, pasiūlos rinkoje, turto bei žemės sklypų nuosavybės, o tuo tarpu kita rinka siejama tiesiogiai su prekės srautais, t. y. naujų pastatų pasiūla (pvz., biurų). Toks tarpusavio atsargų /srautų santykis yra viena iš pagrindinių priežasčių, kodėl verta atsižvelgti į komercinio nekilnojamojo turto rinką kaip į tarpusavyje susijusių rinkų prekę FDW nekilnojamojo turto modelis Šio modelio teorinis pagrindas yra panašus į prieš tai aptartą M. Ball ir kt. modelį, nes taip pat remiasi pasiūlos ir paklausos modeliavimo principais ir taip pat yra vertas tam tikro dėmesio. Pirmą kartą Fisher-DiPasquale-Wheaton modelis (FDW), arba kitaip dar vadinamas 4-ių kvadratų modeliu, buvo išsamiai aprašytas 1992 m. Vėliau šis modelis buvo publikuotas vadovėlyje (DiPasquale ir Wheaton, 1996; Geltner ir kt., 2007). FDW modelis yra statinis kvadrato modelis, leidžiantis tirti santykius tarp nekilnojamojo turto rinkos ir jos kintamųjų bei rinkos prisitaikymą, siekiant paklausos ir pasiūlos pusiausvyros rinkoje. Šis modelis teigia, kad nekilnojamojo turto paklausa turi būti lygi pasiūlai, todėl pagrindinis šio modelio tikslas yra nustatyti rinkos pusiausvyrą, t. y. paklausos ir pasiūlos lygį, išreikštą kaina arba nuomos rodikliu. Tikriausiai FDW diagramos modelis laikomas labiausiai pažengusiu nekilnojamojo turto modeliu, susidedančiu iš keturių tarpusavyje priklausomų kvadratų, kurie užbaigia ryšį tarp ploto ir turto rinkų. FDW modelis geriausiai tinka norint vienu metu ištirti ilgalaikės pusiausvyros poveikį ploto ir nekilnojamojo turto rinkų viduje arba tarp jų. Ilgalaikė pusiausvyra nekilnojamajo turto rinkoje reiškia pakankamą laiko tarpą tam, kad statomo ploto pasiūla galėtų prisitaikyti prie paklausos. 3 pav. Fisher-DiPasquale-Wheaton nekilnojamojo turto modelis. Šaltinis: D. DiPasquale ir W. Wheaton (1996); D. M. Geltner ir kt. (2007) Esant pusausvyrai, nekilnojamojo turto pasiūla turi būti lygi paklausai kainos požiūriu D=S (1 kvadratas). Investuotojo mokama kaina už tam tikrą komercinio nekilnojamojo turto objektą yra realusis arba sąlyginis nuomos rodiklis (R), kuris, taikant tam tikrą pelningumo (arba kapitalizacijos normą) (i), nustato turto vertę, tokiu būdu P=R/i (2 kvadratas). Skirtumas tarp turto vertės ir sąnaudų vystant naują objektą gali paskatinti naujų objektų plėtrą, todėl statybų apimtis išreiškiama kaip turto rinkos kainos funkcija P=f(C) (3 kvadratas). Tam tikras objektų atsargų skaičius rinkoje yra būtinas pusiausvyrai palaikyti, tuo tarpu rinkai nereikalingi objektai (sena statyba ir pan.) gali būti nugriauti, o jų vietoje išvystyti nauji objektai, atitinkantys rinkos reikalavimus ir poreikius. Tokiu būdu naujai išvystytas turtas (t. y. statybos) vietoj nugriautų objektų yra egzistuojančių rinkoje atsargų pastovus procentas C=S/d, o metinė statyba yra nekilnojamojo turto atsargų pokytis ( S=C-dS). Statybos kreivės pradžia grindžiama tam tikra statybų kaina ir todėl negali prasidėti 21

24 nuliniu modelio tašku. Savo ruožtu pritaikytos turto atsargos, t. y. nauja statyba minus nugriautas plotas, yra verčiami į ilgalaikes ploto atsargas komercinio nekilnojamojo turto rinkoje (taip grįžtant prie 1 kvadrato). 4 pav. FDW nekilnojamojo turto modelis pasikeitusios paklausos atžvilgiu. Šaltinis: D. DiPasquale ir W. Wheaton (1996); D. M. Geltner ir kt. (2007) Taigi, ploto paklausos augimas rinkoje sukelia grandininę reakciją: turto nuomos kaina auga dėl pasiūlos rinkoje trūkumo, atitinkamai turto vertė didės tol, kol paklausa (naujų objektų statyba arba renovuotas plotas) atsiras pusiausvyroje pasiūlos atžvilgiu (4 pav.). Šiuos modelius galima laikyti pagrindu nagrinėjant komercinio nekilnojamojo turto rinkos tematiką. Tokie veiksniai, kaip skirtumas tarp pasiūlos ir paklausos, nuomos kainos, ploto užimtumas, turto vertė, piniginiai srautai, ploto poreikis, statybos, pelningumo rodiklis, rinkos prognozės ir informacija, rinkos dalyviai, apskritai veikia kelias tarpusavyje sąveikaujančias rinkas, kartu darydami didžiausią poveikį ekonominei šalies plėtrai arba nuosmukiui. Turbūt šių pagrindinių nekilnojamojo turto rinkos teorijų analizė savaip paaiškina, kodėl nekilnojamojo turto rinka dažniausiai būna nagrinėjama per pasiūlos/paklausos prizmę ir rinkai poveikį turinčių veiksnių analizę, nes jie yra vieni iš pagrindinių nekilnojamojo turto rinkos funkcionavimo elementų. 2. Veiksniai, veikiantys komercinio nekilnojamojo turto rinką Pagrindinė veiksnių dalis jau buvo aptarta modeliuose, tačiau komercinį nekilnojamąjį turtą veikiančių veiksnių įvairovė yra labai plati. Komercinio nekilnojamojo turto rinka laikoma natūraliai nepastovi, kadangi daugelis iš destabilizuojančių veiksnių gali sukelti rinkos svyravimus (Case ir kt., 2000). Didelės krizės sukeltų didelių nuostolių, t. y. turto vertės sumažėjimą, nuomos kainos sumažėjimą, laisvų plotų atsiradimą ir pan. Ekonominis nuosmukis, per kurį padidėja nedarbo lygis, gali padidinti neišnuomotą plotą. Sumažėjus nuomos kainai, sumažėja ir komercinio nekilnojamojo turto rinkos vertė. Akivaizdu, kad komercinė nekilnojamojo turto rinka yra labai jautri bet kokiems ekonominiams rodikliams. Kita vertus, rezultatai rodo, kad nors besivystančių šalių nekilnojamojo turto rinkos yra jautrios, jos siūlo diversifikacijų galimybes užsienio investuotojams (Barry ir Rodriguez, 2004). O rinkos dalyvių nuosavybės diversifikacija ir stabilus kapitalo pagrindas gali sušvelninti ekonomikos nuosmukio rizikos poveikį (Case ir kt., 2000). Pasak E. Malizia (1991), nekilnojamojo turto rinkos analitikai mano, kad pasiūlai ir paklausai įtakos turinčios jėgos yra pagrindiniai rinkos veiksniai. Ekonomistai galbūt pridurtų, kad tokie nekilnojamojo turto rinkos dalyviai, kaip ploto naudotojai, pelno siekiantys vystytojai ar žemės savininkai, generuoja ekonomikos pagrindą nekilnojamojo turto rinkose. 22

25 Prognozuojant trumpalaikę paklausą, ekonominio augimo veiksniai, susiję su konkurenciniu pranašumu (pvz., aplinka ir pramonės mišinys), tinkamai atstovauja ekonominiams pagrindams. Savo ruožtu, prognozuojant ilgalaikio nekilnojamojo turto paklausą, standartinėje praktikoje naudojami tie patys plėtros veiksniai arba visai susilaikoma nuo ilgalaikių prognozių. Minėta mokslininkė mano, kad prognozėms atlikti tinkamesni yra ekonominės plėtros veiksniai negu ekonomikos augimo veiksniai, nes ekonominės plėtros veiksniai atspindi ilgalaikį produktyvumą ir inovacijų potencialą. Iš esmės ekonominės plėtros (angl. economic development) ir ekonominio augimo (angl. economic growth) procesai paprastai netapatinami, nes jie skiriasi tarpusavyje (5 pav.). Suvokti šių procesų skirtumus reikalauja komercinio nekilnojamojo turto rinkos, ypač rengiant paklausos ilgalaikių prognozių modeliavimus. Ekonominio augimo procesas siejamas su kiekybiniais ekonominiais veiksniais, t. y. vietiniais arba išoriniais politiniais ir technologiniais veiksniais. 5 pav. Ekonominio augimo ir ekonominės plėtros skirtumai nekilnojamojo turto rinkos kontekste. Šaltinis: sudaryta autorės Ekonominei plėtrai priskiriami struktūriniai ekonomikos pokyčiai, darantys didelę įtaką vietiniam konkurencingumui. Todėl ekonominė plėtra tai procesas, kuris lemia konkurencingumą ir veda prie darnaus ekonominio augimo (angl. sustainable economic growth) (Malizia, 1991). Įvykus m. pasaulinei ekonominei ir finansinei krizei, 2010 m. ONECE pasiūlė dešimt šalies darnios nekilnojamojo turto rinkos plėtros principų, kurių esmė yra ekonomikos nuosmukio mažinimas, greitesnis ekonomikos atsigavimas ir ilgalaikė plėtra. Be to, šie principai propaguoja labiau integruotą ir holistinį požiūrį į nekilnojamojo turto organizacijų sukūrimą ir valdymą, ypač pereinamosios ekonomikos rinkose. Ilgalaikė komercinio nekilnojamojo turto paklausa, palyginti su kitomis rinkomis, labiau priklauso nuo šios rinkos patrauklumo. Ekonominės plėtros modeliai siūlo patikimas prognozes atliekant komercinio nekilnojamojo turto rinkos paklausos analizes. Tačiau tokios prognozės tinkamiausios trumpuoju laikotarpiu, o tam, kad būtų galima prognozuoti ir lyginti rinkos tendencijas ilguoju laikotarpiu, reikalingi ekonominės plėtros veiksniai. E. Malizia (1991) savo darbe, numatančiame komercinio nekilnojamojo turto paklausos tendencijas, besiremiančias ekonomikos pagrindais, sampratauja, kad, nagrinėjant nekilnojamojo turto paklausos prognozes, labai nukenčiama nuo netinkamos teorijos panaudojimo. Tiek pasiūla, tiek paklausa turi būti prognozuojamos tam, kad būtų galima numatyti rinkos plėtrą, nuomos ir užimtumo rodiklius. Nagrinėjant pereinamojo laikotarpio ir ekonomikos krizės poveikį nekilnojamojo turto rinkai Lietuvoje, V. Azbainis ir V. Rudzkienė (2011) siūlo dvi tiesioginių ir netiesioginių nekilnojamojo turto rinkos veiksnių grupes. Tiesioginiai nekilnojamajai rinkai įtakos turintys veiksniai atspindi fundamentalius veiksnius, kuriuos sugrupuoti būtų nelengva, tačiau įprasta jiems priskirti pasiūlą ir paklausą veikiančius veiksnius: palūkanų normą, paskolų prieinamumą, pasiūlos paklausos santykį, rinkos dalyvių lūkesčius, pasiūlos administracinį apribojimą, vartotojų pajamas ir t. t. Prie netiesioginių veiksnių autoriai priskiria technologijos evoliuciją, 23

26 verslo naujienų plėtrą žiniasklaidoje, optimistines analitikų prognozes, investicinių fondų atsiradimą, kurie sukelia nemažus visos ekonomikos pokyčius. S. Vanichvatana (2007) teigia, kad nekilnojamojo turto industriją veikia makro ir mikroekonominiai veiksniai. Prie makroekonominių veiksnių autorė priskiria: 1. Bendrąjį vidaus produktą ir užimtumą; 2. Finansinius veiksnius, įskaitant palūkanų normą ir užsienio valiutos kursą; 3. Akcijų kainų indeksus; 4. Geografinius veiksnius (populiacija, amžius). Mikroekonominiai veiksniai daugiausia siejami su statybos aplinka: išduotų leidimų skaičiumi, pastatytais pastatais, statybos kainų indeksu. N. Rottke ir M. Wernecke (2002) teigia, kad nekilnojamojo turto rinką veikia vidutinio ir ilgalaikio poveikio egzogeniniai veiksniai, kurie gali atsirasti pakankamai greitai ir tiek paspartinti, tiek sušvelninti tam tikrus rinkos procesus. Vidutinio poveikio veiksniai priklauso nuo šalies ekonominės plėtros bei jos vietinių rinkų. Jie susideda iš pagrindinių ekonomikos kintamųjų, tokių kaip infliacija, palūkanų normos, BVP lygis, dinamikos. Kita vertus, ilgalaikio poveikio veiksniai atsiranda palaipsniui, tačiau turi ilgalaikę įtaką struktūriniams pokyčiams, iš kurių galima išskirti neramumus arba politinius pokyčius (pvz., Europos Sąjungos atsiradimas), struktūrinius ekonominius pokyčius (pvz., globalizacijos procesas), naujas komunikacijos technologijas. M. Wernecke ir kt. (2004), nagrinėdami Vokietijos nekilnojamojo turto rinką, teigia, kad nuomos rodiklis ir kaina yra pagrindiniai nekilnojamojo turto rinkos kintamieji. Be to, bendras verslo ciklas yra suvokiamas kaip svarbiausią įtaką turintis veiksnys nekilnojamojo turto rinkai. Atsižvelgdami į darbo rezultatus, Vokietijos nekilnojamojo turto rinkos dalyviai vis dėlto ciklą vertina kaip galimybes, o ne riziką. I. Kvedaravičienė (2010) išskiria kelis pagrindinius veiksnius, lemiančius komercinio turto paklausą: - Ekonominė šalies situacija; - Gyventojų skaičius ir demografiniai rodikliai; - Efektyvios pajamos; - Perkamoji galia; - Įpročiai; - Palyginamojo privalumo veiksnys (transportas, teigiama valstybės kontrolė, natūralios žemės savybės, nekilnojamojo turto objektų pasiūlos patrauklumas); - Patogumas tiek klientams, tiek vartotojams bei unikalūs veiksniai, svarbūs atskiroms verslo šakoms. Tačiau, pasak E. Malizia (1991), pasiūlos tendencijas numatyti nėra lengva, nes palyginti su paklausa nėra daug pasiūlai įtakos turinčių veiksnių. Pavyzdžiui, daugiausia pasiūlą ir objekto vystymo vietą veikia nekilnojamojo turto vystytojai ir valdžios institucijos, tačiau jų bendra įtaka rinkai priklausomai nuo šalies gali gerokai skirtis. Savo ruožtu paklausą prognozuoti yra lengviau, nes egzistuoja daugiau paklausą lemiančių veiksnių, be to, egzistuoja lengvesnė prieiga prie tokių duomenų (pvz., užimtumas, pajamos, gyventojų skaičius ir pan.). I. Kvedaravičienė (2010), Lietuvos rinką nagrinėdama sisteminiu požiūriu, siūlo atkreipti dėmesį į tokius nekilnojamojo turto rinkos fundametalius elementus: - objektą; - dalyvius; - paskirstymą kainos nustatymo mechanizmus; - išorinę aplinką; - valstybės vaidmenį; - nekilnojamąjį turtą naudotojo rinkos aspektu; - nekilnojamąjį turtą žemės rinkos aspektu; - nekilnojamąjį turtą plėtros rinkos aspektu; - nekilnojamąjį turtą finansinio turto (investavimo) rinkos aspektu. 24

27 1 lentelė. Labiausiai nekilnojamojo turto rinkai įtakos turinčių veiksnių matrica Autoriai Malizia E., 1991 Rottke N. ir Wernecke M., 2002 Wernecke M. ir kt., 2004 Vanichvatana 2007 Kvedaravičienė 2010 Azbainis V. ir Rudzkienė V., 2011 Veiksniai Ekonominės plėtros veiksniai: BVP, infliacija, nuomos rodiklis, kaina, x x x x x x pajamos, užimtumas, Finansiniai veiksniai: palūkanų norma, užsienio valiutų kursai, x x x akcijų kainos, kreditai Politiniai veiksniai x x x Technologiniai veiksniai x x Demografiniai veiksniai x x Geografiniai veiksniai x x Netiesioginiai veiksniai x x Rinkos dalyviai x x x Šaltinis: sudaryta autorės Taigi lentelėje išvardyti veiksniai vienaip ar kitaip daro įtaką pasiūlos ir paklausos sąveikai nekilnojamojo turto rinkoje, t. y. tiesioginiu ar netiesioginiu būdu, makroekonominiu lygmeniu arba mikroekonominiu požiūriu, turėdami vidutinį arba ilgalaikį poveikį. Iš lentelės galima daryti išvadas, kad daugiausia įtakos turi rinkos dalyvių nuotaikos, ekonominiai, finansiniai ir politiniai veiksniai, sukeliantys daugiausiai svyravimų rinkoje. Pavyzdžiui, pasiūlos ir paklausos sąveika sukelia užimtumo, nuomos rodiklių svyravimą kylant ir krentant, pasikartojant šiam procesui, vadinamam cikliniu svyravimu, per tam tikrą laikotarpį. Egzistuoja nemažai mokslinių darbų, įrodančių, kad dėl savo dinamiškos įtakos nekilnojamojo turto projekto arba portfelio grąžai, rizikai ir investicijų vertei laikui bėgant rinkos ciklai yra vieni iš pagrindinių sėkmingo ar nesėkmingo investavimo į nekilnojamojo turto objektus veiksnių. Nekilnojamojo turto ciklai yra pasikartojantis reiškinys, išsiskiriantis bendra nekilnojamojo turto grąža, pasižymintis nereguliariais svyravimais, kurie pastebimi ir kituose su nekilnojamojo turto veikla susijusiuose rodikliuose, nuolat besikeičiantis, pirmaujantis ir atsiliekantis nuo bendro nekilnojamojo turto ciklo. 1 Tokios įtakos negali būti ignoruojamos arba supaprastinamos. Todėl investuotojai ir kiti rinkos dalyviai, šiai rinkai augant, priimdami strateginius sprendimus skiria vis didesnį dėmesį nekilnojamojo turto ciklų teorijoms bei analizėms (Roulac, 1996; Phyrr ir kt., 1999). S. Phyrr ir kt. (1999) pabrėžia, kad investuotojai turi atsižvelgti į dinaminį ciklų poveikį kiekviename investicinio proceso etape. Nuo praėjusio amžiaus septintojo dešimtmečio pradžios tokie staigūs svyravimai pradėjo kartotis vis dažniau, nors jų sunkumai bei periodai skyrėsi, tačiau yra įrodymų, kad tokių ciklų periodas vis labiau sutapdavo dėl ekonomikos ir kapitalo rinkų integracijos (Ball ir kt., 1998). R. Barras (1983, 1994, 2005, 2009) siūlo savo nekilnojamojo turto ciklo paaiškinimą šiuolaikiškoje rinkoje (6 pav.), kurioje ryšys tarp ekonomikos ir nekilnojamojo turto rinkos yra šio modelio pagrindas. Barras modelis paaiškina ciklinių jėgų įtaką komercinio nekilnojamojo turto rinkai. 1 Nekilnojamojo turto ciklų apibrėžimas iš the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS, 1994). 25

28 6 pav. Ryšys tarp ekonomikos ir nekilnojamojo turto rinkos. Šaltinis: R. Barras (1994) Pagal šį modelį, ekonomikoje vykstantys pokyčiai daro didelę įtaką namų ūkiui, šalyje veikiančioms kompanijoms bei kitiems subjektams, kurie savo ruožtu veikia ploto paklausą rinkoje. Tokia rinkos situacija, kai ekonomika yra augimo stadijoje, nekilnojamojo turto vystytojams rodo, kad galima vystyti ir rinkai siūlyti papildomą plotą. Kita vertus, gana ilgas nekilnojamojo turto vystymo periodas sukuria rinkos pasiūlos vėlavimą arba neatitikimą atsižvelgiant į kintančią rinkos paklausą. Toks atsilikimas tarp ploto paklausos ir pasiūlos tapo viena iš populiariausių priežasčių, dėl kurių atsiranda nekilnojamojo turto ciklai. Nors Barras modelis yra pritaikytas Anglijos rinkai, jis gerai parodo, kaip ekonomika, nekilnojamojo turto ir pinigų rinkos yra susijusios tarpusavyje. 3. Globalizacija kaip įtaką komercinio nekilnojamojo turto rinkai turintis veiksnys Galima teigti, kad besiplečiant šiuolaikinei nekilnojamojo turto rinkai globalizacija tapo neatskiriama rinkos plėtros proceso dalimi ir yra dabartinės ekonomikos tikrovės faktas. Literatūroje mažai kalbama, tačiau būtent globalizacijos procesai padarė didelę įtaką nekilnojamojo turto rinkai (Liu ir kt., 2007; Cohen ir Galinienė, 2011). Globalizacijos procesas iš esmės pakeitė įprastą nekilnojamojo turto rinkos veikimo specifiką ir paskatino (paskirstant / diversifikuojant turtą, turto įsigyjant nuosavybėn nestabilios ekonomikos metu) užtikrinti kapitalo ir pajamų saugumą ir generuoti patrauklią grąžą. Pagrindiniu globalizacijos iššūkiu laikoma konkurencingų strategijų plėtra. Rinkos reakcija į globalizacijos procesus turi svarbių pasekmių miesto augimui, vystymuisi ir konkurencingumui. Todėl kliūčių pašalinimas kapitalo srautams, informacijos padidėjimas, technologinių pokyčių plėtra, prekybos liberalizacija, finansinių rinkų liberalizacija, intensyvi žinių plėtra ir technologijų taikymas, turizmo ir vartojimo padidėjimas bei visuomenės mąstymo revoliucija skatina globalizacijos proceso vystymąsį, lengvina įėjimą į užsienio rinkas (Castells, 1991; Sassen, 1991, 1994; Amin ir Thrift, 1994; Budd, 1995; Petrella, 1996; Adair ir kt., 1999; Burinskienė ir Rudzkienė, 2004; Liu ir kt. 2007; Burinskienė ir kt. 2011). Tokiu būdu minėti šalies ekonominiai, finansiniai, politiniai, technologiniai veiksniai yra veikiami globalizacijos procesų ir tampa vis labiau priklausomi nuo pasaulinių rinkų tendencijų. Tačiau negalime pamiršti, kad vietinės žinios, vietinė ekonomika, vietiniai rinkos dalyviai, jų patirtis ir požiūriai bei vietinės valdžios institucijos irgi vaidina svarbų vaidmenį nagrinėjamoje rinkoje. Apibendrinant visus anksčiau minėtus komercinio nekilnojamojo turto rinkai įtakos 26

29 turinčius veiksnius, galima juos sugrupuoti į vieną modelį, pavaizduotą 7 pav. 7 pav. Globalizacijos įtaka nekilnojamojo turto rinkai. Šaltinis: sudaryta autorės Tokiu būdu kiekvienas veiksnys turi savo indėlį į nekilnojamojo turto rinkos plėtrą. Pavyzdžiui, nacionalinio lygmens veiksniai turi tam tikrą įtaką šalies nekilnojamojo turto rinkai, tačiau globalizacijos procesas daro įtaką nekilnojamojo turto rinkai dažniausiai ne tiesiogiai, bet per kiekvieną veiksnį atskirai, kurie, savo ruožtu, veikiami globalizacijos, veikia nekilnojamojo turto rinkos funkcionavimą. Kitaip tariant, globalizacijos proceso, kaip pasaulinės jėgos, poveikis atsiranda šalies nekilnojamojo turto rinkoje. Išvados Išanalizavus literatūros šaltiniuose pateikiamus komercinio nekilnojamojo turto rinkos funkcionavimo teorinius modelius bei globalizacijos įtaką rinkai, galima padaryti išvadas: - Statybos rinka, ploto bei nekilnojamojo turto rinkos yra glaudžiai siejamos tarpusavyje ir priklauso nuo tarpusavio dinamikos. - Vienas iš pagrindinių rodiklių vartotojo, finansų, plėtros ir žemės rinkose yra nuomos rodiklis, kuris diktuoja komercinio nekilnojamojo turto rinkos dinamiką. - FDW modelis yra geriausias, norint tirti santykius tarp nekilnojamojo turto rinkos ir jos kintamųjų bei rinkos prisitaikymą. - Šiuolaikinės vietinės ekonomikos yra veikiamos pasauliniu mastu vykstančių globalizacijos procesų. Šie procesai komercinio nekilnojamojo turto rinkai daro ypač ryškų poveikį per ekonominius, politinius, technologinius ir kitus veiksnius, kurie savo ruožtu koreguoja vietinę nekilnojamojo turto rinką. - Išvardyti modeliai gali būti naudojami analizuojant Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto rinką, nagrinėjant, kiek bendros teorinės nuostatos tinka Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto rinkos raidai ir funkcionavimui. Literatūra Adair A. S., Berry J. N., McGreal W. S., Sykora L., Ghanbari Parsa A. and Redding B., Globalization of Real Estate Markets in Central Europe // European Planning Studies, 7 (3), p

30 Amin A. and Thrift N., Globalisation, Institutions and Regional Development in Europe, Oxford University Press, Oxford. Azbainis V. ir Rudzkienė V., 2011 Pereinamojo laikotarpio ir ekonomikos krizės poveikio nekilnojamojo turto rinkai vertinimas // Verslas: teorija ir praktika, 12 (2), p Ball M., Lizieri C., MacGregor B., The economics of commercial property markets, Routledge, Business & Economics, p. 402 Ball M., Lizieri C., MacGregor B., The economics of commercial property markets, Routledge. Barry C. B., Rodriguez M., Risk and return characteristics of property indices in emerging markets // Emerging Markets Review 5, p Budd L., Globalization, territory and strategic alliances in different financial centers // Urban Studies 32 (2), p Burinskienė M., Rudzkienė V., Venckauskaitė J., Model of factors influencing the real estate price // Environmental Engeneering. The 8 th International Conference May 19 20, 2011, Vilnius, Lithuania ISBN (3 Volumes) Burinskienė M., Rudzkienė V., Comparison of Spatial Temporal Regional Development and Sustainable Development Strategy in Lithuania // International Journal of Strategic Property Management 8 (3), p Case K. E., Glaser E. L., Parker J. A., Real Estate and the Macro economy // Brookings Papers on Economic Activity, No. 2, p Castells M., The Information City: Information Technology // Economic Restructuring and the Urban-Regional Process, Basil Blackwell, Oxford. Cohen V. ir Galinienė B., Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos cikliškumas // Ekonomikos ir turto vertės pokyčiai : tendencijos ir valdymo priemonės, LTVA, VU ekonomikos fakultetas, p DiPasquale D. ir Wheaton W., The Markets for Real Estate Assets and Space: A Conceptual Framework // Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, p DiPasquale D. ir Wheaton W., Urban Economics and Real Estate Markets, Englewood Cliffs, NJ: Prentice Hall, Fisher J., Presidential Address // Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 20 (1), p Geltner D.M, Miller N.G., Clayton J. ir Eichholtz P., Commercial real estate analysis and investments, 2 nd Edition, South Western College Publishing, p Liu S., Wang M., Tang B., Wong S., What we do and can do for a living: expanding the role of the real estate profession // Journal of Property Investment & Finance, 25 (5), p Malizia E., Forecasting demand for commercial real estate based on the economic Fundamentals of U.S. metro markets // The Journal of Real Estate Research, 6 (3), p Petrella R., Globalisation and nternationalization; the dynamics of the emerging world order // States Against Markets (edited by R. Boyer and D. Drache), Routledge, London, p Phyrr S., Roulac S., Born W. L., Real estate cycles and their strategic implications for investors and portfolio managers in the global economy // Journal of Real Estate Research, 18 (1), p Rottke N. ir Wernecke M., Real Estate Cycles in Germany Causes, Empirical Analysis and Recommendations for the Management Decision Process. Paper presented at the 8 th Conference of the Pacific Rim Real Estate Society, January. Roulac S., Real Estate Market Cycles, Transformation Forces and Systems Change // Journal of Real Estate Portfolio Management, 2 (1), p Sassen S., The Global City: New York, London, Tokyo. Princeton University Press, Princeton. 28

31 Sassen S., Cities in a World Economy, Pine Forge Press, Thousand Oaks, California. UNECE (United Nations Economic Commission for Europe), Policy Framework for Sustainable Real Estate Markets: Principles and guidance for the development of a country s real estate sector. Vanichvatana S., Thailand real estate market cycles: case study of 1997 economic crisis // GH Bank Housing Journal 1(1), p Wernecke M., Rottke N., Holzmann C., Incorporating the Real Estate Cycle into Management Decisions Evidence from Germany // Journal of Real Estate Portfolio Management, 10 (3), p Summary Commercial property market models and factors in the context of the globalization Commercial property market in Lithuania for some reason is less analyzed topic comparing to residential real estate market. Nonetheless, commercial real estate market and its development is an important contribution to the local economy as a whole and requires important attention. Analyzing commercial property market publications of local researchers it is observed that this market is usually being analyzed through the interaction of supply and demand, compared with other countries and addressed the effects of various factors. However, existing literature lacks basic information on theoretical models and description on how commercial property market functions, explanation about the relationship with other markets and factors that influence commercial property market directly. Therefore this article follows two main objectives: based on the existing international literature analyze real estate models that can be used for commercial real estate segment and examine the factors that influence the market in the context of globalization process. * * * Turto vadybos ir vertinimo paslaugos Vasario 16-osios g. 6, LT Kaunas Tel. (8 37) ; el. paštas: info@latmas.lt ; tinklalapis: * * * UAB Baltijos auditas Atestuoto audito ir turto vertinimo paslaugos Konstitucijos pr. 9 63, Vilnius Tel./ faksas (8 5)

32 Naujoji Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcija ar procedūrų aptarimas svarbiau nei vertinimo metodiniai klausimai Birutė Galinienė, Albinas Marčinskas, Steponas Deveikis Vilniaus universitetas, Ekonomikos fakultetas Santrauka Turto ir verslo vertintojo profesijos, turto ir verslo vertinimo veiklos istorija Lietuvoje artėja prie dvidešimties metų. Šios veiklos teisinio reguliavimo aktai taip pat turi 15 metų ar kiek ilgesnę istoriją, kitusią kartu su vertinimo paslaugų plėtote. Kryptingo teisinio reguliavimo dalykai visada turi ir turės įtakos turto vertinimo veiklai, paslaugos kokybei, profesijos prestižui ir įvaizdžiui rinkos visuomenėje. Šio straipsnio tikslas apžvelgti Lietuvos turto vertintojų profesinės veiklos reglamentavimo ir teisinio reguliavimo principus, jų kaitą priimant naujus teisės aktus ir formuojant vertintojų profesinės parengties bei brandos dalykus. Analizuojant teisės aktų nuostatas ir pirmiausia naująją Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakciją (2011), siekiama apibendrinti teisinio reguliavimo medžiagą, pateikti įžvalgas profesijos ateičiai. Reikšminiai žodžiai: teisės aktai, Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas, vertinimo veiklos teisinis reguliavimas. Įvadas Pirmieji Lietuvos turto vertintojų veiklos ir brandos apibendrinimai buvo pateikti prieš gerą dešimtmetį (Aleksienė, 2000) ar kiek vėliau (Galinienė ir Marčinskas, 2004; Galinienė, 2004; 2005; Galinienė, Marčinskas, Deveikis, 2005). Šiose publikacijose nagrinėti ir teisinės bei metodinės bazės dalykai. Platesnė Lietuvos turto ir verslo vertintojų veiklos apžvalga ir vertinimai buvo pateikti leidinyje Lietuvos turto vertintojai 15 metų veiklos patirtis ir ateities perspektyvos (2009); čia aptarti ir įstatymų (Šablavinskas, 2009), ir vertinimo metodinių ypatumų (Malienė, 2009) bei vertinimo praktikos Centrinėje ir Rytų Europoje (North, 1996/2009) klausimai. Vertinimo veiklos efektyvumo prielaidas ir galimybes bei profesinės parengties bruožus esame glaustai aptarę anksčiau (Galinienė, Marčinskas, Deveikis, 2009). Šįkart analizės ir tyrimų dėmesį koncentruojame į vertinimo veiklos teisinio reguliavimo dalykus. Reikia pabrėžti, kad turto vertinimo veiklos ir jos reglamentavimo istorija Lietuvoje išties trumpa, prasidėjusi netikėtu socialiniu tokios veiklos užsakymu po Lietuvos nepriklausomybės atstatymo. Šį socialinį užsakymą suformavo ir skatino rinkos ekonomikos plėtra šalyje ir kaimyninėse Centrinės ir Rytų Europos valstybėse. Turto ir verslo vertinimo procedūros sudėtingumas, prisiimama atsakomybė diktavo ir tebediktuoja gana aukštus reikalavimus pretenduojančiojo į turto ar verslo vertintojus intelektinėms savybėms ir galimybėms, asmeniniams sugebėjimams, gyvenimiškai patirčiai. Turto vertinimas yra intelektinė veikla, reikalaujanti savianalizės, savistabos, savęs kaip specialisto ugdymo, savireguliavimo. Vertintojai tebeatsakinėja į esminį profesinės parengties klausimą: turto vertinimas yra labiau mokslas ar labiau menas? Pažymėtina, kad vertintojo, kaip profesionalios veiklos specialisto, formavimasis vyko savarankiškai ir kiek anksčiau nei specializuoto mokymo programomis sugebėjo reaguoti šalies aukštosios mokyklos, universitetai. Pirmosios bangos turto vertintojai m. parengė ir pateikė Lietuvos Respublikos Vyriausybei aiškius kriterijus ir principus, pirmųjų teisės aktų, reglamentuojančių turto vertinimo veiklą, projektus (Bendrieji turto vertės nustatymo principai, 1995; Turto vertinimo metodika, 1996). Prie Finansų ministerijos 1995 m. suformuota Atestacinė komisija nuveikė didelį darbą formuluodama ir formuodama kvalifikacinius 30

33 reikalavimus turto ir verslo vertintojams, parengdama aiškias nuostatas Turto ir verslo vertinimo sistemai ir teisinei bazei plėtoti (Aleksienė, 2000). Vyriausybės nutarimu patvirtinti Atestacinės komisijos veiklos nuostatai suponavo ir suformavo bendruosius vertintojų profesinės parengties kriterijus: išsilavinimo, praktinės patirties ir kvalifikacinio egzamino. Daugiapakopė vertintojų kvalifikacijos sistema, patvirtinta ir įteisinta 1998 m. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu bei 1999 m. Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, numatė ne tik bazinio akademinio išsilavinimo, bet ir tęstinio profesinio mokymo(si) reikalavimus. Ši daugiapakopė vertintojų kvalifikacijos sistema tapo reikšmingu kokybinio ir kiekybinio reguliavimo svertu, tačiau visa apimtimi taip ir nebuvo įdiegta (Galinienė, Marčinskas, Deveikis, 2009) m. birželį Lietuvos Respublikos Seime priimta nauja Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcija (Žin. 2011, Nr ), įsigaliojanti nuo 2012 m. gegužės 1 d., suponuoja naujas turto ir verslo vertintojų profesinės parengties prielaidas ir veiklos sąlygas. Šis įstatymas, kaip skelbia jo 1 str., nustato turto arba verslo vertės nustatymo principus, turto arba verslo vertinimo pagrindus ir atvejus, turto arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių veiklos pagrindus ir veiklos priežiūrą, turto arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių teises, pareigas ir atsakomybę, turto arba verslo vertintojams ir turto arba verslo vertinimo įmonėms keliamus reikalavimus. Kiti Lietuvos Respublikos įstatymai turto arba verslo vertintojams ir turto arba verslo vertinimo įmonėms taikomi tiek, kiek jų veiklos nereglamentuoja šis įstatymas. Šio įstatymo įgyvendinamieji teisės aktai ir įgaliotų institucijų sprendimai turės platų poveikį turto ir verslo vertinimo sistemos plėtotei. Straipsnio autoriams teko ir tenka aktyviai dalyvauti rengiant ir diskutuojant teisės aktų projektus, įgyvendinant ir perteikiant teisės aktų reikalavimus akademinėje plotmėje. Todėl norime apžvelgti Lietuvos turto vertintojų profesinės veiklos reglamentavimo ir teisinio reguliavimo principus, jų kaitą priimant teisės aktus ir formuojant vertintojų profesinę parengtį bei brandą. Analizuodami teisės aktų nuostatas, norime apibendrinti turimą tyrimų medžiagą, pateikti įžvalgas ateičiai, pabandyti dar kartą atsakyti į aukščiau pateiktą klausimą apie mokslą ir meną bei atliepti straipsnio pavadinime užkoduotus naujosios įstatymo redakcijos analizės aspektus. 1. Vertinimo veiklos samprata ir teisinis kontekstas Turto vertintojų veiklos kelrodė žvaigždė, taip teisininkas ir turto vertintojas V. Šablavinskas (2009) pavadino Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą, priimtą 1999 m. gegužės 25 d., įsigaliojusį nuo 1999 m. liepos 1 d., pabrėždamas, kad jis turto vertintojų bendruomenės buvo sutiktas su džiaugsmu ir nerimu. Su džiaugsmu, kad turto vertinimo veikla buvo įteisinta įstatymu. Su nerimu todėl, kad per labai trumpą laiką reikėjo atestuoti turtą vertinančias įmones, o vertintojams laikyti kvalifikacinius egzaminus (Šablavinskas, 2009). Iš esmės daugelis Rytų ir Centrinės Europos šalių, išgyvendamos politinių ir ekonominių transformacijų laikotarpį ir vystydamos rinkos ekonomiką, turto vertinimo veiklai taikė teisinį reguliavimą, valstybės institucijos rūpinosi turto vertintojų atestavimu. Vakarų Europos šalims tas nėra būdinga, čia vertintojų veiklos tradicijos yra susijusios su ilgamete rinkos ekonomikos paslaugų tradicija, profesionalų organizacijomis (pvz., Jungtinė Karalystė, Švedija ir kitos šalys), suinteresuotomis savo narių profesiniu pasirengimu. Lietuva pasirinko valstybinės priežiūros ir atestavimo institutą (Galinienė, 2004, 2005) m. Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (27, 28 ir 29 str.) suteikė turto vertintojų ir turtą vertinančių įmonių veiklos valstybinės priežiūros įgaliojimus Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo institutui (toliau Institutas). Įstatymas nustatė, kad ši institucija, šalia visų kitų užduočių ir įgaliojimų, turto vertintojų ir turtą vertinančių įmonių veiklos valstybinei priežiūrai įgyvendinti pasitelkia visuomenines turto vertintojų organizacijas bei Lietuvos Respublikos arba užsienio šalių mokymo įstaigas. Toks pasitelkimas 31

34 buvo (ir lieka) detaliau aptartas Instituto įstatuose, Vyriausybės ir Finansų ministerijos priimtuose teisės aktuose ir vykdomas pagal nustatytą tvarką. Lietuvos turto vertintojų asociacijos (LTVA) veikla ir indėlis, kuriant teisinę bei metodinę bazę, jau yra apžvelgti (Aleksienė, 2000; Galinienė, 2004; 2005; Lietuvos turto vertintojai, 2009) ir čia plačiau komentuoti nebeverta. Pabrėšime tik vieną turto ir verslo vertinimo veiklos ir jos teisinio reguliavimo ypatybę, gana neįprastą Lietuvoje, kur teisės aktus skubama keisti kuo dažniau, tai turto ir verslo vertinimo sritį siejančių teisės aktų ilgaamžiškumas: Turto vertinimo metodika galioja nuo 1996 m., Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas nuo 1999 m. Ir taip yra nežiūrint to, kad šių dviejų teisės aktų prieštaravimai ir neatitikimai yra gana akivaizdūs, kaip ir tai, kad kai kurios Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo nuostatos nebeatitinka Civilinio kodekso reikalavimų (Šablavinskas, 2009). Turto vertinimo veiklą reglamentuoja ir kiti teisės aktai pirmiausia tai Akcinių bendrovių įstatymas (2000), Žemės įstatymas (2004), Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (2005) bei jų pagrindu priimti poįstatyminiai teisės aktai. Tačiau ir šių teisės aktų nuostatų tarpusavio nesuderinamumas gana akivaizdus. Turto ir/ar verslo vertinimo veiklos samprata šiuose teisės aktuose nėra nuosekli ir išbaigta. Individualaus ir masinio turto vertinimo sąvokos apibrėžiamos gana miglotai ir skirtingai (plg. Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo, 1999, Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo, 2005, Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo pakeitimo įstatymo, 2011 masinio vertinimo sąvokų apibrėžtis). Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1999) turto ir/ar verslo vertinimą apibrėžė kaip nešališką vertės nustatymą taikant šiame įstatyme (7 str.) nurodytus turto vertės nustatymo metodus ir apimantį vertintojo nuomonę apie turto būklę, jo tinkamumą naudoti bei tikėtiną piniginę vertę rinkoje. Panašiai turto vertinimą apibrėžia ir Turto vertinimo metodika (1996): pagal ją, turto vertinimas nešališkas turto vertės apskaičiavimas, apimantis vertinamo turto aprašymą bei jau minėtą vertintojo nuomonę. Vertė šiuose teisės aktuose suvokiama kaip turto ar verslo naudingumo tam tikru metu matas, nustatytas pagal atitinkamą vertinimo metodą. Paprastai turto vertė turi būti apibrėžiama palydinčiuoju, pažyminčiuoju pavadinimu. Vertinimo metodas lemia ir turto vertės pavadinimą rinkos vertė, atkuriamoji vertė, naudojimo vertė, investicinė/investavimo vertė ir kt. Teisės aktuose verčių apibrėžtys įvairuoja (Turto vertinimo metodika, 1996; Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas, 1999; 2011). Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (2005, 2010) įvedė dar vieną sąvoką nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė (įstatymo 2 str. 10 dalis), jos plačiau nepaaiškindamas, tik nurodydamas jos nustatymą įvairiais vertinimo metodais ir būdais. Iš esmės juk ir individualiu vertinimu, ir masiniu vertinimu yra nustatoma rinkos vertė, kuri vėliau gali būti laikoma mokestine verte, įkeitimo verte ir pan. Rinkos ekonomikos sąlygomis bet kuri verslo paslauga turto ir verslo vertinimas yra paslauga rinkoje (ir valstybėje, viešajame gyvenime) kotiruojama tiek, kiek yra naudinga priimant sprendimus. Dualistinis vertinimo paslaugos naudingumas naudinga visuomenei, naudinga paslaugos užsakovui reikalauja vertintojo nešališkumo ir objektyvumo, vertinimo proceso skaidrumo, vertės nustatymo principų ir metodų apibrėžtumo. Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (1999) 6 str. nurodo tokius turto vertės nustatymo principus: 1. Turto vertė nustatoma vadovaujantis rinkos ekonomikos logika bei kriterijais, rinkos ir ekonominių sąlygų tyrimų bei stebėjimų rezultatais. 2. Turto vertė nustatoma laikantis apdairumo ir atsargumo siekiant nepažeisti turto savininko teisių, taip pat turto pakeitimo kitu turtu bei alternatyvaus turto panaudojimo principų. 3. Turto vertės nustatymo pagrindas yra galimos pajamos bei pelnas turtą naudojant ar juo disponuojant arba asmeninių poreikių tenkinimas. 32

35 Naujoji įstatymo redakcija (2011) šiuo klausimu pasisako (5 str.) plačiau ir detaliau, būtent taip: 1. Turto arba verslo vertė nustatoma: 1) vadovaujantis rinkos ekonomikos logika ir kriterijais, rinkos ir ekonominių sąlygų tyrimų ir stebėjimų rezultatais, kurių taikymas išsamiai nurodytas Turto ir verslo vertinimo metodikoje; 2) laikantis teisingumo, protingumo, sąžiningumo, nuosavybės neliečiamumo, sutarčių laisvės, vertinimo objektyvumo ir nepriklausomumo, teisinio apibrėžtumo ir neleistinumo piktnaudžiauti teise principų; 3) taikant teisėtų, pagrįstų lūkesčių ir interesų, apdairumo ir atsargumo, pakeitimo kitu turtu arba verslu ir alternatyvaus turto arba verslo panaudojimo kriterijus, išsamiai nurodytus Turto ir verslo vertinimo metodikoje. 2. Turto arba verslo vertės nustatymo pagrindas yra nauda, kurią galima gauti turtą arba verslą protingai naudojant, plėtojant arba juo disponuojant. 3. Turto arba verslo vertė gali būti nustatoma pagal: 1) pirkimo-pardavimo sandorius; 2) turto sukūrimo (atkūrimo) sąnaudas; 3) pajamas, gaunamas naudojant turtą, arba verslo pajamas. 2. Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo pakeitimo projektai Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo pakeitimo projektų buvo daug, ir jų rengimo bei svarstymo istorija yra gana ilga. Kai ką iš šių projektų jau apžvelgė ir akcentavo V. Šablavinskas (2009). Kita dalis faktų ir informacijos liko Lietuvos Respublikos Seimo posėdžių stenogramose, Finansų ministerijos archyvuose. Mes savo tyrime ir straipsnyje pasiremsime LTVA archyvo ir tinklalapio ( ) medžiaga. Dar 2002 m. pavasarį buvo parengtas Turto ir verslo vertinimo įstatymo pakeitimo projekto pirmasis variantas. Jo pagrindiniai akcentai Lietuvos visuomeninių profesinių organizacijų (šiuo atveju, LTVA) statuso įteisinimas turto ir verslo vertinimo sistemos plėtros kontekste. Paminėtina, kad įstatymo pakeitimo projekte buvo numatyta suteikti įgaliojimus LTVA turto vertintojų atestavimo ir priežiūros srityse. Suabejojusi LTVA kompetencija vertintojų atestavimo ir veiklos priežiūros klausimais, Teisingumo ministerija kartu su Finansų ministerija ir Ūkio ministerija pasiūlė Vertintojų rūmų su privaloma naryste kaip vertintojų savivaldos ir veiklos priežiūros instrumento modelį. Šio modelio svarstymas ir derinimas taip pat užtruko. Seimo komitetai įžvelgė korupcinius elementus (Šablavinskas, 2009). Dar vienas svarstyti pateiktas modelis Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo instituto (AATVI) reorganizavimas į Turto vertinimo institutą (keičiant ne tik pavadinimą, bet ir struktūrą bei funkcijas). Vėlesniuose projektuose vis labiau griežtinta valstybinė priežiūra, atsirado turto ir verslo vertintojų Garbės teismo sąvoka, detalizuojamos kvalifikacijos egzaminų komisijos (komisijų), Garbės teismo funkcijos LTVA pozicijos įstatymo projekto atžvilgiu LTVA teikė savo pastabas, pasiūlymus (Įstatymo aktualijos LTVA tinklalapyje, ), tačiau į juos nebuvo atsižvelgiama. Liko galimybė tik stebėtis ilgai trunkančiomis įstatymo pakeitimo svarstymo peripetijomis, stabdančiomis Lietuvos turto vertintojų atestavimo sistemos akreditavimo pagal Europos Sąjungos ir Europos turto vertintojų asociacijų grupės (TEGoVA) reikalavimus įgyvendinimą, ir tuo, kad vertintojų priežiūros institucija (AATVI) nepajėgia vykdyti galiojančiame įstatyme numatytų funkcijų. Anot V. Šablavinsko (2009), nepaisant visokių siūlymų, pastabų, neigimų, akivaizdžiai reikalingų pakeitimų, pritarimų ir abejonių, iš esmės galima tvirtinti, kad buvo sprendžiamas išties hamletiškas klausimas: būti ar nebūti vertintojų savivaldai Lietuvoje? Tas klausimas dabar jau išspręstas ir atsakytas, įteisinus naujoje įstatymo redakcijoje (2011) valstybinės priežiūros instituciją. 33

36 Tačiau daugelyje Europos šalių, ir pirmiausia Europos Sąjungos šalyse, egzistuoja aiški vertintojų savivalda ir savireguliacija. Net Rusijoje yra prieš kelerius metus įteisinta vertintojų savivalda. Prielaidos teisinės ir institucinės tai padaryti Lietuvoje taip pat buvo. LTVA yra tarptautinių organizacijų narė nuo 1995 m., tarp jų ir Europos turto vertintojų asociacijų grupės TEGoVA narė. Būtent TEGoVA formuluojami vertintojų kvalifikacijos ir atestavimo sistemų reikalavimai (anksčiau Approved by TEGoVA; dabar Recognized European Valuer, REV) orientuojami į nacionalines turto vertintojų nevyriausybines organizacijas, asociacijas (Galinienė, 2004). Tarptautinio pasitikėjimo LTVA turi pakankamai, tačiau vidinio šalies visuomenės, o ypač valdžios pasitikėjimo lygmuo nėra pakankamas, jis nuolat diskutuojamas spaudos publikacijose ir politikos bei ekonomikos konsultantų pasisakymuose. Lietuvos turto vertintojai didesniąja dalimi pasisakė už vertintojų bendruomenės savivaldą, privalomą narystę profesinėje vertintojų asociacijoje, Nacionalinių turto ir verslo vertinimo standartų (2004) įteisinimą (Galinienė, Marčinskas, Deveikis, 2009). Tačiau tokiems sprendimams atsirasti, matyt, trūko Lietuvos Respublikos Seimo politinės valios ar Finansų ministerijos geranoriškumo ir teisinės praktinės logikos (Šablavinskas, 2009). Teisinės prielaidos ir galimybės vertintojų savivaldai formuoti, pakartojame, buvo gana aiškios ir palankios. Viešojo administravimo įstatymas (2006) aptardamas viešojo administravimo subjektų sistemą (4 str.) nurodo, kad viešojo administravimo įgaliojimus gali turėti ir kiti viešojo administravimo subjektai fiziniai ar juridiniai asmenys (viešosios įstaigos, valstybės įmonės, nevyriausybinės organizacijos, asociacijos), kurie pagal įstatymus turi įgaliojimus atlikti viešąjį administravimą. Privaloma narystė konkrečios profesinės veiklos asociacijoje ar leidimas užsiimti profesine veikla tik būnant asociacijos, organizacijos nariu nėra joks asmens ar specialisto laisvių ribojimas. Turime aiškią analogiją su Antstolių rūmų (ar kitų panašių profesinių rūmų organizacijų naryste) ir Konstitucinio teismo išaiškinimą. Konstitucinio teismo byloje Nr. 44/06 priimtame 2008 m. sausio 7 d. nutarime Dėl Lietuvos Respublikos antstolių įstatymo 45 str. 3, 5 dalių atitikties Lietuvos Respublikos Konstitucijai teigiama: Visa tai suponuoja, kad teisinis reguliavimas, įtvirtinantis privalomą antstolių narystę Rūmuose ir pareigas, susijusias su Rūmų išlaikymu, vertintinas ne apsiribojant vien Konstitucijos 35 straipsnio 1, 2 dalimis, bet kur kas plačiau ir kitų Konstitucijos nuostatų, inter alia 48 straipsnio 1 dalies, kontekste. Konstatuotina, kad antstolių privaloma narystė Rūmuose ir pareigos, susijusios su Rūmų išlaikymu, ex lege yra neatskiriama nuo asmens laisvo apsisprendimo būti antstoliu ir vykdyti Antstolių įstatymo (2002 m. gegužės 9 d. redakcija, taip pat ir su vėlesniais pakeitimais) bei kitų įstatymų nustatytas funkcijas, kitą veiklą ir turėti atitinkamus įgaliojimus. Įstatymo projektai kėlė aistras ir diskusijas. Apžvelkime 2005 m. Finansų ministerijos parengto ir Lietuvos Respublikos Seimui pateikto Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo svarstymo eigą, pagal LTVA turimą medžiagą (Įstatymo aktualijos LTVA tinklalapyje, 2005). Dar Verslo žiniose žurnalistė T. Staniulytė straipsniu Gujami planinės ekonomikos reliktai pristatė Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo pakeitimo įstatymo projektą, kurį komentavo Kęstutis Kristinaitis, UAB Korporacijos Matininkai prezidentas ELTA išplatino pranešimą Turto vertintojams teks išlaikyti profesinį egzaminą, kuriame akcentavo tai, kad visi turto vertintojai turės būti atestuojami prižiūrinčių institucijų, o jų darbą vertins Turto vertintojų garbės teismas. Valstybinę priežiūrą Finansų ministerija atliks per turto vertinimo institutą Verslo žinios pranešė, kad Lietuvos Respublikos Vyriausybė pritarė Finansų ministerijos pateiktam įstatymo projektui. Turto vertinimo įstatymas žiebia konfliktą, rašo Sigita Migonytė, mat yra nuogąstaujančiųjų, jog vertinimo verslas gali atsidurti vienos įmonės Korporacijos Matininkai reguliavimo sferoje. Vienas tokių nuogąstaujančiųjų Gediminas Bareika, Vidutinių ir smulkių nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos prezidentas, amžinas LTVA ir Korporacijos Matininkai oponentas. Įstatymo projekto rengėjų atstovai priekaištus atmetė ir baimes pavadino nepagrįstomis. 34

37 Lietuvos rytas išspausdino Dariaus Babicko rašinį Turto vertintojai sukryžiavo ietis, kur pagal seno pokalbio detales vėl cituojamas G. Bareika, o S. Deveikis nemano, kad rinka yra monopolizuojama. LTVA valdyba svarstė pateikto įstatymo projekto tekstą ir parengė Seimui savo pastabas, kurias cituojame: Lietuvos turto vertintojų asociacijos valdyba atidžiai susipažino su pateiktu įstatymo projektu. Manome, kad įstatymo projektas turėtų būti atidžiau redaguojamas, nes pateiktame projekte yra teisinių neapibrėžtumų. Šis įstatymas yra svarbus ir kitų įstatymų, tokių kaip Žemės įstatymas, Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas ir kiti, taikymui. Atkreipiame dėmesį, kad pagrindinėse sąvokose (2 straipsnis) derėtų nurodyti priverstinio pardavimo vertės sąvoką. Įstatymai kol kas nereglamentuoja bankams aktualios priverstinio pardavimo vertės nustatymo tvarkos. Vertinimas hipotekos lakštų pildymui ar įkeitimo tikslu yra labai svarbus. Deja, ir naujoje įstatymo redakcijoje nėra nieko apie priverstinio pardavimo vertę arba vertę įkeitimo tikslu (Mortgage Lending Value). Įkeitimas susijęs su tam tikru teisių į turtą, o tuo pačiu ir vertės apribojimu. Reikia pažymėti, kad Civilinio kodekso 1.2 straipsnio 2 dalyje yra įtvirtintas labai svarbus principas, kad civilines teises gali apriboti tik įstatymai ar įstatymų pagrindu teismas, jeigu toks apribojimas būtinas viešajai tvarkai, geros moralės principams, žmonių sveikatai ir gyvybei, asmenų turtui, jų teisėms ir teisėtiems interesams apsaugoti. Keistinas 8 straipsnio pavadinimas jį išplečiant Turto vertintojų kvalifikacija ir jos suteikimas. Šiame straipsnyje aptariant egzamino komisijos nario skyrimo tvarką ir reikalavimus jam, būtina nurodyti, kad jis privalo turėti ne žemesnę kaip vertintojo kvalifikaciją. Dėl šios priežasties siūlomas Finansų ministerijos asmuo turėtų turėti ne tik 3 metų valstybės tarnyboje stažą, bet ir vertintojo kvalifikaciją (8 straipsnio 5 dalies 5 punktas). Tokią kvalifikaciją turi turėti ir aukštųjų mokyklų atstovas (8 straipsnio 5 dalies 6 punktas). Daug diskusijų vertintojų bendruomenėje kelia įstatymo projekto 14 straipsnis, kur aptariamos vertintojų teisės. Objektyviam ir tiksliam vertinimui reikalinga patikima informacija apie rinkos sandorius, todėl siūloma detaliau aptarti informacijos iš įvairių registrų gavimo teisę. Esame pasirengę, jeigu būsime pakviesti, dalyvauti diskusijose ir teikti pasiūlymus dėl šio įstatymo projekto tobulinimo. (Įstatymo aktualijos LTVA tinklalapyje, 2005) 2.2. Lietuvos Respublikos Seimas ilgai abejojo projekto kokybe Seimas vėl grąžino tobulinti turto vertintojų priežiūrą reglamentuojantį įstatymą tokį pranešimą 2005 m. rugsėjo 15 d. išplatino ELTA ir išspausdino DELFI vartai. Kilus įtarimams, kad turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo pataisų projekte yra galimai korupciją skatinančių pataisų, Seimas grąžino jas tobulinti Finansų ministerijai, rašoma pranešime. Seimas dėl įstatymo balsavo du kartus, pakartodamas balsavimą Socialdemokratų frakcijos prašymu esą ne visi jos nariai suspėjo balsuoti pirmąjį kartą m. pateikta derinimui nauja Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcija. Prie teikimo buvo pridėti aiškinamasis raštas, sprendimų projektų poveikio bazinio vertinimo pažyma, derinimo pažyma, taip pat Specialiųjų tyrimų tarnybos, Teisingumo ministerijos, Valstybinės duomenų apsaugos inspekcijos anksčiau pareikštos pastabos ir pasiūlymai. Įstatymo projektą buvo galima (straipsnio skaitytojams irgi galima) skaityti asociacijos tinklalapyje ( LTVA valdybos posėdyje buvo nutarta iš esmės pritarti įstatymo projektui, tačiau pareikšti pastabų ir pateikti pasiūlymų dėl projekto tobulinimo. Pastabos raštu Nr /31 pateiktos Įstatymo projekto rengėjui Finansų ministerijai. Svarstymai užsitęsė. Finansų ministerija, atsižvelgdama į ministerijų sekretorių pasitarimo, vykusio 2008 m. sausio pradžioje, protokolinį nutarimą, Vyriausybės kanceliarijai pateikė patikslintą Turto ir verslo vertinimo įstatymo pakeitimo įstatymo projektą ( ). Lietuvos turto vertintojų asociacija teikė du atsiliepimus šiame svarstymo ir projekto tikslinimo etape: vieną , kitą Šiuose atsiliepimuose buvo pasiūlyta 35

38 sumažinti privalomojo civilinės atsakomybės draudimo minimalią sumą, motyvuojant, kad tiek antstolių, tiek notarų, kurių veikla taip pat siejasi su turtiniais santykiais ir galima žala klientui, civilinės atsakomybės draudimo sumos, nustatytos atitinkamuose teisės aktuose, yra gerokai mažesnės nei įstatymo projekte nustatomos turto vertintojams. Pasiūlyta nustatyti vertintojų profesinės civilinės atsakomybės privalomojo draudimo minimalią sumą, neviršijančią (dviejų šimtų tūkstančių) litų. Taip pat pasiūlyta tiksliau apibrėžti turto arba verslo vertės nustatymo pagrindimo turinį, nurodant, kad turto arba verslo vertės nustatymo pagrindimas turi būti atliekamas pateikiant skaičiavimų formules, išeities duomenis, atskleidžiant esminius vertės skaičiavimų faktus. Pasitarimas šio projekto klausimais Vyriausybės kanceliarijoje įvyko 2008 m. kovo 5 d., jame dalyvavo Finansų, Ūkio, Teisingumo ministerijų, Vyriausybės kanceliarijos teisės departamento, LTVA ir Lietuvos turtą ir verslą vertinančių įmonių asociacijos atstovai. Pasitarimo protokolas fiksavo įvairius asociacijų bei Teisingumo ir Ūkio ministerijos siūlymus, buvo Vyriausybės kanclerio Valdemaro Sarapino pasirašytu lydraščiu perduotas suinteresuotoms pusėms. Lietuvos Respublikos Seime buvo įregistruotas Vyriausybės Seimui pateiktas Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo pakeitimo įstatymo projektas (XP-728/2). Tačiau įstatymo projektas Seime nesulaukė palaikymo ir pritarimo, todėl plenarinio posėdžio protokoliniu nutarimu Nr. 27(411) grąžintas rengėjams Finansų ministerijai tobulinti (Įstatymo aktualijos LTVA tinklalapyje, 2008). Finansų ministerija (ministras Rimantas Šadžius, ministerijos sekretorė Ingrida Šimonytė) išsiuntė dar vieną vilties ir tobulinimo laišką (su juo ir teikiamu įstatymo projektu galite susipažinti paspaudę čia) Bandymai atsiliepti į Europos Paslaugų Direktyvą ir pripažinti Nacionalinius turto ir verslo vertinimo standartus Lietuvos turto vertintojų asociacijoje ir kitose institucijose 2009 m. lapkričio pradžioje buvo gautas Finansų ministerijos teikiamas derinimui naujas Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo pakeitimo įstatymo projektas ir jį lydinčių dokumentų paketas. Projekto nuostatas siekta suderinti su naująja Europos Paslaugų direktyva. Šis projekto variantas publikuotas Teisės aktų projektų rubrikoje (spausti čia). LTVA valdyba svarstė teikto įstatymo projekto nuostatas ir formulavo savo pastabas bei pasiūlymus. Kai kurios pastabos buvo išsakytos Finansų ministerijoje vykusiame pasitarime. Įstatymo projektas labai nedaug kalba apie turto ir/ar verslo vertinimo procesą ir metodologiją, o yra daugiau skirtas vertintojų kvalifikacijos suteikimo ir priežiūros dalykams. Iš esmės tokios redakcijos įstatymą geriau tiktų vadinti Turto ir verslo vertintojų veiklos įstatymu. Įstatymo projektas numato, kad vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių veiklos priežiūrą atliks Lietuvos Respublikos Vyriausybės įgaliota biudžetinė įstaiga. Numatoma turto arba verslo vertintojų garbės teismo institucija, kurios sudėtį tvirtintų ir pirmininką bei pavaduotoją skirtų finansų ministras, o materialinį ir techninį aprūpinimą užtikrintų vertintojų ir įmonių veiklos priežiūrą atliekanti įstaiga (Įstatymo aktualijos LTVA tinklalapyje, 2009). Finansų ministerija išplatino spaudos pranešimą apie Lietuvos Respublikos Seimui teikiamą Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo pakeitimo įstatymo projektą. Galite susipažinti su įstatymo projekto svarstymo Lietuvos Respublikos Vyriausybėje medžiaga (prisegta/spausti čia). Užsimota parengti Nacionalinius turto ir verslo vertinimo standartus. Nauja Nacionalinių turto ir verslo vertinimo standartų redakcinė versija buvo rengiama AATVI užsakymu. Darbo autoriai Institutui 2010 m. pirmoje pusėje teikė redakcines versijas, tačiau jos netenkino užsakovo nuostatų ir požiūrio. Išsiskyrus užsakovo atstovų ir rengėjų nuomonėms dėl norminio metodinio dokumento teksto ir bendro vertinimo veiklos bei metodologijos konteksto, šis dokumento projektas liko rengėjų dispozicijoje (Čepulis, Deveikis, Raguckas, 2011). Manome, kad šis intelektinis bandymas detalizuoti vertinimo procesą ir pakeisti senąjį teisės aktą dar 1996 m. vasario mėn. Lietuvos Respublikos Vyriausybės patvirtintą Turto vertinimo metodiką buvo tinkamas sumanymas ir šis tekstas bus naudingas vertintojų bendruomenei metodologine 36

39 prasme. Logiška būtų juo remtis rengiant naujoje Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcijoje ir jos priėmimo įstatyme (2011) numatytus poįstatyminius teisės aktus. Seimas išsaugojo teiktų įstatymo projektų tradiciją įstatymo tekste beveik nekalbama apie metodinius aspektus, tačiau ankstesniuose tekstuose minėtus Nacionalinius turto ir verslo vertinimo standartus pakeitė nuoroda į Turto ir verslo vertinimo metodiką 3. Naujoji įstatymo redakcija neatskleisti metodiniai aspektai Lietuvos Respublikos Seimo 2011 m. pavasario sesijoje Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo pakeitimo įstatymo projekto svarstymas galėjo baigtis eiliniu projekto grąžinimu rengėjams tobulinti, tačiau Seimo Audito komitetas (pirmininkė Loreta Graužinienė) ėmėsi iniciatyvos redaguoti, tobulinti ir rengti įstatymo projektą savo jėgomis. Šįkart LTVA ir Lietuvos turtą ir verslą vertinančių įmonių asociacija nebuvo informuotos apie tokio projekto rengimą ir svarstymus Seimo Audito bei kituose komitetuose. Lietuvos Respublikos Seimas neeiliniame posėdyje (posėdis Nr. 342) priėmė Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo pakeitimo įstatymo projektą XP-728(4). Nauja įstatymo redakcija įsigalios nuo 2012 m. gegužės 1 d., ji paskelbta Valstybės žiniose ( Įstatymo leidėjas dėmesį ir pagrindinį tekstą sutelkė vertintojo kvalifikacijos suteikimo, egzaminų komisijos ir egzamino organizavimo, vertintojų veiklos priežiūros procedūrų, garbės teismo veiklos aprašymui. Turto ir verslo vertinimo procedūra aptarta naujos redakcijos įstatymo 21 str., vertinimo atlikimo pagrindai 20 str.. Tačiau vertinimo metodologija, metodikos dalykai naujoje įstatymo redakcijoje visiškai nutylimi, pateikiant bendrą nuorodą, kad metodų taikymo procedūros ir tvarka nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikoje (Įstatymo redakcijos 2 str. 2, 4, 11 ir 12 dalys; 5 str. 1 dalis; 6 str. 2 dalis). Tiesa, turto arba verslo vertės nustatymo principai (5 str.) aptarti detaliau nei buvusioje įstatymo (1999) redakcijoje. Turto ir verslo vertinimo metodika apibūdinama (Įstatymo redakcijos 2 str. 15 dalis) kaip Lietuvos Respublikos Vyriausybės arba jos įgaliotos institucijos priimtas teisės aktas, kuriame reglamentuojama Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytų turto ir verslo vertinimo metodų šiuose standartuose nustatytais vertinimo atvejais taikymo Lietuvos Respublikoje procedūros ir tvarka. Tenka pateikti keletą pastebėjimų dėl turto ir verslo vertinimo teisinio reguliavimo ir įstatymo redakcijos nenuoseklumo. Analizės rezultatus pateikiame keletu segmentų Sąvokos ir jų įteisinimo poreikis Naujoji Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcija (2011; 2 str., 23 dalys) palyginus su senąja (1999) aprėpia buvusias ir septynias naujas sąvokas. Tačiau naujosios sąvokos turto arba verslo vertintojo kvalifikacijos pažymėjimas, profesinės etikos kodeksas, Turto ir verslo vertinimo metodika, turto arba verslo vertinimas vidaus reikmėms, privalomasis turto arba verslo vertinimas, neprivalomasis turto arba verslo vertinimas, individualusis turto arba verslo vertinimas yra teisiškai ir metodiškai neutralios, neteikiančios informacijos ir nuorodų apie turtą ir jo vertės sandus bei jų matavimus. Belieka apgailestauti, kad liko neapibrėžtos (ir neįteisintos) tokios sąvokos kaip priverstinio pardavimo vertė, įkeitimo vertė, vertinimo metodas, vidutinė rinkos vertė, efektyviausias ir geriausias turto naudojimas ir pan. Manytina, kad sąvokų aprėptis turės būti išplėsta poįstatyminiame teisės akte Turto ir verslo vertinimo metodikoje. Tačiau kokia apimtimi? Ką daryti, kai įstatyme teikiamos nuorodos į tarptautinius vertinimo metodikos dokumentus Europos vertinimo standartus ir Tarptautinius vertinimo standartus, bet nenurodoma aktuali redakcija, nenurodomi jų sąvokų žodynai? Pagaliau, neturima ir sąvokų iš minėtų dokumentų oficialių vertimų. Vertintojų bendruomenės ir straipsnio autorių nuomone, naujojoje Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcijoje turėjo būti apibrėžtos ir Europos vertinimo standartų 37

40 bei Tarptautinių vertinimo standartų (metodinių dokumentų) sąvokos, pateikta nuoroda, kad vertintojų veikloje turi būti vadovaujamasi aktualios redakcijos standartų tekstais (jų vertimais?). Dabartinė įstatymo formuluotė (6 str.) sudaro prielaidas kliautis ir vadovautis ir ankstesnių laidų Europos (2003, 2009) ir Tarptautiniais (2003, 2005, 2007) vertinimo standartais. Masinio vertinimo sąvoka naujoje įstatymo redakcijoje (2 str., 4 dalis) apibrėžta kitaip nei šį vertinimą reglamentuojančiuose anksčiau priimtuose teisės aktuose (Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, 2005, 2010; 2 str. 9 dalis) ar 2011 m. pabaigoje priimtame Žemės mokesčio įstatymo pakeitimo įstatyme (naujos redakcijos įstatymo 2 str. 4 dalis) Metodiniai pagrindai ar tai kam nors rūpi Kaip jau sakyta, metodinius klausimus naujoji Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcija visiškai ignoruoja. Metodiniai pagrindai lieka teisiškai silpni. Tai nesudaro tinkamų prielaidų ir sąlygų aiškiai formuluoti metodinius postulatus Turto ir verslo vertinimo metodikoje. Įstatymo projekto autoriai ir įstatymo leidėjas galėjo ir turėjo pavartyti Nacionalinius turto ir verslo vertinimo standartus (2004), susipažinti su naujuoju jų projektu (Čepulis et al., 2011) ir suvokti metodikos, pagaliau ir Europos bei Tarptautinių vertinimo standartų turinio prieštaras ir neatitikimus. Europos vertinimo standartų (2009) ir Tarptautinių vertinimo standartų (2011, įstatymo priėmimo metu publikuoto jų projekto) naujausios redakcinės versijos bylojo daug naujų metodinių dalykų, tuo pačiu tai buvo glausti dokumentai, kur vertinimo metodų taikymo klausimai nėra išsamiai aptarti. Abstrahuota nuoroda į Europos vertinimo standartus ar Tarptautinius vertinimo standartus nėra pakankama teisiniam aiškumui atsirasti ir vertinimo paslaugos dokumentui vertinimo ataskaitai pagrįsti. Čia naujoji Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcija palieka daug erdvės interpretacijoms ir prezumpcijoms. Lietuvos Respublikos Seimas, įteisinęs Europos vertinimo standartus ir Tarptautinius vertinimo standartus kaip privalomus Lietuvos turto ir verslo vertintojams, turėtų pasirūpinti šių dokumentų vertimu į valstybinę kalbą, užtikrinti jų prieinamumą vertintojų bendruomenei ir verslo visuomenei. Apie vertinimo atvejus kalbėti tiek glaustai, kaip pasakyta naujosios redakcijos įstatymo 4 str., ir tuo pačiu parašyti, kad vertinimo atvejai dar kur nors kitur yra nustatyti, kaip rašoma įstatymo 6 str., laikytina aiškia įstatymo yda, kuri gali turėti įvairių nesusikalbėjimo pasekmių ir teisinių kazusų. Konkrečiai rašoma, kad turto arba verslo vertinimas atliekamas Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytais turto ir verslo vertinimo metodais šiuose standartuose nustatytais vertinimo atvejais (įstatymo 6 str. 1 dalis), o šiuose standartuose nustatytų metodų standartuose nustatytais turto arba verslo vertinimo atvejais taikymo Lietuvos Respublikoje procedūros ir tvarka išsamiai nurodytos Turto ir verslo vertinimo metodikoje(įstatymo 6 str. 1 dalis). Bet metodų ir vertinimo atvejų sąrašo (mūsų nagrinėjamo įstatymo 4 str.) neatitiktis yra akivaizdi. Čia tikrai bus nelengva susivokti ir vertintojams, ir vertinimo paslaugos vartotojams (užsakovams ir trečiosioms šalims). Reikalavimai turto arba verslo vertinimo ataskaitai išdėstyti naujosios redakcijos 22 str. Pagirtina, kad jie detalesni, konkretesni nei senoje įstatymo versijoje (1999, 23 str.). Ataskaita laikoma teisinga, kol Priežiūros įstaiga nėra nustačiusi jos neatitikties ir/arba kol ji nėra nuginčyta teisme, byloja įstatymo redakcijos 23 str. 1 dalis Vertintojų klasifikacija ir kvalifikacijos Kvalifikacijos suteikimo klausimams įstatymas skiria daug vietos ir detaliai juos reglamentuoja. Nustatyti nepriekaištingos reputacijos, išsilavinimo, praktinės patirties ir kvalifikacinio egzamino reikalavimai (8 str.). Nustatyta, kad turto arba verslo vertintoju (išlaikant tripakopę kvalifikacijos sistemą) gali būti asmuo, kuris turi aukštąjį universitetinį išsilavinimą fizinių mokslų srities matematikos, statistikos arba informatikos krypties, technologijos mokslų srities bendrosios inžinerijos, 38

41 statybos inžinerijos, gamybos inžinerijos, inžinerijos arba statybų technologijų krypties arba socialinių mokslų srities ekonomikos, verslo, vadybos arba verslo ir vadybos krypties ar teritorijų planavimo krypties, kai siekiama nekilnojamojo turto vertintojo asistento (žemiausios), vertintojo (aukštesnės) arba vertintojo eksperto (aukščiausios) kvalifikacijos, fizinių mokslų srities matematikos, statistikos arba informatikos krypties, technologijos mokslų srities bendrosios inžinerijos, mechanikos inžinerijos, elektronikos ir elektros inžinerijos, gamybos inžinerijos, sausumos transporto inžinerijos arba inžinerijos krypties arba socialinių mokslų srities ekonomikos, verslo, vadybos arba verslo ir vadybos krypties, kai siekiama kilnojamojo turto vertintojo asistento (žemiausios), vertintojo (aukštesnės) arba vertintojo eksperto (aukščiausios) kvalifikacijos, ir socialinių mokslų srities ekonomikos, verslo, vadybos arba verslo ir vadybos krypties, kai siekiama verslo vertintojo asistento (žemiausios), vertintojo (aukštesnės) arba vertintojo eksperto (aukščiausios) kvalifikacijos (8 str. 2 punktas). Šis įstatymo punktas vertintojų bendruomenėje kelia daug diskusijų ir traktuojamas kaip kitokį išsilavinimą turinčių vertintojų veiklos laisvės apribojimas. Manytume, kad išsilavinimo reikalavimai galėjo būti apibrėžti nuostata, kad siekiantysis vertintojo kvalifikacijos fizinis asmuo ne tik turėtų nurodytą išsilavinimą, bet ir būtų išklausęs turto ekonomikos ir vertinimo dalykų kursą. Gaila, kad įstatymo redakcijoje nėra aptarta išlyginamųjų studijų, persikvalifikavimo galimybė. Vertintojų klasifikacija (įstatymo 7 str.) yra paprasta nepriklausomi (išorės) vertintojai ir vidaus vertintojai. Iš įstatymo teksto lieka neaišku, ar vidaus vertintojams keliami tokie patys kvalifikacijos reikalavimai. Naujos redakcijos įstatymo 9 str. reglamentuoja turto vertintojo kvalifikaciją (1 4 dalys) ir kvalifikacijos egzamino komisijos sudarymą bei veiklą ir įgaliojimus (5 14 dalys). Vertintojų kvalifikacijos pažymėjimų galiojimo sąlygos nustatomos įstatymo 10 str. Įstatymo 12 str. nustato, kad asmuo, siekiantis verstis turto vertinimo veikla gali būti juridinis asmuo ar kitos organizacijos, jų filialai ar nepriklausomas turto vertintojas (fizinis asmuo). Šie ir kiti įstatymo naujos redakcijos antrojo skirsnio straipsniai (7 19) suponuoja tvirtą vertintojų kvalifikacijos, jų profesinės brandos formavimo karkasą Vertintojų veiklos priežiūros organizavimas: aprėptis išties didelė Įstatymo 13 str. kalba apie Turto arba verslo vertinimo veikla turinčių teisę verstis asmenų sąrašą, kurį tvarkys Priežiūros įstaiga. Ketvirtasis naujos redakcijos įstatymo skirsnis 6 jo straipsniai (nuo 25 iki 30) skirtas vertintojų ir vertinimo įmonių veiklos priežiūrai aptarti. Priežiūros įstaigos funkcijų aprėptis (26 str.) yra didelė, ir tai galėtų kelti pagrįstų abejonių dėl administracinių gebėjimų užtikrinimo. Nebeliko nuostatos, kad tokia priežiūra užtikrinama bendradarbiaujant su profesinėmis asociacijomis. Priežiūros įstaiga, įgyvendindama naujos redakcijos įstatymo nuostatas, rengia ir teikia Finansų ministerijai: Turto arba verslo vertintojo išsilavinimo, profesinės patirties ir kvalifikacijos kėlimo reikalavimų aprašo projektą, Kitų valstybių narių turto arba verslo vertintojų, siekiančių vertinti turtą arba verslą Lietuvos Respublikoje įsisteigus ar laikinai arba vienkartinai, profesinės kvalifikacijos pripažinimo tvarkos aprašo projektą, Turto arba verslo vertintojo kvalifikacijos egzamino komisijos darbo reglamento projektą, Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso projektą, Turto ir verslo vertinimo metodikos projektą, Išorės turto arba verslo vertinimo veikla turinčių teisę verstis asmenų sąrašo sudarymo, tvarkymo ir skelbimo taisyklių projektą, Turto arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių veiklos patikrinimo taisyklių projektą, Turto arba verslo vertintojo kvalifikacijos egzaminų organizavimo taisyklių projektą, Skundų dėl turto arba verslo vertintojo kvalifikacijos egzamino komisijos sprendimų nagrinėjimo taisyklių projektą, Turto arba verslo vertintojo kvalifikacijos pažymėjimo išdavimo ir galiojimo taisyklių projektą. Be aukščiau nurodytų funkcijų, Priežiūros įstaiga atlieka turto arba verslo vertintojų ir turto arba verslo vertinimo įmonių turto arba verslo vertinimo veiklos patikrinimus, nagrinėja paklausimus dėl turto arba verslo vertinimo ataskaitų atitikties šio įstatymo 22 str. nustatytiems reikalavimams, koordinuoja turto arba verslo vertintojų kvalifikacijos kėlimą ir vykdo kitas 39

42 funkcijas ir užduotis. Priežiūros įstaiga užtikrina techninį ir materialinį Turto arba verslo vertintojų garbės teismo aprūpinimą (įstatymo 28 str. 10 dalis) ir vykdo šio teismo sprendimus. Naujos nuostatos dėl turto ir/ar verslo vertintojų veiklos priežiūros suponuojamos į vertintojų garbės teismo (28 str.) ir vertintojo drausmės bylos (29 str.) sandus. Tai naujas priežiūros instrumentas, pakankamai įgalintas, su saviraiškos galimybėmis ir grėsmėmis. Turto arba verslo vertintojų garbės teismo sprendimai ir Priežiūros institucijos sprendimai gali būti skundžiami Vilniaus apygardos administraciniam teismui (įstatymo redakcijos 30 str.). Šia administracinės teisenos gaida ir baigiama naujoji įstatymo redakcija. Tačiau toks didelis priežiūros mechanizmas grasina savotiškai transformuoti turto arba verslo vertinimo veikla užsiimančio nekaltumo prezumpciją į kaltumo prezumpciją. Tokia grėsmė akivaizdi, nes procedūriniams klausimams įstatymo tekste skiriama išties daug dėmesio. Apibendrinimas ir išvados 1999 m. priimtas Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas buvo pažangus sprendimas, sudaręs aiškias prielaidas turto ir verslo vertinimo sistemai plėtoti ir ugdyti turto vertintojus. Tačiau poįstatyminiai aktai, turėję užtikrinti aiškų sistemos organizavimo, plėtotės, kontrolės, paslaugų kokybės problemų sprendimą, nebuvo tinkamai suderinti su įstatymo nuostatomis. Turto vertinimo metodika (1996) nebuvo tinkamai suredaguota ir priderinta prie įstatymo nuostatų, joje taip ir liko galioti trinarė turto ir verslo vertinimo dokumentų seka. Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo pakeitimo įstatymo projektų rašymo ir svarstymo istorija teikia įdomią pamoką: ilgai svarstant ir rašant įstatymo projektą, jame gausėja procedūrų aprašymų, bet nutolstama nuo esminių turto ir verslo vertės nustatymo klausimų, svarstymui teikiamuose projektuose liko vis mažiau vertinimo pagrindų, turto ir verslo vertės nustatymo nuorodų, metodinių, metodologinių dalykų. Aptariami veiklos reglamentai, bet neteikiama, neformuluojama doktrina, vertės samprata, kuri būtų reikšminga ir vertės nustatymo užsakovui, o tiksliau sakant, visai verslo visuomenei. Naujoji įstatymo redakcija (2011) nėra nuosekli ir tinkamai subalansuota. Ji plačiai pristato ir nustato turto ir/ar verslo vertintojų veiklos procedūras, bet neaptaria ir nenustato tos veiklos metodinio pagrindo ir turinio. Tai paliekama savotiškai mitologizuotiems tarptautiniams leidiniams Europos vertinimo standartams ir Tarptautiniams vertinimo standartams net nenurodžius jų hierarchijos ar gilesnio santykio su Lietuvos Respublikos teisės aktais. Tai, ko gero, pirmas atvejis Europos Sąjungoje ir kitose šalyse, kai šie standartai įteisinami, pakeliami iki teisės akto lygmens. Turto ir/ar verslo vertinimo praktikoje Europos vertinimo standartai, Tarptautiniai vertinimo standartai, Nacionaliniai turto ir verslo vertinimo standartai (2004), kitokie metodiniai dokumentai tebuvo metodiniai ir metodologiniai dokumentai. Naujosios Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcijos nuostatos bus įgyvendinamos ir detalizuojamos poįstatyminiuose aktuose. Jiems įgauti tinkamą turinį, ten kur įstatymas paliko daug neapibrėžtumų, nebus lengva. Nesolidus arba su voliuntarizmo doze bus poįstatyminis teisės aktas, jei jo nuostatos neturės atramos įstatymo tekste. Tokios prielaidos ir grėsmės yra akivaizdžios. Manytume, kad šiems teisės aktams priimti reikalingos demokratiškos specialistų ir politikų, ekonomikos ir finansų, techninės raidos specialistų diskusijos. Literatūra ir šaltiniai Aleksienė A., Lietuvos turto vertintojų asociacija: veiklos ir kūrimo metai. Vilnius: LTVA. 64 p. Čepulis P., Deveikis S., Raguckas V., Nacionaliniai turto ir verslo vertinimo standartai. Projektas 2010 // Turto vertinimo teorijos ir praktikos apybraižos 2010 / Recenzuojamas elektroninis leidinys. Vilnius: LTVA ir VU Ekonomikos fakultetas. P

43 Deveikis S., Efektyviausio ir geriausio turto naudojimo samprata ir interpretacijos // Ekonomikos ir turto vertės pokyčiai: tendencijos ir valdymo priemonės. Mokslinės ir praktinės konferencijos mokslo darbai. Vilnius: VU leidykla. P ISBN Europos vertinimo standartai / European Valuation standards, Vertimas į lietuvių k. Vilnius: LTVA, European Valuation Standards, London. Galinienė B., Turto ir verslo vertinimo sistema. Formavimas ir plėtros koncepcija. Vilnius: VU leidykla; antras leidimas p. ISBN Galinienė B., Marčinskas A., Lietuvos turto vertintojų branda // Efektyvios turto vadybos link. Respublikinės konferencijos medžiaga. Vilnius: LTVA. P Galinienė B., Marčinskas A., Property Valuation in Lithuania in the Context of Transformations // Transformation in Business and Economics. Vilnius: VU leidykla, vol. 4, no 1 (7), p Galinienė B., Marčinskas A., Deveikis S., The Professional and Ethical Potential of Lithuanian Property Valuers. // International Journal of Strategic Property Management. Vilnius: Technika, vol. 9, no.1, p Galinienė B., Marčinskas A., Deveikis S., Vertintojų veiklos efektyvumo prielaidų ir galimybių savianalizė // Lietuvos turto vertintojai 15 metų veiklos patirtis ir ateities perspektyvos. Vilnius. P International Valuation Standards, London: IVSC International Valuation Standards, London: IVSC Įstatymo aktualijos LTVA tinklalapyje, [elektroninis išteklius; žiūrėta Lietuvos turto vertintojai 15 metų veiklos patirtis ir ateities perspektyvos, Mokslinė ir praktinės konferencijos medžiaga. Vilnius. 224 p. ISBN Malienė V., Turto vertinimo metodologiniai ypatumai tarptautinėje praktikoje // Lietuvos turto vertintojai 15 metų veiklos patirtis ir ateities perspektyvos. Vilnius. P Nacionaliniai turto ir verslo vertinimo standartai, Vilnius: LTVA ir LTVVĮA, 253 p. ISBN North L., 1996/2009. Appraisal Practice in Central and Eastern Europe / Turto vertinimo praktika Centrinėje ir Rytų Europoje // Lietuvos turto vertintojai 15 metų veiklos patirtis ir ateities perspektyvos. Vilnius. P Šablavinskas V., Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas turto vertintojų veiklos kelrodė žvaigždė. // Lietuvos turto vertintojai 15 metų veiklos patirtis ir ateities perspektyvos. Vilnius. P Bendrieji turto vertės nustatymo principai, Žin. 1995, Nr (neteko galios 1999). Turto vertinimo metodika, Žin., 1996, Nr , 1999, Nr Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklės, 2005/2011. Žin. 2005, Nr ; 2011, Nr Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, 2005, Žin., 2005, Nr ; 2010, Nr ; 2011, Nr , aktuali redakcija) Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas, Žin., 1999, Nr (įsigaliojo , netenka galios ) Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo įstatymo pakeitimo įstatymas, Žin. 2011, Nr (įsigalioja ) Lietuvos Respublikos viešojo administravimo įstatymas, Žin., 2006, Nr (aktuali redakcija). Lietuvos Respublikos žemės mokesčio įstatymo pakeitimo įstatymas, Žin., 2011, Nr (įsigalioja ). 41

44 Žemės ir statinio vertės atskyrimas Antanas Tumelionis VĮ Registrų centro vyriausias specialistas El. paštas: Žemės ir statinio vertės atskyrimo klausimas tarptautinėje, taip pat ir nacionalinėje turto vertinimo literatūroje ir praktikoje nėra naujas. Principinės verčių atskyrimo nuostatos yra pateiktos Nacionalinių turto ir verslo vertinimo standartų (2004) skyriuje M1.6.5 Turto vertinimo rekomendacijos, jos yra nagrinėtos ir Lietuvos turto vertintojų asociacijos seminaruose. Toks verčių atskyrimas aktualus, kai nagrinėjami investicijų, turto grąžinimo, paėmimo visuomenės poreikiams, padalinimo tarp asmenų, turto draudimo klausimai, taip pat ir sprendžiant ginčus teismuose. Pasigendama verčių atskyrimo metodinių nurodymų Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimais patvirtintuose dokumentuose: Turto vertinimo metodikoje (Žin., 1996, Nr ), Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklėse (Žin. 2005, Nr ; 2011, Nr ). Metodinių nurodymų verčių atskyrimo klausimu poreikį šalyje diktuoja 2012 m. įsigaliojusi Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo nuostata, pagal kurią apmokestinamas šeimos turtas statiniai, kurių vidutinė rinkos vertė arba individualiu būdu nustatyta rinkos vertė, didesnė kaip 1 milijonas litų. Ši nuostata skatina turto savininkus siekti statinių vertės sumažinimo žemės vertės sąskaita. Nuo 2006 m. Nekilnojamojo turto mokesčio įstatyme ir nuo 2013 m. žemės mokesčio įstatyme mokesčio baze įteisinamos atskirai statinių ir atskirai žemės vidutinės rinkos vertės arba individualiu vertinimo būdu nustatytos rinkos vertės. Numatyti gana skirtingi mokesčio tarifai: statiniams nuo 0,3 iki 1 procento, žemei nuo 0,01 iki 4 procentų. Mokesčių tarifų žemei ir statiniams skirtumai ir sąlygos, kai vienais atvejais turto savininkai yra atleidžiami nuo žemės, kitais nuo statinių mokesčių, skatina mokesčių mokėtojus manipuliuoti žemės ir statinių vertėmis ir taip sumažinti mokamus mokesčius. Norint išvengti žemės ir statinių verčių nepagrįsto koregavimo, klaidingo atskirų komponentų vertingumo traktavimo, vertintojams būtina gerai žinoti verčių paskirstymo būdus, tinkamai juos taikyti vertinimo ataskaitose. Tema aktuali ir reikalaujanti detalesnio aptarimo. Nekilnojamojo turto masiniame vertinime atliekama statistinė rinkos duomenų atskirai žemės sklypų ir atskirai statinių pardavimo kainų, žemės sklypų kartu su jame esančiais statiniais pardavimo kainų, laiko veiksnio, vietos ir kitų turto charakteristikų analizė, sudaromi atskirai žemės sklypų ir atskirai statinių vertinimo modeliai. Rinkos duomenų panaudojimo principinė schema pateikiama 1 pav. Neužstatytų žemės sklypų rinka Statinių be žemės sklypų rinka Kobj. Kskl. = * VRVskl. VRVobj. Žemės sklypų su statiniais rinka (0BJEKTO KAINA) Kobj. Kstat. = * VRVstat. VRVobj. Žemės sklypų VRV Statinių VRV 1 pav. Rinkos duomenų panaudojimo masiniame vertinime principinė schema 42

45 Žemės sklypų kartu su statiniais pardavimo kainos atskiriamos panaudojant sklypo ir atskirai statinio VRV proporcingumo principą. Tokių kainų pagrindu parengti modeliai tikrinami, ar gaunamų VRV statistinis lygis atitinka objektų pardavimo kainų statistinius lygius, nustačius nuokrypius modeliai koreguojami, atliekama nauja patikra. Sklypo ir statinio kainų apskaičiavimo formulės pateikiamos 1 pav., naudojami trumpiniai yra: Kskl. sklypo kaina; Kstat. statinio kaina; VRVskl. sklypo vidutinė rinkos vertė; VRVstat statinio vidutinė rinkos vertė; Kobj. žemės sklypo su statiniais pardavimo kaina; VRVobj. žemės sklypo su statiniais vidutinė rinkos vertė. Tokia vertinimo technologija, kai naudojamas didelis sandorių kiekis atskirų komponentų žemės bei statinių, taip pat ir objektų žemės sklypų su statiniais, užtikrina gaunamų kiekvienam komponentui atskirai ir kartu VRV pagrįstumą ir objektyvumą. Individualaus vertinimo atvejais paprastai yra disponuojama mažesniu nekilnojamojo turto sandorių kiekiu, kuris ne visada pakankamai reprezentuoja rinką apibrėžtoje lokalioje teritorijoje. Tai apsunkina veiksnių reikšmingumo turto vertei nustatymą ir pagrindimą, kaip to reikalauja nekilnojamojo Turto vertinimo metodika. Siekdami praplėsti metodines žinias, panagrinėkime individualiame vertinime naudotinus žemės ir statinių vertės atskyrimo būdus plačiau. 1. Žemės ir statinio vertės atskyrimas panaudojant žemės masinio vertinimo vertes Atskirais atvejais tam tikrose teritorijose nesant pakankamo skaičiaus neužstatytų žemės sklypų pardavimo ir nuomos sandorių, žemės sklypo, kaip vieno iš vertinamo objekto komponentų, vertės nustatymas yra gana komplikuotas. Tokiais atvejais masinio vertinimo būdu žemės sklypų VRV nustatomos panaudojant kitų paskirčių arba kitų panašių teritorijų rinkos duomenis ir rinkos simuliavimo (modeliavimo) būdus. Žemės VRV pagrindžiamos grafikais, sandorių žemėlapiais, ekonominės-socialinės raidos rodikliais, kitais faktais. Tokios vertės gali būti naudojamos individualiame vertinime objekto komponentų žemės sklypo ir statinių verčių atskyrimui. Vertinimo principinė schema yra tokia: - panaudojant žemės sklypų su statiniais parduotų objektų rinkos duomenis lyginamosios vertės metodu nustatoma viso objekto (žemės sklypo su statiniais) rinkos vertė (RVobj.); - nustatoma žemės sklypo VRV pagal žemės masinio vertinimo dokumentus; - statinių vertė apskaičiuojama pagal formulę: RVsat. = RVobj. VRVskl. Tokio verčių atskyrimo trūkumai yra šie: - toks verčių atskyrimas nėra reglamentuotas Nacionaliniuose turto ir verslo vertinimo standartuose, Nekilnojamojo turto vertinimo metodikoje; - vertinant naudojami individualaus ir statistinio požiūrio į turto vertingumą, principai; - atskirais atvejais masiniu būdu nustatytoje žemės VRV gali būti neatsižvelgta į žemės sklypo vertę didinančias arba mažinančias individualias aplinkybes, tokias kaip išskirtinę sklypo vietą gatvių, komunikacijų, infrastruktūros, rekreacijos arba taršos objektų, pasaulio šalių atžvilgiu, nepatogią konfigūraciją, kurios galėtų būti įvertintos individualiu vertinimo būdu; - atskirais atvejais, kai Žemės sklypo VRVskl. > RVobj., statinio RVstat bus minusinė. 2. Žemės ir statinio vertės atskyrimas panaudojant neužstatyto žemės sklypo rinkos vertę Žemės ir statinio vertės atskyrimui panaudojama neužstatyto žemės sklypo rinkos vertė (RVskl.). Verčių nustatymo principinė schema yra tokia: - panaudojant žemės sklypų su statiniais parduotų objektų rinkos duomenis lyginamosios vertės metodu nustatoma viso objekto (žemės sklypo su statiniais) RVobj.; 43

46 - panaudojant neužstatytų žemės sklypų pardavimo kainas lyginamosios vertės metodu nustatoma sklypo RVskl.; - statinių vertė apskaičiuojama pagal formulę: RVstat. = RVobj. RVskl. Tokio verčių atskyrimo trūkumas nėra atsižvelgiama į užstatyto žemės sklypo vertės sumažėjimą statinio naudai dėl užstatymo. 3. Žemės ir statinio vertės atskyrimas atsižvelgiant į užstatytą žemės sklypo dalį Užstatytuose žemės sklypuose statiniais užimtoji sklypo dalis panaudojama išskirtinai statinio reikmėms, per statinį gaunama turto nauda, todėl užstatytas sklypo plotas yra svarbi charakteristika vertinamo objekto atskirų komponentų žemės ir statinių vertės nustatyme. Statiniais užstatytas žemės sklypo plotas, kaip nekilnojamojo turto kadastro privalomas rodiklis, yra fiksuojamas Nekilnojamojo turto registre. Sodo sklypo su gyvenamuoju namu fotonuotrauka ir šio objekto Registro fragmentas su įregistruotu užstatytu plotu 142 kv. m, pateikiami toliau 2 pav. Naudojimo pobūdis: Mėgėjiškų sodų sklypų Žemės sklypo plotas: ha Žemės ūkio naudmenų plotas: ha Iš jo: Sodų plotas: ha Aukštų skaičius: 2 Bendras plotas: kv. m Naudingas plotas: kv. m Plotas bruto: kv. m Užstatytas plotas: kv. m Tūris: 678 kub. m 2 pav. Žemės sklypo su namu fotonuotrauka ir šio objekto Registro išrašo fragmentas Žemės ir statinio vertės atskyrimui panaudojama neužstatyto žemės sklypo RV, jos dalį, tenkančią užstatytam plotui, perkeliant statiniui. Verčių nustatymo principinė schema yra tokia: - panaudojant žemės sklypų su statiniais parduotų objektų rinkos duomenis lyginamosios vertės metodu nustatoma viso objekto (žemės sklypo su statiniais) rinkos vertė (RV); - panaudojant neužstatytų žemės sklypų pardavimo kainas lyginamosios vertės metodu nustatoma sklypo RV; - apskaičiuojama užstatytos sklypo dalies vertė RV užstatyto: RV užstatyto = Užstatytas plotas * 1 aro sklypo RV. - Statinio vertė apskaičiuojama pagal formulę: RVstat. = RVobj. (RVskl. RVužstatyto). Čia Užstatytas plotas užstatytas plotas, užfiksuotas Registro išraše. 4. Žemės ir statinio vertės atskyrimas panaudojant statinio atkuriamąją vertę Tais atvejais, kai atliekant vertinimą dėl neužstatytų žemės sklypų rinkos sandorių trūkumo nėra galimybės apskaičiuoti vertės žemės sklypui, žemės ir statinio vertės atskyrimui gali būti panaudota statinio atkuriamoji vertė. Verčių nustatymo principinė schema yra tokia: - panaudojant žemės sklypų su statiniais parduotų objektų rinkos duomenis lyginamosios vertės metodu nustatoma viso objekto (žemės sklypo su statiniais) rinkos vertė (RVobj.); - nustatoma statinio atkuriamoji vertė AVstat.: AVstat. = AKstat. NV; 44

47 - apskaičiuojama žemės sklypo vertė: RVskl. = RVobj. AVstat. Čia AVstat. statinio atkuriamoji vertė; AKstat. statinio atkūrimo kaštai. AKstat nustatymui gali būti panaudotas UAB Sistela sudarytas Nekilnojamojo turto atkūrimo kaštų (statybinės vertės) kainynas; NV nusidėvėjimo vertė. Statinių fiziniam nusidėvėjimui apskaičiuoti gali būti panaudoti UAB Sistela sudaryti Statinių vidutinės naudojimo trukmės normatyvai. Tokio verčių atskyrimo trūkumai yra šie: - statinio atkuriamoji vertė gali būti netiksli dėl netikslaus nusidėvėjimo apskaičiavimo, ypač seniems pastatams; - nėra atsižvelgiama į užstatyto žemės sklypo užstatymą, kai sklypo vertė sumažėja statinio naudai; - kai AVstat. > RVobj., žemės sklypo vertė bus minusinė, tai ypač aktualu neišvystytos rinkos teritorijose. 5. Žemės ir statinio vertės atskyrimas panaudojant verčių (kainų) santykius Žemės ir statinio vertės atskyrimas atliekamas nustatant žemės vertės ir statinių vertės santykį, kurio pagalba paskirstoma bendra turto rinkos vertė žemei ir statiniams. Santykių nustatymui naudojami turimi rinkos duomenys, skaičiavimų pavyzdys pateiktas 1 lentelėje. 1 lentelė. Žemės ir statinių kainų santykių nustatymas Eil. Nr. Kobj. Kstat.1 Kskl.1 Kskl.= Kobj.- Kstat.1 Santykis1= Kskl./Kskl.1 Santykis2= Kstat./Kobj. Santykis3= Kstat./Kskl ,80 0,60 1, ,79 0,62 1, ,81 0,58 1, ,79 0,59 1, ,81 0,61 1,56 Vidurkis: 0,80 0,60 1,50 Santykių nustatymo principinė schema yra tokia: - parenkami lyginamieji objektai parduoti žemės sklypai su statiniais. Objektų kainos Kobj. pateiktos 1 lentelės 2 stulpelyje; - panaudojant parduotų be žemės sklypų statinių, panašių į vertinamo objekto statinį, rinkos kainas, nustatoma statinių vidutinė 1 kv. m kaina, ją dauginant iš lyginamųjų objektų statinių ploto apskaičiuojama kiekvieno objekto statinio kaina Kstat. Apskaičiuotos kainos pateiktos 1 lentelės 3 stulpelyje; - panaudojant parduotų be statinių žemės sklypų, panašių į vertinamo objekto sklypą, rinkos kainas, nustatoma vidutinė 1 aro žemės kaina, ją dauginant iš lyginamųjų objektų sklypų ploto apskaičiuojama kiekvieno objekto sklypo kaina Kskl.1. Apskaičiuotos kainos pateiktos 1 lentelės 4 stulpelyje; - apskaičiuojama užstatyto žemės sklypo kaina Kskl. pagal formulę: Kskl. = Kobj. Ksat.1, rezultatai pateikti 1 lentelės 5 stulpelyje; - Panaudojant 1 4 stulpelių duomenis apskaičiuojami santykiai: Kskl. Santykis 1 =, apskaičiuoti koeficientai pateikti 1 lentelės 6 stulpelyje. Jie parodo Kskl.1 neužstatyto žemės sklypo kainos sumažėjimą statinio naudai dėl jo užstatymo. Panaudojant šį koeficientą nustatomos užstatytų žemės sklypų kainos pagal neužstatytų žemės sklypų kainas; 45

48 Kstat. Santykis 2 =, apskaičiuoti koeficientai pateikti 1 lentelės 7 stulpelyje. Jie parodo, kokia Kobj. viso objekto kainos dalis tenka statiniams. Panaudojant šį koeficientą iš viso objekto kainos išskaičiuojama statinio kaina, ir ją atimant iš viso objekto kainos gaunama žemės sklypo kaina. Kskl. Taip pat galima apskaičiuoti ir santykį, kuris parodo žemės sklypo kainą viso objekto Kobj. kainoje; Kstat. Santykis 3 =, apskaičiuoti koeficientai pateikti 1 lentelės 8 stulpelyje. Jie parodo, kiek Kskl. statinio kaina yra didesnė (mažesnė) už žemės sklypo kainą. Šis koeficientas leidžia pagal turimas žemės sklypo kainas apskaičiuoti statinių kainas ir, atvirkščiai, pagal turimas statinių kainas apskaičiuoti žemės sklypo kainas. 1 lentelės apskaičiavimuose pateiktos objekto, žemės sklypo, statinio kainos, jų santykių panaudojimas. Analogiškai santykiniai dydžiai nustatomi remiantis objektų, žemės sklypų, statinių rinkos vertėmis. Objektų ir atskirų jo komponentų nustatymui naudojamas lyginamosios, naudojimo pajamų vertės metodai. Apskaičiuotų koeficientų panaudojimo schema atskirų komponentų verčių nustatymui analogiška kaip remiantis pardavimo kainomis. Suprantama, apskaičiuoti santykiai yra charakteringi tik analizuotai turto grupei ir esant panašiam turtui pagal jo vietą, sklypo, pastato dydį, sienų medžiagą, statybos metus ir kitas charakteristikas. Kitų naudojimo paskirčių, su skirtingu užstatymo intensyvumu, kitos rinkos konjunktūros teritorijose nekilnojamojo turto santykiniai verčių dydžiai bus kiti, ir tokių objektų vertinimui būtina atskira rinkos analizė, atskiras koeficientų nustatymas. 6. Žemės ir statinio vertės atskyrimas panaudojant naudojimo vertes Žemės ir statinio vertės atskyrimas atliekamas panaudojant žemės sklypui ir atskirai jo priklausiniams apskaičiuotas naudojimo vertes. Verčių nustatymo principinė schema yra tokia: - panaudojant žemės sklypų su statiniais parduotų objektų rinkos duomenis lyginamosios vertės metodu nustatoma viso objekto (žemės sklypo su statiniais) rinkos vertė (RVobj.); - panaudojant neužstatytų panašių pagal paskirtį, vietą, kitas svarbias charakteristikas žemės sklypų nuomos kainas nustatoma jų dominuojanti 1 aro (1 ha) nuomos kaina. Šią kainą padauginus iš vertinamo objekto žemės sklypo ploto, apskaičiuojama iš šio sklypo gaunamos metinės pajamos (Pskl.); - apskaičiuojama vertinamo žemės sklypo kapitalizacijos norma r(skl.); - naudojimo pajamų vertės metodu apskaičiuojama žemės sklypo naudojimo vertė Pskl. (NVskl.) pagal formulę: NVskl. = ; r( skl.) - analogiškai kaip žemės sklypui panaudojant panašių pagal paskirtį, vietą, kitas svarbias charakteristikas statinių (žemės sklypo priklausinių) nuomos kainas nustatoma iš vertinamo statinio gaunamos metinės pajamos (Pstat.), statinio kapitalizacijos norma r(stat.), naudojimo pajamų vertės metodu apskaičiuojama statinio naudojimo vertė (NVstat.) pagal formulę: Pstat. NVstat. =. r( stat.) Nustačius NVskl. ir NVstat., joms proporcingai paskirstoma objekto rinkos vertė RVobj. RVobj. pagal formules: RVskl. = * NVskl. ; NVskl. + NVstat. RVobj. RVstat. = * NVstat. NVskl. + NVstat. Tokio verčių atskyrimo trūkumai yra šie: 46

49 - atskirais atvejais dėl neišvystytos nekilnojamojo turto nuomos rinkos apsunkinamas iš žemės sklypo ir iš priklausinių nuomos gaunamų pajamų ir kapitalizacijos normos apskaičiavimas; - galimi verčių netikslumai dėl išskirtinių žemės sklypo, jo priklausinių charakteristikų. Literatūros sąrašas Aleknavičius A., Nekilnojamojo turto vertinimas.vadovėlis. Kaunas Eckert, Joseph K., Property Appraisal and Assessment Administration. Fisher, Jeffrey D., Martin, Robert S., Income Property Appraisal. Galinienė B., Turto ir verslo vertinimo sistema. Formavimas ir plėtros koncepcija. Vilnius: VU leidykla Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas. Žin., 2005, Nr Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas. Žin., 2011, Nr Lietuvos Respublikos Vyriausybės Nr. 244 patvirtinta Turto vertinimo metodika. Žin., 1996, Nr Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro įsakymu Nr. 515 patvirtintos Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklės. Žin., 2003, Nr Nacionaliniai turto ir verslo vertinimo standartai, Vilnius: Lietuvos turtą ir verslą vertinančių įmonių asociacija, Lietuvos turto vertintojų asociacija. Nekilnojamojo turto masinio vertinimo standartai, Tarptautinė vertintojų mokesčiams asociacija, JAV Верхозина А. В., Правовое регулирование оценочной деятельности. ALLIANCE GROUP Turto ir verslo vertinimas. Strateginės konsultacijos Ozo g. 25, LT Vilnius Tel. (8 5) ; el. paštas: info@alliancegroup.lt; tinklalapis: 47

50 Ūkio sektorių plėtros pokyčių vertinimas Baltijos šalyse Artūras Vitas Vilniaus universitetas, Ekonomikos fakultetas El. paštas Santrauka Straipsnyje apžvelgiama ūkio sektorių plėtros vertinimo metodika, pateikiama ūkio sektorių plėtros efektyvumo vertinimo samprata. Įvardijami efektyvios ūkio struktūros bruožai, pateikiami pagrindiniai veiksniai, darantys įtaką ūkio struktūriniams pokyčiams, ir jų interpretacija efektyviai ūkio sektorių plėtrai. Supažindinama su makroekonominių veiksnių svarba vertinant ūkio sektorių plėtros būklę bei identifikuojant susiformavusios ūkio struktūros efektyvumą. Analizuojami ir vertinami Baltijos šalių ūkio sektorių plėtros pokyčiai. Reikšminiai žodžiai: ūkio sektorių plėtra, ūkio struktūra, ūkio struktūrinių pokyčių vertinimas. Įvadas Keičiantis ekonominei konjunktūrai, ūkio struktūroje vyksta dinaminiai pokyčių procesai. Jie teigiamai arba neigiamai veikia ekonominį augimą. Ūkio struktūriniai pokyčiai intensyvėja ekonominio nuosmukio ir ekonominio pakilimo metu m. prasidėjusi pasaulinė finansų krizė parodė, kad pasaulio ūkio struktūroje susiformavo struktūrinės problemos, kurias reikėjo spręsti nedelsiant. Iki 2008 m. vykę struktūriniai pokyčiai pasaulio ūkyje davė trumpalaikį teigiamą rezultatą ekonominį augimą. Tačiau per greitas finansinio tarpininkavimo, vėliau statybų sektoriaus augimas tik išryškino ūkio struktūros problemas ne tik JAV, bet ir Baltijos šalyse. Iki 2008 m. Baltijos šalių ekonomika savo ūkio plėtros pasiekimais stebino visą pasaulį. Visa tai rodė, kad Baltijos šalių ūkyje vykstantys struktūriniai pokyčiai yra efektyvūs, nes užtikrina ekonominį augimą, kuriuo stebėjosi net tokios tarptautinės organizacijos kaip Tarptautinis valiutos fondas ir Pasaulio bankas. Baltijos šalių vyriausybės buvo patenkintos, kad pasiekė vieną pagrindinių makroekonomikos tikslų stabilų 8 10 % ekonominį augimą per metus. Toks rezultatas tenkino visus ir visuomenę, ir šalies valdžią, ir kitas svarbias ES institucijas. Tačiau žinomi Baltijos šalių ekonomistai dar 2007 m. viduryje ėmė skambinti pavojaus varpais, kad ūkyje vykstantys struktūriniai pokyčiai nėra efektyvūs, nors ir duoda trumpalaikį teigiamą rezultatą ekonominį augimą. Pagrindinis jų skelbiamas pavojaus signalas Baltijos šalių ekonomika perkais, nes ūkio struktūriniai pokyčiai neracionalūs, klaidingi ir apgaulingi. 1. Ūkio sektorių plėtros pokyčių vertinimas Priklausomai nuo dinaminio proceso pobūdžio, struktūriniai pokyčiai ūkio struktūroje gali skirtingai veikti šalies ekonominį augimą. Blogiausias neigiamo struktūrinio pokyčio raidos scenarijus struktūrinė ūkio krizė. Jos metu susiformuoja grandinė susikaupusių ir neišspręstų ūkinių ir ekonominių problemų, dėl kurių šalis patiria ilgesnės trukmės ekonominį nuosmukį. Rinkos ekonomikoje struktūriniai pokyčiai susiformuoja veikiami endogeninių ir egzogeninių veiksnių (1 pav.) 48

51 Endogeniniai veiksniai: 1. Paskolų dydis ūkio sektoriui 2. Mokesčiai (PVM dydis ūkio sektoriui) 3. Darbo užmokestis ūkio sektoriuje 4. Darbo našumas 5. Grynasis eksportas Išorinė aplinka: globalizacija, regionalizacija Struktūriniai pokyčiai ūkio sektoriuose Vidinė aplinka: ekonomikos ciklas, politika ir teisiniai aspektai Egzogeniniai veiksniai: 1. Tiesioginės užsienio investicijos 2. Grynasis eksportas 3. ES parama 4. Technologinė pažanga 1 pav. Struktūrinius pokyčius ūkio sektoriuose skatinanti aplinka ir veiksniai. Šaltinis: sudaryta autoriaus Struktūrinius pokyčius inicijuoja daugybė veiksnių (pavyzdžiui, vidaus ir išorės paklausa prekėms ir paslaugoms, pasaulinės produkcijos kainos ir t. t.), tačiau 1 pav. pavaizduoti pagrindiniai ir svarbiausi iš jų. Struktūrinius pokyčius gali paspartinti ir šalies ūkį veikiantys makroekonominiai procesai, vykstantys vidinėje ir išorinėje aplinkoje. Paskolos ūkio sektoriui. Paskola bendrąja prasme suvokiama kaip pinigų suma, kurią kredito įstaiga suteikia paskolos gavėjui, o pastarasis įsipareigoja grąžinti paskolintą sumą ir sutarto dydžio palūkanas sutartyje numatytais terminais bei tvarka (Vainienė, 2005). Paskolas ūkio sektoriai ima siekiant ūkinės veiklos plėtros. Gautos paskolos paprastai naudojamos ūkinės veiklos modernizavimui naujų įrenginių įsigijimui, gamybos procesų automatizavimui, paslaugų tiekimo suprastinimui ir veiklos efektyvumo didinimui. Todėl paskolos gavimas skatins struktūrinius pokyčius ūkio sektoriuje dėl papildomai gautų skolintų finansavimo šaltinių. Ir atvirkščiai, jei ūkio sektorius negauna jokių paskolų, tuomet ūkinės veiklos plėtra sulėtėja, o tai sumažins struktūrinių pokyčių greitį. Tačiau paskola tai neuždirbti pinigai, todėl ūkio sektoriui tai ne tik papildoma ūkinės veiklos plėtros priemonė, bet ir nauji finansiniai įsipareigojimai, kuriuos būtina vykdyti laiku. Kai kurių mokslininkų nuomone (Гафарова, Белоусов, Асемоглу, Мельников), ūkinės veiklos plėtra skolintais finansavimo šaltiniais sukuria augimo efektą vidutinės trukmės laikotarpiu, tačiau ilguoju laikotarpiu padidėja rizika laiku neįvykdyti finansinių įsipareigojimų dėl besikeičiančių ekonominių sąlygų šalyje. Jei ūkio sektorius neturi nuosavų lėšų ūkinės veiklos plėtrai, tai, pablogėjus ekonominei padėčiai, didesnė tikimybė, kad išlikti rinkoje jam bus sunku arba jis bankrutuos. Tiesioginės užsienio investicijos. Finansų prasme (Vainienė, 2005) investicijos tai turto įsigijimas tikintis investicinės grąžos ateityje. Bet kuris ūkio sektorius, pritraukęs daugiau vietinių ar užsienio investicijų, tikisi ūkinės veiklos plėtros. Tiesioginių užsienio investicijų pritraukiamo srauto dydis priklauso nuo šalyje esančio investicinio klimato, kurį formuoja vyriausybės atsakingos institucijos. Per mokesčių ir monetarinę politiką yra kuriama tinkama 49

52 arba netinkama investicijoms aplinka. Didėjant BVP, ūkio struktūroje prasideda pokyčiai, kurie, priklausomai nuo investicijų pritraukimo tikslo, trunka trumpesnį arba ilgesnį laiką. Priklausomai nuo ūkinės veiklos pobūdžio (pvz., nekilnojamojo turto veikla ar statybų sektorius), pritraukus investicijas su tikslu gauti didesnę investicinę grąžą per trumpiausią laiką, o ne siekiant ūkinės veiklos plėtros, ūkio sektoriuje gali susiformuoti kainų burbulas, kuris inicijuos struktūrinius pokyčius tame sektoriuje (Vitas, 2011). Esant trumpalaikėms investicijoms ir dideliam jų srautui, struktūriniai pokyčiai vyks dideliu greičiu, o tai pakenks visai ūkio struktūrai, todėl gali kilti struktūrinė krizė. Grynasis eksportas. Prekių pardavimas ir paslaugų tiekimas užsienio pirkėjams, yra apibūdinama kaip eksportas (Васютченко, 2010). Jei gaminamos produkcijos arba teikiamų paslaugų autarkinė kaina yra mažesnė nei pasaulinės tos pačios prekių grupės ar paslaugų, tai šalis specializuojasi gamyboje ir didina eksporto apimtis remiantis palyginamojo pranašumo teorija. Mokesčiai. Mokesčiai bendrąja prasme suprantami kaip prievolė, atsirandanti dėl naudojimosi paslaugomis, kurias teikia valstybė (Шелковникова, 2007). Ūkio sektorius vykdydamas savo veiklą mokesčius moka bendrąja tvarka. Mokesčių dydis priklauso nuo veiklos rezultatų (pelno mokestis) ir ekonominės veiklos rūšies. Mokesčio tarifas priklauso nuo surenkamų mokestinių pajamų dydžio ir mokesčių bazės turinio. Didesnis mokesčio tarifas tampa našta ūkio sektoriui, nes pabrangsta parduodamos prekės ir teikiamos paslaugos, o tai smarkiai stabdo ūkinės veiklos plėtrą. Dėl padidėjusios mokestinės naštos, trūkstamų investicijų pritraukimo ir finansavimo šaltinių trūkumo ūkio sektorius, neatlaikęs konkurencijos rinkoje dėl aukštesnių kainų, restruktūrizuoja savo veiklą arba bankrutuoja. Tai smarkiai kenkia visai ūkio struktūrai dėl ūkio sektorių tarpusavio ekonominių ir ūkinių ryšių. Visa tai inicijuoja naujų struktūrinių pokyčių susiformavimą ūkio struktūroje. Darbo našumas ir darbo užmokestis. Pasak R. Čiegio (2006), darbas yra našus, jei didėja gaminamos produkcijos arba teikiamų paslaugų kiekis, o naudojamų gamybos veiksnių sąnaudos mažėja. Keičiantis darbo našumui, didėja arba mažėja ekonominis augimas (2 pav.). Kapitalo padidėjimas Gamybos išsiplėtimas Rinkos išsiplėtimas Darbo pasidalijimas Santaupos Pertekliaus padidėjimas Auganti masto grąža Darbo produktyvumo padidėjimas 2 pav. A. Smitho ekonominio augimo procesas. Šaltinis: Čiegis, 2006 Ekonominės veiklos plėtra įmanoma tik padidėjus (papildomai pritraukus) kapitalui ir santaupoms. Efektyvus ekonominis augimas bus tik tuomet, kai padidės darbo našumas. Didėjant BVP, keičiantis darbo našumui, ūkio struktūroje vyksta struktūriniai svyravimai, bet ne pokyčiai. Galima teigti, kad darbo užmokesčio didėjimas yra pagrįstas ūkio sektoriuje, jei jis susijęs su didėjančiu darbo našumu. Priešingu atveju, ūkio sektoriuose vyksta struktūriniai pokyčiai, kurie užtikrina trumpalaikį ekonominį augimą. Autoriaus nuomone, labai svarbu išlaikyti lygybę tarp darbo našumo ir darbo užmokesčio didėjimo. Tai susiję su struktūrinių pokyčių galutiniu rezultatu. Jei ūkio sektoriuje keliamas darbo užmokestis nepagrįstai, tai ūkinės veiklos plėtra bus neefektyvi ir vidutinės trukmės laikotarpiu neduos laukiamo efektyvumo. Tik išlaikius lygybę (arba proporciją: darbo našumo didėjimas / darbo užmokesčio didėjimas = 1), įmanomi teigiami struktūriniai svyravimai arba struktūriniai pokyčiai, kurie nepakenks visai ūkio struktūrai. 50

53 Technologinė pažanga. Aukštųjų technologijų taikymas, inovatyvių sprendimų generavimas ir gamybos procesų automatizavimas tik paspartins ūkinės veiklos plėtrą. Ūkio sektorius taikydamas inovacijas taps konkurencingesnis vidaus ir užsienio rinkose, lyginant su ta veikla, kurioje netaikomi naujausi pasiekimai ir atradimai (Кулакин, 2004). Technologijų taikymas ūkio sektoriuose tik paspartins struktūrinius pokyčius, kurie padidins ekonominį augimą šalyje. Pavyzdžiui, gamybos automatizavimas sumažins laiko sąnaudas gaminant produkciją ir padidins darbo našumą, o tai padidins masto grąžą (2 pav.). ES parama. Parama bendrąja prasme suprantama kaip negražinama pinigų suma (Зимин, 2010; Плиева, 2009). ES paramą gavęs ūkio sektorius gali planuoti savo veiklos plėtrą: didinti pardavimų apimtis, skverbtis ir užkariauti naujas vidaus arba užsienio rinkas. Priklausomai nuo ūkinės veiklos pobūdžio, pagal ES prioritetus, ūkio sektorius gauna didesnę arba mažesnę paramą plėtrai. Paprastai tai būna susiję su gamybos procesų automatizavimu, infrastruktūros plėtra, paslaugų tiekimo modernizavimu ir pan. Todėl ūkio struktūroje vyksta nedideli struktūriniai pokyčiai, susiję su ūkio sektoriaus plėtra, kurio rezultatas būna ekonominis augimas. Siekiant ilgalaikio ekonominio augimo, panaudojant ES priemones, būtina periodinė parama ilgesnį laiką. Tuomet ūkio sektorius gali planuoti ilgalaikę strateginę plėtrą. Todėl svarbu gautą ES paramą naudoti tikslingai, pagal paskirtį, nes tam įtakos turės tolimesnės paramos teikimo perspektyva, vadinasi ir struktūrinių pokyčių susiformavimas ūkio struktūroje. Globalizacija ir regionalizacija. Struktūrinius pokyčius tiesiogiai inicijuoja tokie pagrindiniai veiksniai kaip ūkio sektoriaus gautos paskolos, grynojo eksporto pokyčiai, tiesioginės užsienio investicijos (TUI). Netiesiogiai struktūriniai pokyčiai ūkio struktūroje gali vykti dėl šalies ūkį veikiančios išorinės ir vidinės jėgos globalizacijos ir regionalizacijos ir šalies ekonomikos konjunktūros. Globalizacija bendrąja prasme suprantama kaip rinkos procesas, vykstantis dėl gamybos, prekybos, darbo ir kitokių ryšių tarp šalių susipynimo, suartėjimo ir ekonominių sienų griuvimo (Алиев, Ремнев, 2009). Šio proceso rezultate susiformuoja nauji struktūriniai pokyčiai vieni ūkio sektoriai atlaiko konkurenciją ir plečia savo ūkinę veiklą, kiti bankrutuoja arba prisijungia prie stipresnės įmonės. Vykstantys ūkio struktūriniai pokyčiai turėtų optimizuoti ūkio struktūrą tam, kad būtų pasiektas efektyvus ekonominis augimas. Ūkio struktūrinių pokyčių naudingumas ūkio struktūros optimizavimui priklauso nuo šių darbo našumo ir kapitalo grąžos efektyvumo. Siekdami identifikuoti kuo tikslesnę efektyvios ūkio struktūros sampratą, patyrinėkime aukštųjų technologijų šalių, tokių kaip JAV, Japonija ir kitos, ūkio struktūrą (1 lentelė). 1 lentelė. JAV, Švedijos, Japonijos, Danijos, Šveicarijos ir Suomijos bendroji pridėtinė vertė (%) 2008 m. Ūkio sektorius JAV Švedija Japonija Danija Šveicarija Suomija Žemės ūkis 5,1 2,2 1,5 5,1 1,2 2,8 Pramonė 12,0 18,2 20,3 15,3 21,0 37,6 Statyba 4,3 4,6 6,2 6,0 5,1 8,6 Finansinis tarpininkavimas 19,4 27,6 19,0 8,5 22,3 9,0 Paslaugos 31,2 25,1 23,5 57,4 21,0 38,7 Kiti ūkio sektoriai 28,5 22,4 29,5 7,7 29,4 3,4 Iš viso: 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Šaltinis: Eurostat statistical books, National Accounts (2008), OECD Report (2008) Siekiant identifikuoti efektyvią struktūrą išvardintose šalyse pagal 1 lentelės duomenis, buvo pasirinkti 2008 m., nes šiais metais šių šalių BVP augimo tempai buvo didžiausi, lyginant su prieš tai buvusiu laikotarpiu. Kiekvienos šalies ūkio struktūra priklauso nuo turimų išteklių, tačiau 1 lentelėje pastebimi bendri dėsningumai: dominuoja tradiciniai ūkio sektoriai pramonė, finansinis tarpininkavimas ir paslaugos. Be šių trijų ūkio sektorių šalies ekonomika taptų paralyžuota, nes ūkio sektoriams reikalingos finansinės paslaugos, o pramonėje pagaminta produkcija turėtų būti realizuojama per paslaugų ir kitus ūkio sektorius. Ekonomikos recesijos 51

54 metu struktūriniai pokyčiai vyksta beveik visuose ūkio sektoriuose ir jų plėtra lėtėja. Esant tokiai ekonomikos stadijai ūkio struktūra išsibalansuoja, todėl vykstantys struktūriniai pokyčiai neoptimizuoja šios struktūros. JAV prasidėjusios ekonomikos recesijos metu finansų sektorius tapo tikra našta šalies ūkiui, nes šiame sektoriuje bankrutavo dideli bankai, o tai neigiamai veikė tiek ekonomikos, tiek ūkio plėtrą. Finansų, pramonės ir paslaugų sektorių tarpusavio priklausomybė atspindima 3 paveiksle. Kiti ūkio sektoriai Finansinis tarpininkavimas Statyba Pramonė Žemės ūkis Paslaugos 3 pav. Ūkio sektorių tarpusavio priklausomybė. Šaltinis: sudaryta autoriaus 3 pav. rodo, kad ekonomikos stuburas, pamatas ir pagrindas yra pramonė, finansinis tarpininkavimas ir paslaugos. Todėl tie struktūriniai pokyčiai, kurie vyksta žemės ūkyje, statybos ir kituose ūkio sektoriuose, daro įtaką finansinio tarpininkavimo, pramonės ir paslaugų pokyčiams. Ir atvirkščiai, pokyčiai, vykstantys finansiniame tarpininkavime, pramonėje ir paslaugose, daro įtaką kitų ūkio sektorių pokyčiams. Remiantis 1 lentelės duomenimis ir 3 pav. ūkio sektorių tarpusavio priklausomybe, autorius siūlo, kad siekiant ūkio struktūros efektyvumo, būtina, kad šie sektoriai sudarytų ne mažesnę dalį kaip: - finansinio tarpininkavimo sektorius ~ 20 %; - pramonės sektorius ~ 25 %; - paslaugų sektorius ~ 25 %; - žemės ūkio sektorius ~ 4 %; - statybos sektorius ~ 6 %; - kiti ūkio sektoriai ~ 20 %. Tai yra efektyvios ūkio struktūros pagrindas, pamatas, bet ne galutinė samprata. Siekiant iki galo identifikuoti optimalios ūkio struktūros sampratą, būtina įvertinti pagrindinių gamybos veiksnių darbo ir kapitalo naudojimo efektyvumą. Be šių dviejų išteklių gamyba nevyktų. Todėl labai svarbu, kad darbo našumas ir kapitalo grąža didėtų, o ne mažėtų. Įvertinus 1 lentelės duomenis, ūkio sektorių sąsajas (3 pav.) ir pagrindinių gamybos veiksnių efektyvumo naudojimo sąvokas, siūloma tokia efektyvios ūkio struktūros samprata: Efektyvi ūkio struktūra tokia ūkio struktūra, kurios pagrindą sudaro pramonės (~25 %), finansinio tarpininkavimo (~20%) ir paslaugų sektorius (~25%), kurioje darbo našumas ir kapitalo grąža didėja, kai BVP auga ilgesnį laiko tarpą. Tokia efektyvios ūkio struktūros samprata patogi, analizuojant ir vertinant ūkio struktūrinius pokyčius. Tuomet įmanoma vertinti vykstančių ūkio struktūrinių pokyčių poveikį ūkio struktūrai ir nuspręsti, ar ji optimizuojama. Tai būtina, siekiant įvertinti BVP augimo efektyvumą. Formuojant ūkio struktūrinių pokyčių modelį būtina išnagrinėti pagrindinių ūkio sektorių plėtros ypatumus. 52

55 Žemės ūkio sektoriaus vystimosi ypatybės. Pagrindinės priežastys, nuo kurių priklauso šio sektoriaus plėtra, yra: - turimos darbo jėgos pokyčių (vertinamas darbo našumas); - pritraukto kapitalo pokyčių (vertinama kapitalo grąža); - pagamintos produkcijos kainos pokyčių (atsižvelgiama į kainos kilimo/kritimo dinamiką); - valstybės paramos žemės ūkiui pokyčių (vertinama, kiek finansinių lėšų valstybė skiria šiam sektoriui). Tai yra svarbiausios priežastys, į kurias turėtų atsižvelgti formuojama žemės ūkio politika. Tik šios politikos dėka žemės ūkis galėtų vystytis efektyviai. Dabartinė ES žemės ūkio politika nukreipta į šio sektoriaus aprūpinimą reikalingomis investicijomis (ES struktūriniai fondai). Tačiau ES skiriama parama priklauso nuo turimo ūkio dydžio (Borrell, Hubbard, 2008; Dapkute, Volkov, 2010), o tai vertinama neigiamai, nes nukenčia mažesni ūkiai, kurie taip pat prisideda prie BVP kūrimo. Todėl žemės ūkio politika turėtų būti tokia, kad būtų užtikrintas tolygus (nediskriminuojant mažesnių ūkių) šio sektoriaus plėtros scenarijus. Pastaruoju metu naftos kainų pokyčiai ją daro labai prabangiu energijos šaltiniu. Kadangi žemės ūkis reiklus energijos naudojimui, tai būtina ieškoti kitų alternatyvų (biokuro?), siekiant mažinti žemės ūkio produkcijos sąnaudas. Alternatyvios energijos naudojimas reikštų investicijų ir naudos problematiką: biokuro naudojimo scenarijai numato, kad jis turėtų pakeisti ~ 3 % energijos, gaunamos naudojant naftos išteklius, o biokuro žaliavos auginimas daro neigiamą poveikį ekologijai (Borrell, Hubbard, 2008). Kita vertus, ES fiksuojama didelė žemės ir kapitalo koncentracija stambiuose ūkiuose tai turi neigiamos įtakos smulkių ūkių konkurencingumui (Dapkutė, Volkov, 2010). Todėl formuojama žemės ūkio politika turėtų spręsti šias įvardintas problemas. Neišsprendus jų, žemės ūkio plėtra bus neefektyvi ir netvari. Statybų sektoriaus vystimosi ypatybės. Statybų sektoriaus plėtra priklauso nuo finansų sektoriaus ekonominės būklės bei šalyje formuojamos pinigų politikos. Ekonomikos ekspansijos metu statybų sektorius didina savo teikiamų paslaugų portfelį, nes susiformuoja padidėjusi paklausa šiam sektoriui. Statybų sektoriaus plėtra yra priklausoma nuo šių pagrindinių pokyčių: - gyventojų skaičiaus tendencijų (vertinama, kokia linkme keičiasi demografija didėja, ar mažėja); - palūkanų normos pokyčių; - gyventojų vidutinio darbo užmokesčio pokyčių; - veikiančių ūkio subjektų skaičiaus pokyčių; - statybos sąnaudų kainų pokyčiai. Yra kitų veiksnių, nuo kurių priklauso statybų sektoriaus vystymasis: žemės sklypo kaina, infliacija, inovacijų diegimo laipsnio, papročių ir tradicijų šalyje ir t. t. (Zavadskas, Kaklauskas, Banaitis, 2002). Tačiau jie nėra tokie elastingi paklausiai statybos sektoriaus produkcijai, lyginant su aukščiau identifikuotais keturiais veiksniais. Statybų sektoriui būdingas cikliškumas: ekonomikos pakilimo metu ūkinė veikla suaktyvėja, o recesijos metu sulėtėja (Vitas, 2011). Tai yra blogai makroekonominiame kontekste: prasidėjus ekonomikos recesijai sulėtėja statybų sektoriaus plėtra, todėl padidėja nedarbo lygis šiame sektoriuje. Todėl reikalinga tokia struktūrinė politika, kuri būtų nukreipta į šių darbo vietų išsaugojimą ir statybų sektoriaus tvarią plėtrą. Statybų sektoriaus plėtra yra priklausoma nuo pritraukiamų investicijų. Čia tyko grėsmė: pritraukus daug spekuliacinio kapitalo į šį sektorių, pasikeitus ekonominėms sąlygoms, jis gali greitu laiku pabėgti ir taip sujaukti nekilnojamojo turto rinką. Todėl reikalinga tokia struktūrinė politika, kuri įpareigotų pritrauktą kapitalą šalyje išbūti ne mažiau 3 5 metus, taip užtikrinant nekilnojamojo turto rinkos, statybų sektoriaus ir finansų sektoriaus stabilumą. Siekiant šių tikslų būtina formuoti struktūrinį stabilizavimo fondą, kurio paskirtis būtų ūkio sektorių parama ekonomikos recesijos metu. Stabilizavimo fondas turėtų būti formuojamas ekonomikai svarbiems ūkio sektoriams: finansų, transporto ir pramonės sektoriams. Pramonės sektoriui šis fondas būtinas siekiant išlaikyti stabilią gamybos apimtį ir užimtumą ekonomikos recesijos metu. Finansų sektoriui tai būtina siekiant apsaugoti bankinį ir draudimo sektorių nuo 53

56 galimo bankroto. Transporto (ypatingai susisiekimas oru) sektoriui tai būtina dėl to, kad šis sektorius neparalyžuotų susisiekimo, jei kuri nors transporto įmonė atsidurtų ties bankroto riba. Stabilizavimo fondas būtų formuojamas būtent šiems sektoriams, nes jie tarpusavyje susiję ir yra reikšmingi ekonomikoje. Paslaugų sektoriaus vystimosi ypatybės. Paslaugų sektoriaus vystimas priklauso nuo kitų ūkio sektorių finansinės ir ekonominės būklės. Iki 2008 m. Lietuvos ekonominio augimo variklis buvo vartojimas, kurio pagrindą sudarė aktyvi paslaugų sektoriaus plėtra. Pagrindiniai veiksniai, nuo kurių priklauso paslaugų sektoriaus plėtra, yra: - gyventojų skaičiaus tendencijos (vertinama, kokia linkme keičiasi demografija didėja, ar mažėja); - bendra ekonomikos būklė; - elektros kainos pokyčiai; - kuro kainų pokyčiai; - gyventojų vidutinio darbo užmokesčio pokyčiai; Paslaugų sektorius yra priklausomas nuo šių veiksnių pokyčių. Pagrindinės problemos, su kuriomis susiduria paslaugų sektorius didėjančios kuro kainos ir brangi elektra, kuri didina veiklos sąnaudas, o tai lėtina šio sektoriaus plėtrą. XXI a. paslaugų sektorius tapo šalių su stipria ekonomika varomąja jėga. Tai susiję su finansų rinkų globalizacija, kai kapitalas galėjo pasiekti daugiau pasaulio regionų, o paslaugų sektoriai pritraukti užsienio investicijas. Kita vertus, paslaugų sektoriaus plėtra koreliuoja su bendra šalies ekonomikos būkle: didėjant BVP, keičiantis vidutiniam darbo užmokesčiui, daugiau investuojant, paslaugų teikimas suaktyvėja. Ir priešingai, mažėjant BVP, darbo užmokesčiui, didėjant mokesčiams paslaugų sektoriaus plėtra sulėtėja. Tai mažina darbo vietų skaičių, todėl didėja nedarbas šalyje. Tai skatina struktūrinius pokyčius paslaugų sektoriuje. Finansinio tarpininkavimo sektoriaus vystimosi ypatybės. Finansinio tarpininkavimo sektorius yra išskirtinis ekonomikoje, nes visą šalies ūkį aprūpina finansiniais ištekliais, atlieka klasikines finansų funkcijas. Nuo finansų sektoriaus išsivystimo lygio priklauso ir visos šalies ekonomikos plėtra. Pagrindinės finansinio tarpininkavimo formos yra kredito, draudimo, finansų maklerių įstaigos ir kt. (Garbaravičius, Kuodis, 2002). Šios finansinio tarpininkavimo formos tarpusavyje susijusios: jei bankrutuoja viena iš jų, kenčia kiti šios sistemos dalyviai. Todėl finansų sektorius yra išskirtinis ir turi savo priežiūros institucijas centrinį banką, draudimo priežiūros ir vertybinių popierių komisijas (Lietuvoje siekiant efektyvesnio reguliavimo ir biudžeto lėšų taupymo paskutinių dviejų įstaigų funkcijos perduotos Lietuvos bankui). Finansų sektoriaus plėtra priklauso nuo šių veiksnių: - palūkanų normos pokyčių; - vidutinio darbo užmokesčio pokyčių; - finansinių paslaugų įkainių. Tai vieni svarbiausių veiksnių, kurie tiesiogiai veikia finansų sektoriaus plėtrą ir struktūrinius pokyčius jame. Didėjant palūkanų normai (pavyzdžiui, EURIBOR), paskola brangsta ir paklausa banko sektoriuje sumažėja ir atvirkščiai, mažėjant palūkanų normai, paklausa didėja. Didėjant finansinių paslaugų įkainiui, paklausa šio sektoriaus paslaugoms ilguoju laikotarpiu mažėja, nes jos tampa prabanga ir vartotojas arba ieškos pakaitalų, arba mažins šio sektoriaus paslaugų vartojimą. Didėjant vidutiniam darbo užmokesčiui, vartotojas gali skirti daugiau pajamų investicijoms, santaupoms, vartojimui, todėl paklausa finansinio tarpininkavimo sektoriui tik didės. Ir atvirkščiai, mažėjant vidutiniam darbo užmokesčiui, paklausa mažės m. prasidėjusi pasaulinė finansų krizė rodo, kad šiam sektoriui būtina griežtesnė valstybinė priežiūra: finansų sektorių inspektuoti mažiausiai kas ketvirtį, reguliuoti bankininkų (valdybos narių, banko prezidento) gaunamą atlyginimą ir premijas, siekiant, kad finansų sektoriaus įmonių vadovai mažiau rizikuotų ir būtų suinteresuoti ilgalaikiu strateginiu valdymu ir planavimu savo verslo veikloje (Levine, 1997). Pasaulinė finansų krizė buvo smūgis ir tikras šokas ne tik ekonomikos ir politikos specialistams, bet ir visai visuomenei. Niekas nesitikėjo, 54

57 kad šios krizės padariniai bus tokio masto: JAV bankrutavo didžiausi bankai (investicinis bankas Lehman Brothers, Washington Mutual ), didėjantis nedarbo lygis visuose ūkio sektoriuose, mažėjantis pasaulio BVP ir t. t. Europoje išryškėjo ir prasidėjo valstybės skolų krizė, todėl buvo suformuotas Europos finansinio stabilumo fondas, kurio vertė nuolat didinama. Visa tai rodo, kad finansų sektorius ekonomikos nuosmukio metu tapo itin pažeidžiamas, todėl jam būtina nuolat formuoti stabilizavimo fondą, kuris būtų naudojamas ekonomikos recesijos metu, o pakilimo metu dalis sukauptų lėšų (~ 60 %) būtų investuojamos. Pramonės sektoriaus vystimosi ypatybės. Pramonė tai bet kurios šalies ekonomikos stuburas, pagrindas ir pamatas (3 pav.). Jei šalyje visai nėra pramonės (praktiškai nėra jokios gamybos), tai šalis priversta trūkstamas prekes įsivežti iš kitos šalies, taip tapdama priklausoma nuo importo, o tai neigiamai veikia šalies mokėjimų balanso einamąją sąskaitą, didindama šios sąskaitos deficitą. Anot autoriaus, jei šalyje dominuotų tik paslaugų sektorius ir kiti sektoriai, bet nebūtų pramonės, tai tokią ekonomiką galima laikyti tuščia. Pagamintą prekę rinkoje visada galima realizuoti kelis kartus: pavyzdžiui, gamykla surinko naują automobilį, jį nusiuntė realizuoti automobilių prekybos salone, jį įsigijo vartotojas, vėliau automobilį pardavė kitam vartotojui ir t. t. Šiuo atveju automobilis turi ilgesnį gyvavimo ciklą ir yra daugkartinio vartojimo prekė, lyginant su paslaugomis. Todėl pramonė privalo būti bet kurioje šalyje, siekiant efektyvios ūkio struktūros. Pramonės sektoriaus plėtra yra priklausoma nuo: - elektros kainos pokyčių; - kuro kainų pokyčių; - inovacijų diegimo intensyvumo; - pramonės produkcijos kainų pokyčių; - vidutinio darbo užmokesčio pokyčių. Pramonės sektorius ypač priklauso nuo elektros ir kuro kainų svyravimų, o tai atsiliepia galutinei produkcijos kainai. Todėl šiame sektoriuje būtinos inovacijos, naujos idėjos, kaip galima būtų sumažinti veiklos sąnaudas pramonėje. Skiriant daugiau lėšų moksliniams tyrimams, generuojami nauji inovaciniai sprendimai, o tai skatina pramonės sektoriaus plėtrą. Šio sektoriaus plėtrai didelį vaidmenį vaidina formuojama pramonės politika. Jei valstybė neinvestuoja ir neremia mokslinių tyrimų pramonėje, tai ilguoju laikotarpiu tokios šalies pramonės struktūroje dominuos žemą pridėtinę vertę kuriantys sektoriai. Pramonės sektoriaus plėtra ypač priklauso nuo šalyje formuojamos pramonės politikos. Anot V. Navicko (2008), šiuolaikinė pramonės politika nukreipta į klasterių formavimą ir jų plėtrą. Per klasterius siekiama eksporto skatinimo, pažangaus išteklių naudojimo, tiesioginių užsienio investicijų pritraukimo, mokslinių tyrimų ir technologijų skatinimo. Tokie pramonės politikos žingsniai vertinami teigiamai, nes siekiama šalies ūkio konkurencingumo didinimo. Blogai yra tai, kad pramonės politikoje mažai kalbama apie naujų sektorių kūrimąsi: kuriančių aukštą pridėtinę vertę (platesnio lazerių panaudojimo, nanotechnologijų), inovatyvių sprendimų taikymo ūkio sektoriuose, pačios pramonės struktūros vizijos (kokia ji turėtų būti) ir pan. Kita vertus, formuojant pramonės politiką, svarbu atkreipti dėmesį į ūkio sektorių prioritetus. Finansiškai neįmanomas toks prioritetų modelis, kuris būtų nukreiptas į visų ūkio sektorių plėtrą vienu metu tam reikalingos milžiniškos valstybinės ir užsienio investicijos. Anot A. Sabonienės (2010), pramonės struktūra (jos dalys) priklauso nuo ūkio sektorių eksportuojamos produkcijos paklausos tuo metu. Autoriaus manymu, toks pramonės struktūros priežasčių aiškinimas yra diskutuotinas, nes orientuotis vien į eksporto paklausą yra rizikinga ir neracionalu. Būtinos ribinės pramonės struktūros normos, kurioms esant būtų tenkinami ne tik eksporto, bet ir šalies vidaus poreikiai. Nors ūkio struktūrinius pokyčius tyrinėja užsienio ir Lietuvos mokslininkai, tačiau nei vienas jų nepateikia efektyvios ūkio struktūros sampratos. Ištyręs išvystytų šalių ūkio struktūros ypatybes, autorius siūlo vykstančius pokyčius ūkyje laikyti efektyviais, jei ūkio sektoriuose didėja darbo našumas ir kapitalo grąža bei yra tenkinamos efektyvios ūkio struktūros kiekybinės charakteristikos. 55

58 2. Ūkio sektorių plėtros pokyčiai Baltijos šalyse Šalies ūkį nuolat veikia įvairūs veiksniai, turintys įtakos jo raidai. Tai ir komercinių bankų išduodamos paskolos, pritraukiamos užsienio investicijos, ūkio sektorių gaminamos produkcijos ir teikiamų paslaugų eksportas, darbuotojų motyvacija, darbo našumas, inovacinių idėjų realizavimas ūkinėje veikloje. Šie veiksniai nuolat kinta, veikiami išorinės ir vidinės aplinkos. Tai ir globalizacija, integracijos ir regionalizacijos procesai, ekonominė konjunktūra, politiniai sprendimai ir t. t. Visi šie makroekonominiai procesai veikia šalies ūkio raidą. Svarbiausi rodikliai, apibūdinantys ūkio raidą BVP ir bendrosios pridėtinės vertės kitimas. Baltijos šalys iki 2010 m. buvo vertinamos kaip vienas atskiras ES regionas. Tačiau nuo 2011 m. sausio 1 dienos Estijai įsivedus eurą, Baltijos šalys perspektyvoje įžvelgiamos kaip atskiri ES regionai. Šias tris valstybes Lietuvą, Latviją ir Estiją sieja ne tik prekybiniai santykiai, bet ir bendra ekonominė istorija ir integracijos į ES patirtis. Vertinant Baltijos šalių ekonominę istoriją, pastebime, kad Lietuva buvo pirmoji, kuri atkūrė savo Nepriklausomybę. Tai buvo svarbus istorinis žingsnis tiek ekonomine, tiek politine prasme. Net 50 metų Baltijos šalys negalėjo formuoti savarankiškos ekonominės (ir ūkio struktūrinės) politikos. Toks nesavarankiškumas tik stabdė visą ekonominę ir visą ūkio plėtrą. Tačiau po ilgų ir sunkių kovų Lietuva, Latvija ir Estija atkūrė savo Nepriklausomybę ir galėjo formuoti į ūkio pertvarkymą orientuotą politiką ekonominėmis, teisinėmis ir politinėmis priemonėmis (privatizacija, institucinė reforma, rinkos ekonomikos kūrimas). Beveik 10 metų Baltijos šalyse buvo kuriama rinkos ekonomika. Kitas svarbus politinis ir ekonominis žingsnis buvo Baltijos šalių integracija į ES bendrąją rinką. Tai buvo kelias link ekonomikos plėtros ir ūkio prisitaikymo prie naujų rinkos sąlygų. Visos trys Baltijos šalys Lietuva, Latvija ir Estija tais pačiais metais tapo visateisėmis ES narėmis. Tokia integracija į tarptautinę rinką iškėlė naujus iššūkius Baltijos šalims: ūkio sektorių konkurencingumo didinimas, ūkio struktūros formavimasis atsižvelgiant į ES ūkio ypatybes. Įvertinkime Baltijos šalių ūkio sektorių bendrosios pridėtinės vertės ir BVP kitimą (2 lentelė). 2 lentelė. Ūkio sektorių bendrosios pridėtinės vertės kitimas m. Baltijos šalyse, 2004 m. = 100 % Ūkio sektorius Lietuva Latvija Estija Žemės ūkis 102,1 78,7 74,5 90,9 68,2 93,2 89,7 71,8 89,7 Pramonė 98,1 83,7 86,4 94,5 85,4 102,4 98,2 106,3 104,1 Statyba 104,2 138,9 80,6 105,2 155,2 86,2 118,3 145,0 95,0 Prekyba 100,9 97,8 105,0 100,6 83,3 85,6 97,2 88,7 88,7 Finansinis tarpininkavimas 111,3 134,7 129,0 106,3 124,3 124,9 103,0 106,5 102,6 Kiti ūkio sekt. 94,5 93,4 104,9 98,4 109,9 105,8 98,8 108,4 114,5 BVP augimo 110,5 140,1 163,8 113,5 188,9 176,0 113,7 167,0 166,1 indeksai Vidutinis BVP augimo indeksas nuo 19,7 22,8 21, m. (%) Šaltinis: Eurostat statistical books ( ) 2 lentelės duomenys rodo, kad BVP vidutiniškai per metus Lietuvoje padidėdavo ~ 19,7 %, tačiau ūkio sektorių augimo indeksas net nesiekia šio BVP rodiklio. Žemės ūkio 56

59 sektoriaus vidutinis augimo indeksas per metus Lietuvoje sudarė ~ 12,2 %, pramonėje 12,8 %, statyboje 15,4 %, prekyboje 14,5 %, finansiniame tarpininkavime 17,9 %, kituose ūkio sektoriuose 13,9 %. Vidutiniai ūkio sektorių plėtros pokyčių rodikliai rodo, kad Lietuvoje BVP augimą per m. lėmė ne gerėjantys ūkinės veiklos rezultatai, o kiti išoriniai veiksniai ūkio kreditavimo galimybių praplėtimas, atsigavęs eksportas, ES parama, pritrauktos užsienio investicijos. Latvijoje BVP vidutiniškai per metus padidėdavo 22,8 %, tačiau problema yra panaši kaip ir Lietuvoje. Žemės ūkio sektoriaus vidutinis augimo indeksas per metus šioje šalyje siekė 12 %, pramonėje 13,4 %, statyboje 16,5 %, prekyboje 12,8 %, finansiniame tarpininkavime 16,9 %, kituose ūkio sektoriuose 15,0 %. Estijoje vidutinis BVP augimo indeksas mažesnis, lyginant su Latvija, bet didesnis, lyginant su Lietuva. Žemės ūkio sektoriaus vidutinis augimo indeksas siekė 12,0 %, pramonėje 15,0 %, statyboje 17,1 %, prekyboje 13,1 %, finansiniame tarpininkavime 14,9 %, kituose ūkio sektoriuose 15,3 %. Nei vienos Baltijos šalies ekonominis augimas ir ūkio sektorių plėtros pokyčiai nevertinami kaip efektyvūs. Todėl šias problemas būtina spręsti kuo greičiau, nes ilguoju laikotarpiu tokios disproporcijos tarp ekonominio augimo ir ūkio sektorių plėtros gali inicijuoti kitas ūkio problemas. Išvados 1. Ūkio struktūros būklė ir joje vykstantys dinaminiai struktūriniai pokyčiai daro įtaką šalies ekonominiam augimui. Ne visi pokyčiai, vykstantys ūkio sektoriuose, vertinami kaip efektyvūs. Tam, kad ūkio sektorių plėtra būtų vertinama kaip efektyvi, būtina, kad jos metu didėtų darbo našumas ir kapitalo grąža bei jų plėtros vidutinis indeksas per metus sutaptų arba būtų šiek tiek didesnis už vidutinį BVP augimo indeksą per tą patį laikotarpį. 2. Ūkio sektoriuose vykstantys pokyčiai formuoja ūkio struktūrą, kuri, priklausomai nuo susiformavusių proporcijų, yra vertinama kaip efektyvi arba ne. Autoriaus manymu, efektyvi ūkio struktūra yra tuomet, kai jos pagrindą sudaro pramonė ne mažiau kaip 25 %, finansinio tarpininkavimo ~ 20 %, paslaugų sektorius ~ 25 %, darbo našumas ir kapitalo grąža šiose sektoriuose didėja ir BVP didėja ilgesnį laiko tarpą. Tarp šių trijų sektorių egzistuoja tiesioginis ryšys (plačiau apie tai 3 pav.). Todėl yra itin svarbu vertinti šių sektorių plėtros efektyvumą. 3. Ūkio sektorių plėtros pokyčių analizė Baltijos šalyse parodė, kad nei Lietuva, nei Latvija, nei Estija netenkina efektyvių ūkio sektorių plėtros kriterijų. Vidutinis ūkio sektorių plėtros pokyčių indeksas nesutampa su vidutiniu BVP pokyčių indeksu. Baltijos šalyse aktyviausiai buvo plečiami statybos, paslaugų ir finansinio tarpininkavimo sektoriai. Tai suprantama, nes tarp šių sektorių egzistuoja tiesioginis ryšys (plačiau 3 pav.). Statybų sektoriaus plėtra vidutiniškai Baltijos šalyse siekė 16,3 %, finansinio tarpininkavimo 16,6 % ir paslaugų 13,5 %. Todėl šie pagrindiniai sektoriai spartino Baltijos šalių ekonominį augimą. Literatūra Čiegis R., Ekonominių teorijų istorija. Monografija. Vilnius: Vilniaus universiteto leidykla, 732 p. Dapkutė V., Volkov A., Tiesioginių išmokų lygio Europos Sąjungos mastu suvienodinimo prielaidos, modeliai ir jų taikymo poveikio vertinimas // Management theory and studies for rural business and infrastructure development, 22 (3), P Garbaravičius T., Kuodis R., Lietuvos finansų sektoriaus struktūra ir funkcionavimas // Pinigų studijos, 1, P Navickas V., Malakauskaitė A., Nauji makroekonominės politikos svertai: klasterių fenomenas // Verslas: teorija ir praktika, 4 (9), P Sabonienė A., The structural changes of Lithuanian industry and tendencies of export development // Socialiniai tyrimai. Mokslo darbai, Šiaulių universitetas, Nr. 2 (16), P Vainienė R., Ekonomikos terminų žodynas, Vilnius, 326 p. 57

60 Vitas A., Struktūriniai pokyčiai nekilnojamojo turto rinkoje. Makroekonominis vertinimas // Ekonomikos ir turto vertės pokyčiai: tendencijos ir valdymo priemonės. Konferencijos mokslo darbai. Vilnius: Vilniaus universiteto leidykla, p Zavadskas K.E., Kaklauskas A., Banaitis A., Statybos sektoriaus plėtotės iki 2015 metų strategija. Borrell B., Hubbard L., Global economic effects of the EU Common Agricultural Policy // Economic Affairs, 20(2), P Eurostat statistical books, European economic statistics. Luxembourg: European Commission. OECD, OECD Economic Surveys Country Index, 225 p. Levine R., Financial development and economic growth: views and agenda // Journal of economic literature, American Economic Association, 35 (2), P Алиев З.Т., Конкурентоспособность в эпоху глобализации // Власть, 2, С Асемоглу Д., Кризис 2008 года: структурные уроки для экономики // Terra Economicus, T. 7, 2, С Белоусов А. Р., Эффективный экономический рост в гг.: условия и ограничения // Проблемы прогнозирования, 1, С Васютченко И. Н., Государственная поддержка экспорта: мировой опыт // Terra Economicus, Т.8, 1-3, С Гафарова З. Н., Роль государства в разработке стратегии экономического роста. Ученые записки Казанского университета. Серия: Гуманитарные науки, Т.147, 3, С Кулакин Г. К., Научно-технологический потенциал отраслей: инновационная активность организаций // Проблемы прогнозирования, 1, С Мельников Р. М., Экономический рост в системе регионов: теоретическая модель // Регион: Экономика и Социология, 1, С * * * Turto vadybos ir vertinimo paslaugos Vasario 16-osios g. 6, LT Kaunas Tel. (8 37) ; el. paštas: info@latmas.lt ; tinklalapis: * * * UAB Baltijos auditas Atestuoto audito ir turto vertinimo paslaugos Konstitucijos pr. 9 63, Vilnius Tel./ faksas (8 5)

61 POLEMIKA 59

62 Turto ir verslo vertinimo metodikos projektas teoriniai ir praktiniai aspektai Steponas Deveikis Vilniaus universiteto Ekonomikos fakulteto lektorius Santrauka Turto ir verslo vertinimo sritį siejančių teisės aktų aibėje Turto ir verslo vertinimo metodika turi aiškų prioritetą. Naujoji Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcija turto ir verslo vertinimo procedūrų bei metodikos klausimus palieka spręsti ir detalizuoti poįstatyminiam teisės aktui. Naujos turto ir verslo vertinimo metodikos, pakeisiančios 15 metų galiojusios metodikos (1996) postulatus, projekto rengimas sukėlė gana kontraversišką diskusiją turto vertintojų bendruomenėje ir valdžios institucijose. Šiame straipsnyje pateikiama tarptautinės ir nacionalinės praktikos bei teorinės minties analizė, apžvelgiama metodikos projekto struktūra ir esminės nuostatos. Reikšminiai žodžiai: turto ir verslo vertinimas, vertinimo metodika, vertinimo standartai. Įvadas Naujosios Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcijos (2011) 2 str. 15 dalyje Turto ir verslo vertinimo metodika apibūdinama kaip Lietuvos Respublikos Vyriausybės arba jos įgaliotos institucijos priimtas teisės aktas, kuriame reglamentuojama Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytų turto ir verslo vertinimo metodų šiuose standartuose nustatytais vertinimo atvejais taikymo Lietuvos Respublikoje procedūros ir tvarka. Įstatymo 6 str. 2 dalis pakartoja nuostatą, kad minėtuose standartuose nustatytų metodų taikymo Lietuvos Respublikoje procedūros ir tvarka išsamiai nurodytos Turto ir verslo vertinimo metodikoje (toliau Metodika). Taip Metodika įgyja svarbaus ir svaraus teisės akto reikšmę. Kita vertus, naujoji Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcija (2011) nepateikia ir neaptaria jokių metodinių nuostatų, nenurodo konkrečių vertinimo metodų, pristatomi tik bendrieji turto arba verslo vertės nustatymo principai (įstatymo 5 str.). Tai kelia daug neapibrėžtumų, tiksliau sakant, Metodika neturi tvirto teisinio pagrindo, aiškios nuorodos ir atramos Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme (2011). Neaiškios tampa ir metodologinės nuostatos, nes minėtuose Europos ir Tarptautinių vertinimo standartų tekstuose yra skirtingų interpretacijų ir nuostatų plėtinių. Tokiomis teisinėmis ir metodinėmis bei praktinės veiklos aplinkybėmis rengiamas Metodikos projektas (2012) sukėlė kontraversišką diskusiją turto vertintojų bendruomenėje ir valdžios, pirmiausia Finansų ministerijos, bei kitose institucijose. Straipsnio autoriui, aktyviai įsijungusiam į Metodikos projekto rengimo darbo grupę, turinčiam profesinės praktikos ir akademinės veiklos ambicijų, norisi analizuoti ir pateikti keletą įžvalgų, apibendrinimų bei poleminių minčių ir pasiūlymų. Šio straipsnio tikslas pateikti tarptautinės ir nacionalinės praktikos ir teorinės minties turto ir verslo vertinimo srityje analizę bei polemines pastabas dėl Metodikos projekto struktūros ir esminių nuostatų, aptarti vertinimo metodų ir būdų bei vertės nustatymo technologijų rangavimo ir eksplikavimo dalykus, kitus teorinius ir praktinius aspektus. Mūsų tyrimo objektas Metodikos projektas nėra stabili substancija (projektas nuolat kinta, tobulinamas, redaguojamas), todėl analizės ir sintezės etapai bei teksto skirsniai pateikiami su polemine nuostata, vengiant monologo ir skatinant dialogą ar net polilogą tarp valdžios institucijų ir vertintojų bendruomenės. Analizės ir teksto apimtis leis paliesti esminius aspektus, išryškėjusius rengiant Nacionalinių turto ir verslo vertinimo standartų projektą (Čepulis, Deveikis, Raguckas, 2011) ir naująjį Metodikos projektą (2012). 60

63 1. Teorinės ir praktinės Metodikos projekto prielaidos Esminė prielaida naujai Metodikai yra tai, kad besiformuojanti Lietuvos vertintojų bendruomenė, verslo ir rinkos visuomenė nuo 1995 m. turėjo ir turi teisinį ir metodinį pagrindą turto ir verslo vertinimui rinkos principais iš pradžių Bendruosius turto vertės nustatymo principus (1995), vėliau Turto vertinimo metodiką (1996), kitus teisės aktus. Priėmus Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą (1999), atsirado Turto vertinimo metodikos prieštaravimų, kuriuos reikėjo išspręsti, bet senoji Metodikos redakcija (1996) buvo ilgaamžis teisės aktas. Bandymai ir pasiūlymai keisti arba buvo nedrąsūs, arba įgaliotų institucijų teisės aktų projektų rengėjų ausys ir galvos buvo užspaustos ir kitų rūpesčių kupinos Svarbiausios sąvokos ir apibrėžtys Rengiant naują Metodikos projektą verta suvokti ir susitarti, kad kalbame apie bendrybes, kurios kaip tarptautinės sąvokos (Tarptautinių žodžių žodynas, 1999, p. 300) apibrėžtinos taip: Metodas [gr. methodos tyrimo kelias] tai: 1) tikslo siekimo, veikimo būdas, veiklos tvarka, sąmoningai naudojama kokiam nors tikslui pasiekti; 2) reiškinių tyrimo būdas. Metodika [gr. methodikē] tai būdų, taisyklių visuma kuriam nors darbui gerai atlikti. Metodologija 1) mokslas, aiškinantis mokslinio tyrimo metodus, bendrų mokslo metodų teorija; 2) tikrovės pažinimo teorija, tirianti mokslinio mąstymo būdą bei principus. Metodikos projekte (2012) apibrėžiamos ir pačių Europos ir tarptautinių vertinimo standartų dokumentinės ribos: Europos vertinimo standartai Europos vertintojų asociacijos grupės (TEGoVA) parengtas ir patvirtintas dokumentas, nustatantis Europos vertinimo standartus. Tarptautiniai vertinimo standartai Tarptautinės vertinimo standartų tarybos (IVSC) parengtas ir patvirtintas dokumentas, nustatantis tarptautinius vertinimo standartus. Kitų svarbių sąvokų ir esminių apibrėžčių dera ieškoti teisės aktuose. Metodikos projekto 3 punkte taip ir rašoma: Kitos Metodikoje vartojamos sąvokos suprantamos taip, kaip jos apibrėžtos Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme, kituose teisės aktuose, Tarptautiniuose vertinimo standartuose, Europos vertinimo standartuose. Taip sutarta siekiant išvengti nereikalingos terminų interpretacijų įvairovės. Deja, naujoji Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcija (2011; 2 str.) apyvarton pasiūlo tik 23 sąvokas. Mums svarbūs, Metodikos požiūriu, tėra tik 6 ar 7 sandai, būtent: atkuriamoji turto vertė; masinis turto vertinimas; turto arba verslo rinkos vertė; turto arba verslo vertė; turto arba verslo vertinimas (sic!); turto kaina; turto naudojimo vertė. Beje, kai kurios šių sąvokų tolesniuose Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcijos straipsniuose visai nevartojamos. Įstatymo redakcija net nenurodo konkrečių vertinimo metodų, o teikia bendrą pasikartojančią nuorodą: standartuose nustatytais turto ir verslo vertinimo metodais šiuose standartuose nustatytais vertinimo atvejais (įstatymo 2 str. 15 d.; 6 str. 1 d. ir 6 str. 2 d.), nors vertinimo atvejai yra aptarti ir nurodyti įstatymo 4 straipsnyje. Čia turime pirmąją prieštarą atvejai mūsų įstatymo redakcijoje (4 str.) ir atvejai Europos ir Tarptautiniuose vertinimo standartuose yra suvokiami skirtingai. Nekalbama apie vertinimo tikslą. Senoji Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcija (1999) vertinimo atvejų sąrašą formulavo 5 str., nurodydama 12 pozicijų (punktų) Metodika versus nacionaliniai standartai? Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymui (2011) nebeaiškinant metodinių dalykų, jie turėtų būti paaiškinti ir nustatyti žemesnio rango teisės akte. Metodikos projektas, deja, irgi nesistemina esminių metodinių nuostatų, nepaaiškina turto ir/ar verslo vertinimo metodų Žr. B. Galinienės, A. Marčinsko ir S. Deveikio publikaciją Naujoji Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcija ar procedūrų aptarimas svarbiau nei vertinimo metodikos klausimai šiame leidinyje, p

64 ypatybių bei taikymo detalių. Vertintojui bus reikalingas papildomas vadovas. Aišku, galima pasikliauti įstatymo nuoroda į Europos vertinimo standartus ir Tarptautinius vertinimo standartus, tačiau daugelis Europos šalių, ir pirmiausia Centrinės ir Rytų Europos šalių (pvz., Lenkija, Rumunija), turi nacionalinius vertinimo standartus, kurie adaptuoja tarptautinių dokumentų nuostatas pagal nacionalines realijas. Nacionaliniai turto ir verslo vertinimo standartai (2004) savo 253 puslapiuose (21 leidinio rengėjas arba bendraautorius, specialusis redaktorius Vytautas Černius) plačiai paaiškino to meto tarptautines (Europos ir Tarptautinių vertinimo standartų) turto ir verslo vertinimo nuostatas ir pritaikė jas mūsų šalies ekonominio gyvenimo ir teisinio reguliavimo sąlygomis. Pakankamai didelės apimties leidinys buvo ir lieka svarbus informacinis ir metodologinis šaltinis. Jo struktūra leido aprėpti tarptautinę metodinę bazę ir mūsų teisės aktų reikalavimų sistemą. Jis puikiai papildė senąją 1996 m. Turto vertinimo metodiką kasdieniame turto ir verslo vertintojų darbe. Komentarų skyrius (K1) teikė esminius turto vertinimo metodologijos postulatus; priede Turto ir verslo vertinimo terminija paaiškinta per 160 terminų ir sąvokų. Glaustoji Nacionalinių turto ir verslo vertinimo standartų redakcija (Čepulis, Deveikis, Raguckas, 2011) atliepia į pakitusias metodines ir teisines nuostatas ir pateikia turto ir verslo vertintojams aktualių paaiškinimų ir nuostatų. Keista, kad šio projekto nuostatos neperkeliamos į Metodikos projekto tekstą. Turto vertintojų siūlymai šiuo klausimu Metodikos rengimo darbo grupėje nesulaukė didesnio dėmesio. Manau, kad daugelį 2011 m. Nacionalinių turto ir verslo vertinimo projekto punktų paredagavus reikėjo kelti į Metodikos projektą. Deja, ir Metodikos projektas (2012) daugiau dėmesio skiria procedūros aprašui nei metodinių dalykų išdėstymui ir reglamentavimui. Esant tokioms Metodikos projekto prielaidoms ir nuostatoms, Nacionalinių turto ir verslo vertinimo standartų tekstas išlieka aktualus ir reikšmingas kaip turto ir verslo vertinimo metodologiją aiškinantis ir adaptuojantis Lietuvos turto vertintojų bendruomenėje dokumentas. Nacionaliniai turto ir verslo vertinimo standartai nėra ir nebus teisės aktas, poįstatyminis aktas, bet jame turės būti paaiškinti dalykai, kuriuos nutyli nauji teisės aktai, siejantys turto ir verslo vertinimo sritį. Nacionaliniai standartai turės paaiškinti Europos vertinimo standartų ir tarptautinių vertinimo standartų prieštaras ar neapibrėžtumus Lietuvos ūkio, vertinimo praktikos ir civilinės teisės taikymo sąlygomis Tarptautiniai, Europos ir kiti vertinimo standartai Atskirai dera aptarti tarptautinių standartų, siejančių turto ir verslo vertinimo dalykus, nuostatas ir turinio struktūrą. Lietuviškoji šių standartų vertimų biblioteka gana kukli turime išsivertę ir publikavę 1994 m. Tarptautinius vertinimo standartus ir 1988, 1999 ir 2003 m. leidimo Europos vertinimo standartus. Išsamiausias Tarptautinių vertinimo standartų tekstas yra 2007 m. (aštuntojo) leidimo; Europos vertinimo standartų išsamiausias tekstas 2003 m. leidimo, kurio vertimą lietuvių kalba išleidome 2007 m. Vėlesni Europos vertinimo standartų ir Tarptautinių vertinimo standartų leidimai tapo glaustesni (European Valuation Standards, 2009; International Valuation Standards, 2011). Juose atsisakyta kai kurių mažiau reikšmingų formuluočių ar vertinimo ypatybių, atvejų aiškinimo m. Tarptautinių vertinimo standartų leidime nebeaptariamas masinis vertinimas. Pakeistas pačių standartų tiek Europos, tiek Tarptautinių turinys ir struktūrinis dėstymas. Visuose standartų leidimuose daug dėmesio skiriama sąvokų aiškinamajam žodynui. Čia, kaip sakyta, turime ieškoti sąvokų sampratų ir apibrėžčių. Tarptautinių vertinimo standartų (International Valuation Standards, 2011) turinys aprėpia įvadą ir paaiškinamuosius tekstus (pakeitimai; sąvokos; standartų struktūra), Bendruosius standartus (General Standards, žymima IVS 10X), Turto standartus (Asset Standards, IVS 2X0), Taikymo tvarkas (Valuations Applications, IVS 3X0). Pagrindiniai pakeitimai, lyginant su 2007 m. aštuntąja laida, yra tai, kad atsisakyta teksto pasikartojimų, metodologijos dėstymo, Etikos kodekso, išsamaus terminų žodyno, masinio vertinimo ir naudingųjų iškasenų gavybos turto, taip pat žemės ūkio turto vertinimo metodinių apibendrinimų ir nurodymų, išplėsti 62

65 nematerialaus turto vertinimo metodiniai pagrindai (tampa Turto standartu IVS 210), kai kurie metodiniai nurodymai sutrumpinti, perkelti, sujungti (pvz., metodika GN 15 Istorinis turtas tapo Turto standarto IVS 230 priedu). Europos vertinimo standartų projektas (EVS 2012 Working Draft, 2012) numato pateikti tokį trijų dalių leidinio turinį: 1 dalis. Europos vertinimo standartai ir taikymo tvarkos. 2 dalis. ES teisė ir turto vertinimas. 3 dalis. Kiti techniniai dokumentai. Europos vertinimo standartų 2009 m. šeštoji laida aprėpė tik naujosios (2012) laidos pirmąją dalį. Tai, kad naujoji laida (EVS 2012 Working Draft, 2012) plačiai pakomentuos Europos teisės dalykus yra pagirtina. Europos Sąjungos bendrosios rinkos, laisvo kapitalo judėjimo kontekste tai svarbūs ir laukiami žinių sandai Lietuvos ir kitų šalių turto vertintojui. Ganėtinai problemiškas bus visos apimties teksto tiesioginis taikymas nacionalinėje turto ir verslo vertinimo praktikoje, nors naujoji Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcija (2011) įteisina šiuos standartus, suteikia jiems teisės akto statusą (to savo teisėkūroje, ko gero, nėra padariusi nei viena Europos valstybė). Europos vertinimo standartų (2012) trečiosios dalies techniniai dokumentai (informaciniai dokumentai) aprėpia Etikos kodeksą, Minimalių išsilavinimo reikalavimų santrauką, pripažinto Europos vertinimo vertintojo schemos santrauką, turto ir rinkos klasifikavimo (reitingavimo) dalykus, Europos matavimų kodeksą, ūkio tvarumo ir vertinimo klausimus. 2. Vertinimo metodai, jų samprata ir taikymas Metodikos projekto tekste bei praktikoje Esminė dilema, iškilusi rengiant Turto ir verslo vertinimo metodikos projektą, buvo ta, kad tai, ką mūsų naujoji įstatymo redakcija (2011) vadina metodu, minėtuose tarptautiniuose vertinimo dokumentuose (European Valuation Standards, 2009; International Valuation Standards, 2011; EVS 2012 Working Draft, 2012) vadinama požiūriu (angl. approach; pranc. approche). Metodikos projekto darbo grupėje teko sutarti adaptuotą požiūrio metodo ir smulkesnių hierarchinių sandų (vertės nustatymo žingsnių) gradaciją, kuri pavaizduota 1 pav. Požiūris (approach) // = metodas Metodas (method) = Nustatymo būdas Skaičiavimo modelis Skaičiavimo technika 1 pav. Turto ir/arba verslo vertės pagrindimo ir nustatymo sandai arba etapai Toks hierarchinis pavadinimų arba metodikos žingsnių išdėstymas gali sukelti Europos vertinimo standartų, Tarptautinių vertinimo standartų ar kitų metodinių tekstų užsienio kalbomis ir jų vertimų suvokimo ir tiesioginio taikymo turto ar verslo vertinimo ataskaitose problemų. Tai, ką angliškai kalbantis europietis ar Tarptautinių standartų (2011) skaitytojas vadina Valuation approaches, Cost approach, Income approach, Market approach, mes pasiryžome (įstatymo redakcija taip suponavo) vadinti vertinimo metodais, t. y. Išlaidų/sąnaudų/kaštų metodu, Pajamų metodu, Lyginamuoju metodu. Tai, kas Tarptautiniuose vertinimo standartuose (International Valuation Standards, 2011) vadinama metodais (methods), mūsų Metodikos projekte vadinama vertės nustatymo būdais. Žemesnės hierarchijos sandai ar vertės nustatymo etapai/žingsniai turėtų būti vadinami skaičiavimo modeliais, technologijomis ar technikomis. Tiesiog Lietuvos turto vertintojams teks priprasti nerašyti ir nesakyti pajamų kapitalizavimo metodas, diskontuotų pinigų srautų metodas, masinio vertinimo metodas ir pan. 63

66 Aktuali problema metodų derinių taikymo reglamentavimas. Tai, ką anksčiau vadinome liekamosios vertės metodu (Residual method), tiktų vadinti metodų deriniu, nurodant to derinio sudėtį iš atskirų metodų pavadinimų, arba turto rinkos vertės nustatymu liekamosios vertės skaičiavimo modeliu. Painu, ar ne? Metodikoje Turto vertinimo skyriuje (III) būtinai reikalinga viena kita užuomina apie tokio metodų derinio (ar derinių) taikymą. Verslo vertinimo metodų skyriuje (IV) turto požiūrio metodų derinys ir jo taikymas yra aptariamas (Metodikos projektas po svarstymo darbo grupėje). Metodikos projekte kiekvieno metodo ar metodų derinio taikymo skirsnyje nurodoma, kokia vertė nustatoma šiuo metodu ar metodų deriniu, ir glaustai aptariama šio metodo esmė. Tai reikšminga nuostata, atskleidžianti vertinimo principus ir vertės bazę arba vertės nustatymo ir pagrindimo kriterijus. Senoji Turto vertinimo metodika (1996) to taip nuosekliai nedetalizavo. Tarptautiniuose vertinimo standartuose (International Valuation Standards, 2011) nurodomos ir aptariamos tokios vertės sąvokos: rinkos vertė (Market value); investicinė vertė (Investment value); tikroji vertė (Fair value) ji suvokiama ir apibrėžiama dvejopai, bendrąja prasme ir pagal apskaitos (Tarptautinius finansinės atskaitomybės) standartus; specialioji vertė (Special value); sinerginė vertė (Synergistic value). Naujosios Europos vertinimo standartų laidos projekte (EVS 2012 Working Draft, 2012) be aukščiau minėtų turto verčių aptariamos ir nurodomos ir tokios turto vertės: alternatyvaus naudojimo vertė (Alternative Use value); ateities/vilties vertė (Future value or Hope value); priverstinio pardavimo vertė (Forced Sale value); apdraudimo vertė (Insurable value); įkeitimo vertė (Mortgage Lending value). Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo naujoji redakcija (2011) nurodo Europos ir Tarptautiniuose standartuose nebeminimas turto vertes: turto naudojimo vertę ir atkuriamąją turto vertę (2 str. 1 ir 21 dalys). Tokiai turto ir verslo verčių gausai aprėpti ir nustatyti teks taikyti visą metodų taikymo ir skaičiavimų seką. Metodikos projekte kai kurios tokios sekos detalės liko neaptartos, viliantis, kad tai atskleis ir pakankamai paaiškins Europos vertinimo standartai ar Tarptautiniai vertinimo standartai. Tikėkime, kad abiejų šių dokumentų vertimas bus kvalifikuotas ir tinkamai legalizuotas. Tik turėdami visą Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu numatytą metodinių dokumentų pluoštą galėsime susivokti ir formuoti turto ir verslo vertinimo metodų taikymo praktiką. 3. Metodikos projekto struktūra ar tikrai viską suprasime ir mokėsime Turto ir verslo vertinimo metodikos projekto rengimo Darbo grupė Metodikos struktūrą suklostė logišką, bet, manyčiau, nepakankamai išsamią. Kadangi Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo naujoji redakcija (2011) nurodo, kad Metodika turi reglamentuoti Tarptautiniuose vertinimo standartuose ir Europos vertinimo standartuose nustatytų turto ir verslo vertinimo metodų šiuose standartuose nustatytais vertinimo atvejais taikymo Lietuvos Respublikoje procedūras ir tvarką, projekto redaktoriai (Finansų ministerija ir Audito, apskaitos ir turto vertinimo institutas) pagrindinius akcentus sudėjo būtent į procedūrų ir taikymo aptarimą. Metodiniai ir metodologiniai dalykai paliekami nuošalyje. Metodikos projektą sudaro šeši nelygiaverčiai savo apimtimi ir detalumu skyriai. Kai kurie šių skyrių turi skirsnius ar poskyrius. Siūloma tokia turto ir verslo vertinimo metodikos struktūra (Metodikos projektas po svarstymo darbo grupėje): I. Bendrosios nuostatos (šiame skyriuje 11 punktų); II. Turto arba verslo vertinimo procedūra (28 punktai; išskirti tokie skirsniai: turto arba verslo egzistavimo nustatymas; retrospektyvinis vertinimas; vertinimo ataskaitų klaidų taisymas); III. Turto vertinimo metodai, metodų deriniai ir jų taikymas (skirsniai: lyginamasis metodas ir jo taikymas; išlaidų (kaštų) metodas ir jo taikymas; pajamų metodas ir jo taikymas); 64

67 IV. Verslo vertinimo metodai, metodų deriniai ir jų taikymas (skirsniai: pajamų metodas ir jo taikymas; lyginamasis metodas ir jo taikymas; turto požiūrio metodų derinys ir jo taikymas); V. Turto arba verslo vertinimo tikslai (išskiriami tikslai, kurie Tarptautiniuose standartuose arba Europos vertinimo standartuose vadinami atvejais; yra diskusinių tikslo sampratų, neišskirta vertinimas pagal teismų ir antstolių VI. parėdymus, vertinimas turto paėmimo visuomenės poreikiams tikslu ir pan.); Baigiamosios nuostatos (siūlomas tik 1 punktas; manome, kad čia reikėtų kalbėti ir apie elektroninę turto ar verslo vertinimo ataskaitos versiją, elektroninę ataskaitą). Metodikos projektas turėtų paaiškinti ir atskleisti atskirų turto grupių vertinimo ypatumus. Tačiau to nėra. Ar toks apibendrintas Metodikos tekstas bus pakankamas realiame vertinimo paslaugos teikimo kontekste, ypač įstatymais numatyto privalomojo turto arba verslo vertinimo atvejais, parodys artima ateitis 2012 m. antrasis pusmetis. Tada bus galima padaryti platesnius apibendrinimus. Dabar verta užduoti keletą esminių klausimų, suvokiant, kad naujasis teisinis reguliavimas bus nemažas iššūkis tiek vertintojams, tiek paslaugos vartotojams, tiek vertintojų veiklos priežiūros institucijoms Kaip vertinsime turtą ir verslą? Tai gana atviras klausimas, ypač kalbant apie turto (materialaus ir nematerialaus; nekilnojamojo ir kilnojamojo) vertinimo sritį. Verslo vertinimo dalykai metodikos projekte (2012) atskleisti pakankamai išsamiai, lyginant su senąja turto vertinimo metodika (1996) ir kitomis vertinimo sritimis. Daug dėmesio paskyrę turto arba verslo apžiūros akto arba, kaip pasakyta Metodikos projekto tekste, turto arba verslo egzistavimo nustatymo temai, neaptarėme daugelio turto vertintojui aktualių metodinių klausimų. Keletą jų paminėsiu. Liko neaptarti kilnojamojo turto, ypač kelių transporto priemonių, vertinimo ypatumai. Čia pirmiausia reikia suvokti ir aptarti tokio turto atkuriamosios vertės nustatymo (skaičiavimo) ypatumus. Reikia įteisinti rinkos duomenų apie įvykusius sandorius, kai nėra tokių sandorių oficialaus registro, surinkimo ir naudojimo galimybes. Lietuvos turto vertintojų asociacijos atstovų siūlymai aptarti nekilnojamojo turto vertinimo, kilnojamojo turto vertinimo ir verslo bei nematerialus turto vertinimo ypatybes buvo racionalūs ir tiko II skyriaus struktūroje, tačiau jie Darbo grupėje redaktorių iniciatyva buvo atmesti. Metodikos II procedūros skyrius turėtų aptarti turto arba verslo vertinimo ataskaitos rengimo dalykus. Pati ataskaitos struktūra ir jos teisinis statusas ir viešumas yra aptarti Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme (naujos redakcijos 22, 23 ir 24 str.), tačiau nėra nuoseklu kalbėti apie ataskaitos klaidų taisymą, aptarus tik apžiūros akto sudarymą ir nepaminėjus, kad rengiama ataskaita, atliekami skaičiavimai ir pan. Metodikos III skyriuje reikia keletą punktų skirti metodų derinių aptarimui, būtina kiek išplėsti lyginamojo metodo ir jo taikymo skirsnį, aptariant ar bent nurodant pataisų (patikslinimų) skaičiavimo būdus ir modelius. Kiek teko patirti tarptautinėse konferencijose, užsienio šalyse turto ir verslo vertinimo metodikų taikymo praktikos yra gana įvairios. Lenkijos, kitų Europos pirmiausia, Rytų ir Centrinės Europos šalių turto vertintojai nuolat kelia efektyviausio ir geriausio turto naudojimo sampratos taikymo praktikoje klausimus. Interpretacijos šia tema yra apžvelgtos (Deveikis, 2011), tad belieka tik apgailestauti, kad nacionalinėje Turto ir verslo vertinimo metodikoje (2012) apie tai, apie efektyviausio ir geriausio turto naudojimo analizės taikymą, atrodo, nebus užsimenama. Metodikos projekto V skyriuje nurodžius, kad vertinimas atliekamas kitais tikslais, derėtų sukurti papildomą skirsnį ir keletą punktų paskirti šiems tikslams aptarti Ar (ką) kalbėsime apie masinį vertinimą? Masinis turto vertinimas turėtų būti aptartas naujoje Metodikoje vien dėl to, kad naujos redakcijos Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme (2011) pateiktas turto masinio vertinimo 65

68 sąvokos apibrėžimas (naujos redakcijos įstatymo 2 str. 4 dalis) neatitinka Nekilnojamojo turto mokesčio įstatyme (2005, aktuali redakcija, 2 str. 9 dalis) bei poįstatyminiuose aktuose, taip pat tarptautiniuose metodiniuose dokumentuose taikomų apibrėžimų. Nekilnojamojo turto (statinių ir žemės) masinį vertinimą siejančių sąvokų rikiuotė yra gana solidi ir tinkamai išdėstyta ir aptarta kituose teisės aktuose, todėl neturėtų būti kartojama Metodikos projekte ir būsimoje Turto ir verslo vertinimo metodikoje (2012), tačiau keletą punktų apie masinį vertinimą reikėtų įrašyti, kad ir vadovaujantis 2010 m. Nacionalinių turto ir verslo vertinimo standartų projektu (Čepulis, Deveikis, Raguckas, 2011) ar Registrų centro specialistų teiktais pasiūlymais. Žinoma, tebelieka atviras klausimas: kas nustatoma masiniu vertinimu? Rinkos vertė? Daugelis kolegų atsakytų, kad vidutinė rinkos vertė. Taip, teisės aktai ir Registrų centro veiklos praktika numato tokią sąvoką, tačiau ji nėra tinkamai apibrėžta, teisės aktuose neatskleidžiama sąvokos esmė. Beje, sąvoka vidutinė rinkos vertė vartojama ir kelių transporto priemonių vertinime. Galbūt ji apibrėžtina kaip vertė (nustatyta pinigų suma), atspindinti rinkos sandoriuose dažniausiai mokamą kainą už įprastos būklės turtą, įprastomis rinkos konjunktūros sąlygomis, kai vertinimui imama pakankamai didelė ir patikima duomenų imtis? Nacionalinių turto ir verslo vertinimo standartų projekte nekilnojamojo turto vidutinė rinkos vertė apibrėžta kaip pagal masinio vertinimo modelį apskaičiuota Nekilnojamojo turto kadastro objekto vertė, pagrįsta rinkos konkrečioje vietoje duomenimis ir atitinkanti turto rinkos vertės parametrus pagal įregistruotas kadastrines charakteristikas (Čepulis, Deveikis, Raguckas, 2011). Tačiau gamybinės paskirties nekilnojamajam turtui (statiniams) Registrų centre vidutinė rinkos vertė nustatoma išlaidų (kaštų) metodu (buvusiu atkuriamosios vertės metodu) arba atkuriamoji vertė prilyginama vidutinei rinkos vertei. Iš tų bazinių verčių suponuojama nekilnojamojo turto mokestinė vertė. Todėl klausimas, kas kokia turto vertė nustatoma masiniu vertinimu, lieka atviras ir aktualus metodologine prasme. Grįžtant prie nekilnojamojo turto masinio vertinimo temos, manytina, kad masiniu vertinimu taikant lyginamąjį ir/ar pajamų metodą nustatoma turto (objekto) rinkos vertė. Pritariu teiginiui, kad gali būti nekilnojamojo turto rinkos vertė, nustatyta masiniu vertinimu, ir to paties turto rinkos vertė, nustatyta individualiu vertinimu. Apibendrinimas ir išvados Naujasis teisinis reguliavimas naujoji Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo redakcija, Turto ir verslo vertinimo metodika, kiti poįstatyminiai aktai bus tikras iššūkis vertintojų bendruomenei ir vertinimo paslaugų vartotojams. Tik turėdami visą Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu numatytą metodinių dokumentų pluoštą galėsime susivokti ir formuoti turto ir verslo vertinimo metodų taikymo praktiką. Todėl šis apibendrinimas ir glaustos išvados laikytinos poleminėmis ir preliminariomis. Turto ir verslo vertinimo metodikos projektas rengtas neturint Europos vertinimo standartų (2009), Tarptautinių vertinimo standartų (2011), pripažintų ir įteisintų naujoje įstatymo redakcijoje, oficialių vertimų ir publikacijų lietuvių kalba. Lieka tikėtis, kad abiejų šių tarptautinių dokumentų vertimas bus kvalifikuotas ir tinkamai legalizuotas. Manytina, kad jie bus paskelbti teisės aktų sąvaduose. Metodikos projekto darbo grupėje teko sutarti adaptuotą požiūrio metodo ir smulkesnių hierarchinių vertės nustatymo žingsnių ar etapų gradaciją, kuri turėtų būti išlaikoma minėtų Europos ir Tarptautinių standartų vertimuose, turto ir verslo vertintojų tekstuose, vertinimo ataskaitose. Turto ir verslo verčių, taikomų metodų ir vertės nustatymo būdų sąvokoms ir jų apibrėžtims skirtina ypatinga atida. Metodikos projekte kai kurios metodų taikymo ir verčių nustatymo bei skaičiavimų sekos detalės liko neaptartos, viliantis, kad tai atskleis ir pakankamai paaiškins Europos vertinimo 66

69 standartai ar Tarptautiniai vertinimo standartai, kiti šalies teisės aktai. Esant tokioms Metodikos projekto prielaidoms ir nuostatoms, Nacionalinių turto ir verslo vertinimo standartų tekstas išlieka aktualus ir reikšmingas kaip turto ir verslo vertinimo metodologiją aiškinantis ir adaptuojantis Lietuvos turto vertintojų bendruomenėje dokumentas. Nacionaliniai turto ir verslo vertinimo standartai nėra ir nebus teisės aktas, poįstatyminis aktas, bet jame galėtų būti paaiškinti dalykai, kuriuos nutyli nauji teisės aktai, siejantys turto ir verslo vertinimo sritį. Nacionaliniai standartai turės paaiškinti Europos vertinimo standartų ir tarptautinių vertinimo standartų prieštaras ar neapibrėžtumus Lietuvos ūkio, vertinimo praktikos ir civilinės teisės taikymo sąlygomis. Manytina, kad Turto ir verslo vertinimo metodikos (2012) ir kitų teisės aktų imperatyvai leis naudotis tokiu dokumentu, vadovėlių ir kitų leidinių paaiškinimais ir teiginiais. Baigiamosiose Turto ir verslo vertinimo metodikos nuostatose derėtų aptarti ir numatyti turto ir verslo vertinimo ataskaitų elektroninės versijos galimybes. Literatūra Čepulis P., Deveikis S., Raguckas V., Nacionaliniai turto ir verslo vertinimo standartai. Projektas 2010 // Turto vertinimo teorijos ir praktikos apybraižos 2010 / Recenzuojamas elektroninis leidinys. Vilnius: LTVA ir VU Ekonomikos fakultetas. P Prieiga per internetą: (žiūrėta ) Deveikis S., Efektyviausio ir geriausio turto naudojimo samprata ir interpretacijos // Ekonomikos ir turto vertės pokyčiai: tendencijos ir valdymo priemonės. Mokslinės ir praktinės konferencijos mokslo darbai. Vilnius: VU leidykla. P ISBN Europos vertinimo standartai / European Valuation standards, Vertimas į lietuvių k. Vilnius: LTVA, European Valuation Standards, London. Prieiga per internetą: (žiūrėta ) EVS 2012 Working Draft V2A (Mašinraštis, autoriaus archyvas) International Valuation Standards, Eighth edition. London: IVSC. 462 p. International Valuation Standards, London: ISVC. 128 p. ISBN Nacionaliniai turto ir verslo vertinimo standartai, Vilnius: LTVA ir LTVVĮA. Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, 2005 (aktuali redakcija). Žin., 2005, Nr ; 2010, Nr ; 2011, Nr Tarptautinių žodžių žodynas, Sudarė Aldona Mackevičienė. Vilnius: Gimtinė. 503 p. ISBN Turto ir verslo vertinimo metodikos projektas po svarstymo darbo grupėje. Prieiga per internetą: (žiūrėta ) Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas, 2011 m. redakcija; įsigalioja Žin., 2011, Nr Prieiga per internetą: (žiūrėta ). * * * 67

70 APŽVALGOS, ANOTACIJOS, RECENZIJOS 68

71 Nauja kolektyvinė monografija apie ekonomikos modernizavimą Agnė Laužadytė Vilniaus Universiteto Ekonomikos fakultetas, Ekonominės politikos katedra 2011 m. išleista nauja VU Ekonomikos fakulteto kolektyvinė monografija apie ekonomikos modernizavimą. Ekonomikos modernizavimas sudėtingas ir daugialypis procesas, atspindintis tiek visuomenės raidą ir pažangą, tiek jos ekonominio gyvenimo pokyčius bei siekį sukurti tobulesnę ir efektyvesnę ekonomiką. Ekonomikos modernizavimą kaip reiškinį galima suvokti ir vertinti dvejopai: - pirma, kaip visos visuomenės ir jos gyvavimo pokyčius apibūdinantį reiškinį; - antra, kaip ekonomikos, kaip sistemos, pokyčius apibūdinantį reiškinį. Siekis kompleksiškai suvokti šiuolaikines ekonomikos problemas, apibrėžti ekonomikos modernizavimo reikmes ir prioritetus, rengti ir įgyvendinti ekonomikai modernizuoti skirtus valdymo sprendimus nulemia poreikį sukurti ekonomikai modernizuoti skirtų sprendimų parengimo, pagrindimo, priėmimo ir įgyvendinimo metodologiją. Viena iš svarbiausių idėjų, kuria turėtų būti grindžiama tokia metodologija, ekonomikos modernizavimu turi būti kryptingai ir efektyviai reaguojama į išryškėjusias ar galinčias išryškėti ir pasireikšti ekonomikos problemas ir kad ekonomikai modernizuoti skirti sprendimai ir priemonės turi būti orientuojami į pasireiškusių, pasireiškiančių ar galinčių pasireikšti problemų sprendimą ar šalinimą. Mums svarbu žinoti: - kokiu mastu, kaip ir kur pasireiškia spręstinos problemos, kokia turėtų būti atitinkamų ekonomikos modernizavimo priemonių aprėptis? - kokia yra spręstinų problemų esmė ir jas sukėlusios priežastys? - kaip įsivaizduojami siektini ekonomikos modernizavimo rezultatai? - kokių tikslų siekiama rengiant ir įgyvendinant ekonomikai modernizuoti skirtas priemones, kas nusako šių priemonių turinį, paskirtį ir kryptingumą? - kokie subjektai ir kaip galėtų ir turėtų parengti, priimti ir įgyvendinti atitinkamus valdymo sprendimus? Šiuolaikinės ekonomikos modernizavimo prioritetus, jų pasirinkimo ir pagrindimo galimybes lemia kelios esminės aplinkybės, parodančios šiuolaikinėmis sąlygomis tiek visuomenės gyvenime, tiek šiuolaikinėje ekonomikoje pasireiškiančius išskirtinės svarbos reiškinius. Tokiais reiškiniais yra laikytini: - globalizacijos ir internacionalizacijos procesai ir jų lemiami nauji socialinės, ekonominės, politinės raidos, kultūros, mokslo ir technologijų pažangos, gamtosaugos ir aplinkos pokyčių, taip pat pokyčių įvairiose saugumo srityse reiškiniai; - naujo tipo visuomenės ir ekonomikos kūrimosi reiškiniai, paprastai suvokiami kaip žiniomis grindžiamos visuomenės ir žinių ekonomikos kūrimosi reiškiniai; - naujo tipo civilizacijų kūrimosi reiškiniai, iš jų naujo tipo europinės civilizacijos kūrimasis Europos Sąjungos raidos ir plėtros procesų pagrindu. Akivaizdu, kad ekonomikos modernizavimo procesai vertintini kaip itin sudėtinga ir svarbi mokslinių tyrimų sritis tiek dėl ekonomikos modernizavimo paveiktinos socialinės tikrovės, kultūros, ekonominės raidos, technologinės ir informacinės aplinkos, taip pat dėl pokyčių gamtoje mokslinio pažinimo, tiek dėl kryptingo pokyčių valdymo yra būtina nuolat atlikti atitinkamus ekonomikos modernizavimo problematikai skirtus mokslinius tyrimus. Ekonomikos modernizavimas: efektyvumo paieškos ir šiuolaikiniai prioritetai. Kolektyvinė monografija. Sudarytojas ir mokslinis redaktorius Borisas Melnikas. Vilnius: Vilniaus universitetas, p. 69

72 Akivaizdu ir tai, kad moksliniai ekonomikos modernizavimo tyrimai gali pasižymėti didžiule temų ir prioritetų įvairove. Kartu pažymėtina, kad konkrečiomis kiekvieno laikmečio sąlygomis išryškėja tam tikri tokių tyrimų poreikiai ir gali būti įvardijami šių tyrimų prioritetai. Susidomėjimas moksliniais ekonomikos modernizavimo tyrimais nulemia poreikį nuolat apibendrinti tyrimų rezultatus įvairiose publikacijose, kartu periodiškai leidžiant kolektyvines monografijas kaip tam tikrą tęstinę kolektyvinių monografijų seriją. Ekonomikos modernizavimui skirta pirmoji kolektyvinė monografija Ekonomikos modernizavimas: nauji iššūkiai ir ekonominės politikos prioritetai buvo išleista Vilniaus universitete 2007 m. Toji monografija buvo skirta tuo laikotarpiu išryškėjusioms ekonomikos modernizavimo problemoms ir aktualijoms, kurias lėmė tuometiniai Europos Sąjungos plėtros procesai, Vidurio ir Rytų Europos šalių įsijungimas į Europos Sąjungą ir jos ekonominę sistemą, taip pat poreikis naujai suvokti ekonominės politikos prasmę, atsižvelgiant į Europos integracijos nulemtus pokyčius. Praėjus keleriems metams po to, kai buvo išleista pirmoji ekonomikos modernizavimui skirta kolektyvinė monografija, išryškėjo poreikis pratęsti ekonomikos modernizavimo procesų nagrinėjimą atsižvelgiant į naujus reiškinius ir iššūkius, kartu poreikis moksliniais tyrimais reaguoti į naujas aplinkybes, lemiančias tolesnio ekonomikos modernizavimo perspektyvą. Išryškėjo būtinumas naujai įsigilinti į globalizacijos ir ekonomikos internacionalizavimo procesų lemiamus poreikius didinti ekonomikos efektyvumą, plėtoti mokslo ir technologijų pažangą ir kurti žinių ekonomiką, kryptingai reaguoti į globaliu mastu pasireiškiantį ekonomikos nuosmukį ir į krizių apraiškas, spręsti šiuolaikinei visuomenei aktualias socialines problemas ir efektyviai panaudoti įvairiose ekonominėse sistemose sukauptus išteklius. Apibendrinus atitinkamų tyrimų rezultatus buvo parengta antroji ekonomikos modernizavimui skirta kolektyvinė monografija Ekonomikos modernizavimas: efektyvumo paieškos ir šiuolaikiniai prioritetai, kurioje išdėstoma medžiaga leidžia susidaryti kompleksinį vaizdą apie šiuolaikinės ekonomikos efektyvinimo galimybes bei perspektyvas ir apie poreikius įgyvendinti naujus ekonomikos modernizavimo prioritetus. Šioje kolektyvinėje monografijoje naujai, sisteminiu požiūriu apibūdinami ekonomikos modernizavimo reiškiniai. Išryškinta mintis, kad ekonomikos modernizavimas esminė prielaida užtikrinti šiuolaikinės visuomenės gyvenimo kokybės gerinimą, ekonominės gerovės didinimą, socialinį saugumą, taip pat politinį stabilumą ir plėtros visose gyvenimo srityse darną. Neabejotina, kad ekonomikos modernizavimas suvoktinas kaip itin svarbus valstybės vykdomos politikos prioritetas, taip pat reikšmingas visuomenės dėmesį nuolat pritraukiantis reiškinys. Monografijoje parodyta, kad ekonomikos modernizavimas išskirtinai sudėtingi ir daugialypiai procesai, pasižymintys tiek trajektorijų, tiek priežasties ir pasekmės ryšių, tiek savo masto ir raiškos formų įvairove. Ekonomikos modernizavimu yra apimami įvairios kilmės ir skirtingo pavidalo pokyčiai, būdingi visoms šiuolaikinės visuomenės grandims ir išryškėjantys visose gyvenimo srityse: ekonomikos modernizavimas pasireiškia ir globaliu mastu, ir kiekvienoje šalyje ar kiekviename regione, jis nulemia raidos ir plėtros kryptingumą bei pokyčių padarinius kiekviename politinio, socialinio ar ekonominio gyvenimo sektoriuje, kultūroje, visose mokslo ir technologijų pažangos srityse, jis lemia aplinkos dinamiką ir sąveikos su gamta formų kaitą. Ekonomikos modernizavimas gali būti suvokiamas kaip nenutrūkstamas tiek ekonominių, tiek socialinių, politinių, technologinių, taip pat ir kitokio pobūdžio problemų sprendimas, pasižymintis kryptinga ekonominio gyvenimo ir ekonominės veiklos turinio, formų ir metodų kaita siekiant reaguoti į nuolat išryškėjančius naujus iššūkius ir naujų pokyčių poreikius. Galima teigti, kad ekonomikos modernizavimas (jo procesai) yra suvoktinas ir kaip nenutrūkstama naujoms problemoms identifikuoti, reaguoti į šias problemas bei šioms problemoms šalinti skirtų veiksmų grandinė, o tai reiškia, kad ekonomikos modernizavimo procesai yra traktuotini kaip apimantys nuolat vykdomas tiek socialinės tikrovės, kultūros, 70

73 ekonominės raidos, technologinės ir informacinės aplinkos, taip pat pokyčių gamtoje mokslinio pažinimo, tiek ir kryptingo pokyčių valdymo funkcijas. Monografijoje pateikiama originali autorių atliktų mokslinių tyrimų medžiaga, skirta ekonomikos modernizavimo procesams ir problemoms nagrinėti. Daugiausia dėmesio skiriama tokiai ekonomikos modernizavimo tematikai ir problematikai: - šiuolaikinės ekonomikos modernizavimo prioritetų išryškinimui, jų pagrindimui, naujų ekonomikos modernizavimo iššūkių identifikavimui, atsižvelgiant į šiuolaikinius globalizacijos reiškinius ir jų lemiamą poreikį efektyvinti ekonomiką; - ekonomikos internacionalizavimo procesams ir šių procesų poveikiui socialinei ir ekonominei raidai, mokslo ir technologijų pažangai, ypatingą dėmesį teikiant tarptautinei prekybai, tarptautinėms investicijoms, finansų ir bankininkystės, monetarinei situacijai šiuolaikiniame pasaulyje nagrinėti; - ekonomikos augimo ir konkurencingumo veiksnių ir aplinkybių kompleksiniam tyrimui, siekiant kryptingai rengti ir įgyvendinti veiksmingas ekonomikos augimui ir jos efektyvumui didinti skirtas priemones; - ekonominio potencialo plėtrai, išteklių naudojimo gerinimui, prioritetą teikiant žmogiškųjų, informacinių, materialinių ar finansinių išteklių naudojimui efektyvinti bei numatant priemones, skirtas tobulinti valstybės turto efektyvaus naudojimo ir valdymo politiką; - socialinių problemų sprendimui, numatant kompleksinę veiklą, skirtą gerinti socialinės saugos kokybę, taip pat modernizuoti šiuolaikines urbanistines sistemas; - žiniomis grindžiamos visuomenės ir žinių ekonomikos kūrimui, numatant išskirtinį dėmesį teikti inovacijoms, jų sklaidai ir inovacinei veiklai aktyvinti, aukštosioms technologijoms kurti ir diegti, tarptautiniam bendradarbiavimui mokslo ir technologijų pažangos srityje plėtoti. Kolektyvinę monografiją sudaro septynios dalys, nagrinėjančios skirtingus ekonomikos modernizacijos aspektus. Pirmoji dalis ( skyriai) skirta ekonomikos modernizavimo procesams ir jų mokslinio pažinimo prioritetams atskleisti. Nagrinėjama globalizacijos, darnios plėtros ir žiniomis grindžiamos visuomenės kūrimo problematika, aptariami Europos Sąjungos raidos bei plėtros procesai. Antrojoje dalyje ( skyriai) nagrinėjama tarptautinės prekybos istorinė raida ir prioritetai, analizuojamos pinigų politikos priemonių globalios ekonomikos nuosmukio sąlygomis taikymo ir šiuolaikinės bankininkystės ypatybės. Trečiojoje dalyje ( skyriai) atskleidžiama šiuolaikinė ekonomikos augimo samprata, aptariamas investicinės ir konkurencijos politikos veiksmingumas ir valstybės ekonominės politikos efektyvumas šalies ūkiui. Ketvirtoji dalis ( skyriai) skirta valstybės turto sampratai aptarti ir jo naudojimo efektyvumo problemoms spręsti, taip pat nekilnojamojo turto ir lizingo rinkoms bei jų plėtros perspektyvoms nagrinėti. Penktojoje dalyje ( skyriai) analizuojami urbanizacijos procesai ir darni plėtra, gilinamasi į miestų plėtrą Europos Sąjungos sanglaudos politikos kontekste. Gilinamasi į socialinę atskirtį ir atskirtį darbo rinkoje ir jos prevencijos priemones. Šeštoji dalis ( skyriai) apima žinių ekonomikos kūrimo procesus ir inovacijų vaidmenį kuriant žinių ekonomiką. Monografijos struktūra pateikiama 1 lentelėje. 71

74 1 lentelė. Monografijos struktūra 1 DALIS: EKONOMIKOS MODERNIZAVIMAS: NAUJI IŠŠŪKIAI IR ŠIUOLAIKINĖ SAMPRATA 2 DALIS: EKONOMIKOS INTERNACIONALIZAVIMAS: NAUJI REIŠKINIAI, AKTUALIOS PROBLEMOS IR EKONOMINĖS POLITIKOS SPRENDIMAI 3 DALIS: EKONOMIKOS AUGIMAS IR EFEKTYVINIMAS: VALSTYBĖS POLITIKA, INVESTICIJOS IR KONKURENCIJA 4 DALIS: TURTAS IR JO NAUDOJIMO EFEKTYVINIMAS MODERNIZUOJANT ŠIUOLAIKINĘ EKONOMIKĄ 5 DALIS: SOCIALINĖ RAIDA IR URBANIZACIJA: NAUJI EKONOMIKOS MODERNIZAVIMO PRIORITETAI 6 DALIS: ŽINIŲ EKONOMIKOS KŪRIMO PERSPEKTYVOS 1.1. Ekonomikos modernizavimo procesai ir jų mokslinio pažinimo prioritetai 1.2. Globalizacija, darni plėtra ir žiniomis grindžiamos visuomenės kūrimas: ekonomikos modernizavimas ir šiuolaikiniai iššūkiai 1.3. Ekonomikos modernizavimas ir Europos Sąjungos raidos bei plėtros procesai: naujos dimensijos 2.1. Tarptautinė prekyba: istorinė raida ir politikos prioritetai 2.2. Pinigų politika globalios ekonomikos nuosmukio sąlygomis 2.3. Šiuolaikinė bankininkystė: internacionalizavimas, krizės ir jų prevencija 3.1. Ekonomikos augimas: teoriniai požiūriai ir šiuolaikinė politika 3.2. Investicijos ir investicinė aplinka: efektyvūs sprendimai 3.3. Konkurencijos politika ir įmonių bankrotas: aktualios problemos 3.4. Sąžininga konkurencija: karteliniai susitarimai ir jų prevencija 3.5. Valstybės ekonominės politikos efektyvumas ir poveikis šalies ūkiui 4.1. Valstybės turtas ir jo naudojimo efektyvumas: problemos ir perspektyvūs sprendimai 4.2. Nekilnojamojo turto rinkos ir jų plėtros perspektyvos 4.3. Lizingo rinkos ir jų plėtra 5.1. Urbanizacijos procesai ir darni plėtra: pažangi ekonominė politika 5.2. Miestų plėtrai Europos Sąjungos sanglaudos politikos kontekste: šiuolaikinis požiūris 5.3. Socialinė atskirtis ir atskirtis darbo rinkoje: prevencijos priemonės 6.1. Žinių ekonomikos kūrimo procesai ir inovacijos: sisteminis požiūris 6.2. Inovacijos, internacionalizavimo procesai ir žinių ekonomikos kūrimas: tinklaveika ir efektyvios organizacinės formos 6.3. Žinių ekonomikos kūrimas: prielaidos ir prioritetai Tokia ekonomikos modernizavimo mokslinių tyrimų tematika ir problematika gali būti vertinama kaip prioritetinė, kartu plėtojant ekonomikos modernizavimui skirtus mokslinius tyrimus Lietuvos sąlygomis: būtent tokie ekonomikos modernizavimo mokslinių tyrimų prioritetai išreiškia šiuolaikinius Lietuvos visuomenės poreikius ir rodo socialinės ir ekonominės raidos Lietuvoje perspektyvas. Akivaizdu, kad tolesni tiek Lietuvos ekonomikos modernizavimo, tiek gerokai bendresni ekonomikos modernizavimo moksliniai tyrimai yra reikalingi ir vertintini kaip išskirtinai svarbūs ir reikšmingi. Tikimės, kad monografijos medžiaga bus naudinga akademinei bendruomenei, specialistams praktikams, studentams, taip pat šiuolaikine ekonomika besidominčiai auditorijai. 72

75 Aktualios valstybės turto ekonominės analizės ir valdymo transformacijos problemos Prof. habil. dr. Jonas Mackevičius Vilniaus universitetas Valstybės turto ekonominės analizės ir valdymo transformacijos problemos nagrinėjamos Erikos Ragauskienės daktaro disertacijoje (socialiniai mokslai, ekonomika), kuri buvo apginta Vilniaus universiteto Ekonomikos mokslo krypties taryboje 2011 m. gruodžio 1 d. Valstybės turto problema buvo, yra ir bus labai aktuali kiekvienai pasaulio valstybei. Nuo turimo valstybės turto, tinkamo jo naudojimo ir valdymo priklauso visuomenės gerovė, socialinis saugumas, politinis ir ekonominis stabilumas. Tačiau valstybės turto naudojimo, disponavimo ir valdymo klausimai mokslinėje literatūroje nagrinėti mažai. Disertantė iškėlė konkretų tyrimo tikslą įvertinti valstybės turto potencialo būklę, pagrįsti jo vertinimo instrumentus ir numatyti būtinus valstybės turto aktyviosios dalies valdymo modelio pokyčius. Šiam tikslui pasiekti buvo parinkti tinkami tyrimo metodai, informacijos šaltiniai, sudaryta nuosekli disertacijos struktūra. Pirmiausia E. Ragauskienė ištyrė turto teisinę ir ekonominę prigimtį, nustatė atskiroms mokslo sritims būdingų turto sąvokų tapatumą ir prieštaringumą. Ji sudarė originalias turto klasifikacijų schemas, naudojamas buhalterinėje apskaitoje, statistikoje, turto vertinime, civiliniame kodekse, atskleidė valstybės turto klasifikavimo ypatumus ir sukūrė integruotą pagal prasmę turinčius požymius (turto statistinę apskaitą, turto rūšis, turto įteisinimą, turto valdytojų grupes) valstybės turto klasifikaciją. Ji padarė teisingą išvadą, kad turtas skirtingai suvokiamas teisine, ekonomine, socialine, fizine ir kitomis prasmėmis ir kad valstybės turtas yra išskirtina turto kategorija. Svarbią mokslinę reikšmę turi disertantės ištirta Lietuvos nacionalinio turto skaičiavimo evoliucija, valstybės turto apskaitos ir realios vertės nustatymo specifika. Ypač išsamiai atlikta valstybės turto dinamikos ir struktūros analizė m. Autorei pavyko įvertinti statistinės informacijos apie valstybės valdomų įmonių skaičių, jų priskyrimą veiklos sričiai ir jų veiklos rodiklius patikimumą. Ji padarė teisingą išvadą, kad iki šiol Lietuvos valstybė neturi tikslių duomenų, kokios vertės turtą patikėjimo teise valdo valstybės įmonės, kad valstybės įmonių skaičius, jų klasifikavimo statistika paini, o skirtingų institucijų ir įmonių pateikiama informacija gerokai skiriasi. E. Ragauskienė disertacijoje moksliškai pagrindė, kad šiandien valstybės turto vertė neatspindi jo tikrosios rinkos vertės, kad dalis valstybės turto vis dar neinventorizuojama, neįtraukiama į valstybės registrus ir buhalterinę apskaitą, todėl neparodoma valstybės institucijų, įstaigų ir organizacijų finansinėse ataskaitose. Ji nustatė, kad ne visam turtui skaičiuojamas nuvertėjimas, dalis apskaitomo finansinio turto yra beviltiškas (iš nemokių skolininkų gautinos sumos, bankrutuojančių įmonių akcijos ir pan.). Autorė teisi teigdama, kad atliekant valstybės turto vertinimą, į jį žiūrima kaip į sukauptų daiktų visumą, neatsakant į klausimą, kaip visas turimas turtas funkcionuoja ir kaip efektyviai naudojamas. Disertantė E. Ragauskienė suformulavo labai svarbią nuostatą: valstybės valdomų įmonių turto naudojimo efektyvumo klausimai turi būti siejami su jų finansiniais ir veiklos rodikliais. Nagrinėdama valstybės turto naudojimo efektyvumo klausimus, ji akcentuoja, kad visas valstybės įmonių turtas nuosavybės teise priklauso valstybei ir įmonės jį valdo patikėjimo teise, todėl šis turtas turi užtikrinti atitinkamą grąžą, kurios rodikliai turėtų būti nustatyti valdžios institucijų (Įmonių steigėjų ir Finansų ministerijos). Ragauskienė, Erika, Valstybės turto ekonominė analizė ir valdymo transformacija. Daktaro disertacija, socialiniai mokslai, ekonomika (04 S). Vilnius, Vilniaus universitetas, 166 p. 73

76 Atlikusi Lietuvos valstybės turto naudojimo, disponavimo ir valdymo sistemos būklės analizę, E. Ragauskienė parengė originalią valstybės turto valdymo organizacinės struktūros schemą, apimančią valstybės institucijų, dalyvaujančių reglamentuojant valstybės turto naudojimą, disponavimą, valdymą, funkcijų sistemą. Ji gerai ištyrė valstybės institucijų, dalyvaujančių reglamentuojant valstybės turto naudojimą, disponavimą ir valdymą funkcijas, sudarė valstybės turto valdymo institucinę struktūrą. Disertantė teisi teigdama, kad valstybės turto valdymas yra itin sudėtingas procesas, susidedantis iš valdančiųjų ir valdomųjų sistemos bei gausybės veiksmų ir procesų, apimančių turto apskaitą, auditą, kontrolę, turto naudojimą, disponavimą juo ir kt. Autorė įtikinamai išaiškino, kokie objektyvūs ir subjektyvūs veiksniai lemia valstybės turto valdymo sudėtingumą, būtent: gana sudėtingas teisinis reglamentavimas, gausybė specialiųjų valstybės atskirų turto rūšių valdymo įstatymų ir poįstatyminių aktų, kurie dažnai nesuderinti tarpusavyje ir vienas kitam prieštaraujantys. Valstybės turto valdymo sudėtingumą lemia ir pati valstybės turto struktūra, kurios kiekviena iš dedamųjų reikalauja skirtingų valdymo technologijų (pvz., nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas, finansinis ir nefinansinis turtas, ilgalaikis materialusis ir nematerialusis turtas ir kt.), taip pat skirtingi tikslai, kuriuos kelia valstybė kiekvienos rūšies turto valdymui. Teigiamai vertintina E. Ragauskienės atlikta Centralizuoto valstybės turto valdymo Strategijos (2009 m.) ir Valstybės valdomų įmonių veiklos efektyvumo didinimo Koncepcijos (2010 m.) analizė. Ji pažymi, kad šiuose teisės aktuose atskleistos priežastys, lėmusios būtinumą didinti valstybės nekilnojamojo turto (iš vienos pusės) ir valstybės valdomų įmonių (iš kitos pusės) efektyvumą. Autorė atkreipė dėmesį į du esminius šiuose teisės aktuose finansuojamus valstybės turto valdymo sistemos pertvarkymo iniciatyvos momentus: 1) apsiribojama tik viena valstybės turto dalimi (pirmame dokumente nekilnojamuoju turtu, antrame valstybės įmonių veiklos efektyvumo didinimu), kurios yra labai reikšmingos, tačiau nepagrįstai atskirtos; 2) akcentuojama valstybės turto valdymo idėja, pripažįstant, kad sukurti viso valstybės turto valdymo sistemą yra sudėtinga arba ir neįmanoma. Atskirai reikia pažymėti autorės atliktą valstybės turto valdymo sistemos atstovų požiūrio į būtinumą reformuoti valstybės turto valdymo modelį empirinį tyrimą (anketinės apklausos būdu). Šio tyrimo pagrindu disertantė nustatė pagrindines valstybės turto dalies valdymo modelio transformacijos prielaidas. Ji padarė teisingą apibendrinančią išvadą, kad transformuojant valstybės turto valdymo sistemą pirmiausia būtina atlikti visapusišką valstybės turto įvertinimą (auditą), kuris pilnai atspindėtų valstybės turto struktūrą kiekine ir vertine išraiška. Be to, labai svarbu atlikti Lietuvos valstybės turto potencialo analizę, lyginant mūsų valstybės turto panaudojimo sąlygas su Europos Sąjungos kelių valstybių analogų sąlygomis. Autorės nuomone, tik taip paaiškėtų realus potencialas (ypač valstybės įmonių komercinio turto), kuo remiantis būtų nustatomi jų veiklos realūs rodikliai. Erikos Ragauskienės disertacija Valstybės turto ekonominė analizė ir valdymo transformacija turi svarbią mokslinę ir praktinę reikšmę, praturtina ekonomikos mokslą naujais teiginiais ir idėjomis. Autorės parengta Lietuvos valstybės turto valdymo organizacinės struktūros sistema suteiks praktinę galimybę konkrečiau padidinti valstybės institucijų (Seimo, Vyriausybės, savivaldybių ir kt.) atsakomybę už valstybės turtą, kontroliuoti procesus, veiksmus ir sprendimus, susijusius su jo apskaita, naudojimu, disponavimu ir valdymu. 74

77 Rygoje ir Maskvoje kalbėta apie masinį vertinimą Nekilnojamojo turto masinio vertinimo tema tampa vis aktualesnė ne tik Lietuvai, bet ir kitoms šalims, siekiančioms efektyviai valdyti valstybės turtą, ieškančioms protingų, teisingų ir efektyvių sprendimų, užtikrinančių turto naudojimą ir apmokestinimą. Atrodo, kad Lietuvos specialistų dešimtmečio įdirbis nekilnojamojo turto masinio vertinimo srityje sulaukia ne tik tarptautinių apdovanojimų, bet ir realaus artimų kaimynų dėmesio mūsų šalies praktikai. Akademinės bendruomenės (E. K. Zavadskas, S. Raslanas, A. Kaklauskas, V. Malienė ir kt.). teoriniai ir empiriniai apibendrinimai turto apmokestinimo pagal vertę (ad valorem) tema yra nuolat teikiami ir publikuojami. Šia tema pasisako ekonomikos ir finansų analitikai (R. Kuodis). Turto vertintojai praktikai, masinio vertinimo specialistai (A. Aleksienė, A. Bagdonavičius, A. Tumelionis, L. Kanišauskienė) dažniau kalba apie praktinius turto masinio vertinimo dalykus, teorines ir praktines aktualijas. Tačiau dažnai šios aktualijos lieka užspaustos instituciniame luobe ar perbraukiamos beatodairiško kriticizmo brūkšniu žiniasklaidos erdvėje. Kaip sakoma, savame krašte pranašu nebūsi Bene nuo 2005 m. įvairiose konferencijose padiskutuojama turto individualaus ir masinio vertinimo santykio klausimais. Lietuvos autoriai (Bagdonavičius ir Deveikis, 2005) šia tema publikavo straipsnių tarptautinių konferencijų leidiniuose. Baltijos šalių vertintojų konferencijose (Baltic Valuation Conferences, BVC) nuolat nuskamba pranešimų ir diskusijų turto vertinimo procesų ir procedūrų informacinio aprūpinimo klausimais. Leidinyje Lietuvos turto vertintojai 15 metų veiklos patirtis ir ateities perspektyvos (p ) publikuojama Tomo Upyčio apžvalga apie Baltijos vertinimo konferencijas atskleidžia detalesnę tokių konferencijų pranešimų tematikos informaciją, todėl čia plačiau istorijos nebekomentuosime m. Latvijoje, Rygoje, vykusios Baltijos vertinimo konferencijos (BVC 2011) viena iš pagrindinių temų buvo turto masinio vertinimo sistemos santykis su individualiu vertinimu. Konferencijoje dalyvavo penki Lietuvos atstovai. Albina Aleksienė aptarė turto masinio vertinimo patirtį Lietuvoje, Kęstutis Kristinaitis kalbėjo apie palankų individualaus vertinimo ir masinio vertinimo specialistų ir įmonių bendradarbiavimą. Šia masinio vertinimo ir bendradarbiavimo su individualiais turto vertintojais tema plačiai pasisakė Latvijos atstovai Vilis Žuromskis, Gatis Kalninš, Maris Laukalėjis, Juris Valainis, taip pat Vokietijos vertintojų atstovė Ina Viebrok-Hormann, Islandijos turto registro atstovas Orn Ingvarsson ir kt. Dalomojoje konferencijos medžiagoje buvo pristatyta ir A. Aleksienės, B. Galinienės ir S. Deveikio pranešimo apie vertinimo ateitį (Valuation Futures) santrauka (prezentacijos kopija). Rusijos vertintojų bendrija (asociacija) su partneriais ir bendradarbiaudama su Tarptautine įkainotojų mokesčiams asociacija (IAAO, International Association of Assesing Officiers) 2011 m. lapkričio 24 d. surengė tarptautinį vertintojų kongresą Nekilnojamojo turto objektų vertinimas apmokestinimo tikslais. Tarp pakviestų skaityti pranešimus užsienio svečių buvo JAV, Vokietijos ir Lietuvos atstovai: IAAO prezidentas Bruce M. Woodzell ir šios asociacijos instruktorius, konsultantas Larry Clark, Žemės tvarkymo instituto Dortmunde direktorius dr. Egbert Dransfeld ir LTVA prezidentas bei Registrų centro skyriaus vedėjas Steponas Deveikis. Kiekvienas jų apžvelgė savo šalių patirtį ir pasiekimus. Tarptautinės įkainotojų / vertintojų mokesčiams asociacijos (IAAO) vadovo pranešimas buvo išklausytas su ypatingu susidomėjimu, nes šiame kongrese Rusijos ir IAAO bendradarbiavimas buvo vainikuotas IAAO standartų (Standards of IAAO) vertimo rusų kalba leidimu. Rusų kalba publikuojama 16 IAAO standartų naujausių versijų, nurodant jų patvirtinimo datas (iki 2011 m. spalio mėn.), pateikiant išsamų vertimo iš anglų kalbos mokslinio redaktoriaus G. I. Mikerino komentarą. Ponas Larry Clark prieš kongresą vedė aukšto lygio seminarą (Master Class) Rusijos turto vertintojams. Seminaro medžiaga ir IAAO standartų vertimo mokslinio redaktoriaus komentaras puiki teorinė bazė. Beje, ši teorinė bazė, 75

78 suformuota Amerikos specialistų (R. J. Gloudemans, J. K. Eckert, R. R. Almy ir kt.), jau bene dešimtmetį žinoma ir Lietuvos masinio vertinimo specialistams. Rusijos turto vertinimo ir akademinio sparno specialistų (Gribovskij, Neiman, Smoliak, Mikerin ir kt.) pranešimai apie nekilnojamojo turto vertinimo apmokestinimo aktualijas ir informacinį-analitinį sistemos aprūpinimą buvo stiprūs ir įdomūs savo užmojais ir teoriniu bei praktiniu pagrindimu. Kongreso dalomojoje medžiagoje Lietuvos turto vertintojų pateikta informacija (tekstai ir prezentacinių skaidrių kopijos) atitiko ir solidžiai papildė kongreso tematiką, teikė naujų įžvalgų Rusijos kolegoms. Turto masinio ir individualaus vertinimo santykis pagrindžiant apmokestinamo turto vertę visada ir visur bent jau daugelyje šalių yra aktualus. Tarptautiniai forumai Rygoje ir Maskvoje tą patvirtino. Todėl galime pacituoti vieną kitą tarptautinį pripažinimą pelniusių konsultantų mintį ir įžvalgas iš Tarptautinės įkainotojų/vertintojų asociacijos (IAAO) leidinių. Masinis vertinimas yra panašus į individualųjį turto vertinimą: abiem atvejais taikomi panašūs veiklos etapai ir remiamasi tokiais pat principais. Vienintelis skirtumas vertinimo apimtis ir su tuo susiję rinkos analizės bei procesų kontrolės atlikimo būdai. <...> Vertę galima nustatyti taikant ir individualųjį, ir masinį nekilnojamojo turto vertinimą, tačiau individualusis retai naudojamas norint apmokestinti. Jis dažniau pasitelkiamas siekiant apginti mokestines vertes, kai šios apskundžiamos, arba specialios paskirties turto vertei nustatyti, kai nėra galimybės tai padaryti masinio vertinimo būdu. (Gloudemans, 1999, Mass Valuation of Real Property) Pasiūlos ir paklausos, turto naudojimo, turto aprašymo rodiklių analizė, kintamųjų proporcijų bei kiti principai laikomi ir individualiojo, ir masinio vertinimo principais. (Eckert, 1990, Property Valuation and Assessment Administration) Todėl logiškos ir suprantamos pastangos įrašyti į Nacionalinius turto ir verslo vertinimo standartus (2011/2012) bei naująją Turto ir verslo vertinimo metodiką (2012) turto masinio vertinimo dalykus, aptarti šios sistemos struktūrinius ir technologinius elementus. R. Z m. kovas Valstybės įmonė Registrų centras siūlo vartotojams keletą Nekilnojamojo turto rinkos sandorių duomenų bazės informacijos/duomenų teikimo paslaugų, būtent: * Rinkos sandorių duomenų bazės internetinės paieškos sistemą; * Verčių skaičiuoklę su laiko pataisa; * Rinkos sandorių duomenų dinamikos pateikčių sistemą; * Rinkos sandorių duomenų metinius ir pusmetinius 2007, 2008, 2009, 2010 ir 2011 metų paketus; * Pirkimo-pardavimo sandorių kainų analizės pateiktis; * Individualias informacijos teikimo ir duomenų analizės paslaugas pagal užsakovo pageidavimą ir užduotis. Dėl paslaugų teikimo ir sutarčių teirautis el. paštu: rinkos.duomenys@registrucentras.lt 76